在今年的政府工作報告中，房地產(chǎn)市場的主要任務是改變居民住房消費模式、調(diào)整房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、遏制部分地方過高的房價及建立有效的住房保障體系�？梢哉f，就目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場來說，哪一個方面都十分重要。但是，何為今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控切入點，應該是較為重要的事情了。
筆者發(fā)現(xiàn)，今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控與往年不同，往年更強調(diào)從面對房地產(chǎn)市場的綜合治理，而今年更多的是專項治理，以此來深化與細化對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。比如，即將出臺對住房預售款專戶管理之規(guī)則以及查處房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的商業(yè)賄賂這兩方面切入，表明了政府在今年落實房地產(chǎn)調(diào)控政策、強化調(diào)整效果方面的巨大決心。
專戶管理卡住企業(yè)命門
今年的住房預售制度改革，就是要讓住房預售款實行專戶管理。所謂預售款專戶管理，是指將開發(fā)商在預售階段取得的住房預售款統(tǒng)一存入一個銀行賬戶，開發(fā)商不得隨意支取、使用，只能在金融監(jiān)管部門的審核后提取用于本項目工程建設等所需的費用支出，如建筑工程款的支付。這樣，不僅能夠有效維護單個項目工程款的按期發(fā)放，不出現(xiàn)農(nóng)民工工資拖欠，防止個別開發(fā)商挪用預售款等，而且也降低了住房預售中消費者及銀行的風險。
住房預售制度不僅是中國房地產(chǎn)市場得以發(fā)展的最根本的制度，也是國內(nèi)房地產(chǎn)市場能否繁榮的最根本的制度。但是，在這種制度建立與實施過程中，由于有選擇地移植國際慣例，從而使得中國的住房預售制度成為一種單邊風險承擔機制。即目前的住房預售制度更多的是有利房地產(chǎn)開發(fā)商，而不利住房消費者及銀行。這不僅不利于房地產(chǎn)市場，也制造了許多潛在的市場風險及銀行風險。
我們可以看到，在發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場，對于預售款，沒有哪一個國家法律或制度會在預售時讓購買者一次付清并交給房地產(chǎn)開發(fā)商的�；蚴琴徺I者預付10-20%保證金，其余的款項隨著工程進度分期支付；或是一次支付但第三者專門保管。也就是說，無論任何形式的預付，其款項都不會直接交給房地產(chǎn)開發(fā)商，而是由律師或第三者存入銀行保證賬戶，款項按工程進度經(jīng)工程測量師及律師同意后才能撥付。
但是，就目前中國房地產(chǎn)的情況來看，一方面是說住房預售制度是國際先進東西要引進，但另一方面則引進時僅引進了有利房地產(chǎn)開發(fā)商的那一部分。比如開發(fā)商做了預售，要購買者一次支付購房款(包括按揭)，并且讓其款項全部進入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賬戶。這樣做給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“空手套白狼”創(chuàng)造了條件。比如，目前國內(nèi)絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅將住房預售款用于后期建設，而且還拿來購買新的土地和項目，達到快速滾動開發(fā)。也正因為這點，房地產(chǎn)市場的消費者及銀行金融風險大大增加。
正是從這個意義上說，住房預售款的專戶管理不僅對房地產(chǎn)企業(yè)將帶來巨大影響，因為部分對預售款依賴較大的開發(fā)商將要重新調(diào)整開發(fā)戰(zhàn)略，可以給一些資金實力不足的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)被清除出市場。
查處商業(yè)賄賂是治本之舉
年初有人說，2007年國內(nèi)房地產(chǎn)市場宏觀不會出臺什么政策，只不過是把原有的政策落實，但實際上從上述可以看到政府手上調(diào)控房地產(chǎn)市場工具及手段有的是。除了對于預售款的專戶管理之外，近日出臺的對于房地產(chǎn)開發(fā)建設以及交易環(huán)節(jié)中是否存在商業(yè)賄賂的清查，也是整治國內(nèi)房地產(chǎn)市場亂相的治本之舉。
不過，在筆者看來，這次針對商業(yè)賄賂的專項整治最為重要的是對房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的有關(guān)部門及其工作人員在項目立項、規(guī)劃審批、施工許可、預售許可等環(huán)節(jié)的違規(guī)審批、濫用權(quán)力等行為，主要是要解決房地產(chǎn)領(lǐng)域官商勾結(jié)、權(quán)錢交易的問題。
幾年來，為什么國內(nèi)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控與目標差距較遠？這其中既有房地產(chǎn)政策目標的模糊性、不確定性及針對性不足等方面的原因，也有各地房地產(chǎn)領(lǐng)域用官商勾結(jié)、錢權(quán)交易等方式來對抗中央政策的因素。前者可以通過政策的深化與細化來解決，后者則要通過嚴格專門治理來解決。如果不通過對房地產(chǎn)領(lǐng)域的官商勾結(jié)、錢權(quán)交易嚴格治理，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的秩序是無法建立起來的。
但是，要解決房地產(chǎn)領(lǐng)域中的官商勾結(jié)、錢權(quán)交易的問題并非僅是檢查可以解決問題的，而是要從根本上入手，即必須對現(xiàn)行的有關(guān)房地產(chǎn)領(lǐng)域進行清理與完善，以制度源頭上來解決房地產(chǎn)領(lǐng)域中的官商勾結(jié)、錢權(quán)交易的問題。因此，這次對房地產(chǎn)市場的秩序整頓，并非一場檢查、匯報及對不法行為的處理，而更為重要的是制度確立的過程。如果這次檢查真對房地產(chǎn)領(lǐng)域中的官商勾結(jié)、錢權(quán)交易動真格，打真老虎，它對國內(nèi)房地產(chǎn)市場將起到非同凡響的作用。
今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控可以與往年不同，往年強調(diào)對房地產(chǎn)市場的綜合治理，今年更多的是專項治理，以此來深化與細化對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。從目前實際情況來看，管理層將首先從預售款專戶管理與查處商業(yè)賄賂這兩方面切入，表明了政府在今年落實房地產(chǎn)調(diào)控政策、強化調(diào)整效果方面的巨大決心。
作者認為：住房預售款的專戶管理就是對目前廣為詬病的住房預示制度進行重大的改革，雖然這種改革目前是在悄悄地進行，但它將觸及國內(nèi)住房預售制度核心。同時，對于房地產(chǎn)開發(fā)建設以及交易環(huán)節(jié)中是否存在商業(yè)賄賂的清查，也是整治國內(nèi)房地產(chǎn)市場亂相的治本之舉。(易憲容)
