有媒體報(bào)道，某地在推出首批限價(jià)房用地后，并沒(méi)有贏來(lái)期待中的一片叫好聲，相反，購(gòu)房者嫌其地段偏、價(jià)格高。
據(jù)悉，某地限價(jià)房銷(xiāo)售限價(jià)的原則是：比該地區(qū)同質(zhì)普通商品房的平均銷(xiāo)售價(jià)格下浮10%—15%。由于某地目前普通商品住宅的平均價(jià)格已處在一個(gè)較高的水平，從首批投放市場(chǎng)的限價(jià)房的價(jià)格來(lái)看，都在每平米6000元以上，而且地段較偏。
限價(jià)商品房政策最早是由杭州、青島等房?jī)r(jià)緊張的“二線城市”在2005年推出的。它在全國(guó)的大面積推廣，則是去年5月國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門(mén)“關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知”后。該通知明確提出要建設(shè)“限價(jià)房”。按照建設(shè)部的構(gòu)思，限價(jià)房的主要任務(wù)是滿足中低收入家庭的自住需求，也就是解決一部分無(wú)能力購(gòu)買(mǎi)普通商品房、又超過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)條件的“夾心層”需求，從而形成商品房、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房四個(gè)層面的住房供應(yīng)體系。
從某地限價(jià)房遇冷來(lái)看，其能否達(dá)到原先政策期望的緩解住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾、解決中低收入者的住房保障問(wèn)題的目的，應(yīng)該打一個(gè)問(wèn)號(hào)。
問(wèn)題出在這一政策本身具有明顯的行政色彩。從限價(jià)房采取的限價(jià)措施來(lái)看，主要是通過(guò)土地招投標(biāo)的方式來(lái)為項(xiàng)目作出最高限價(jià)，同時(shí)對(duì)購(gòu)買(mǎi)對(duì)象的戶籍、收入水平以及購(gòu)買(mǎi)的戶型做出限定。這些措施與經(jīng)濟(jì)適用房的做法毫無(wú)二致，區(qū)別只在于：房?jī)r(jià)高一點(diǎn)，購(gòu)買(mǎi)對(duì)象為中等收入群體。它不過(guò)是原來(lái)經(jīng)濟(jì)適用房的“翻版”。
理論上說(shuō)，限價(jià)商品房是一種帶有“半保障體系”性質(zhì)的商品房，它能夠分流中低收入者的購(gòu)房需求，從而最終達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)漲幅的目的。然而，限價(jià)商品房要達(dá)成上述效應(yīng)，需要兩個(gè)前提：一是保證供應(yīng)量的充足，二是保證購(gòu)買(mǎi)者確實(shí)是中低收入者。問(wèn)題是，實(shí)施多年的經(jīng)濟(jì)適用房都不能大范圍推廣開(kāi)來(lái)，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)主體，限價(jià)商品房就更不可能。即使它能夠得以大量推出，又會(huì)使目前政府本來(lái)就不豐厚的土地儲(chǔ)備更多用于這方面的建設(shè)，從而導(dǎo)致進(jìn)一步的供地緊張，影響地產(chǎn)商拿地的成本，從而促使房?jī)r(jià)格上漲。這是限價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房之類政府行政調(diào)控政策的內(nèi)在邏輯矛盾。
矛盾的根源還是在于政府的土地使用權(quán)出讓制度。這一制度有兩個(gè)根本屬性，一是政府壟斷一級(jí)土地市場(chǎng)，二是商業(yè)利益優(yōu)先。雖然政府制訂土地使用權(quán)出讓制度的目的，是想通過(guò)土地儲(chǔ)備來(lái)達(dá)到對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，限制土地的投機(jī)，防止房地產(chǎn)過(guò)熱，從而平穩(wěn)房?jī)r(jià)。但由于政府壟斷土地供應(yīng)源，具有絕對(duì)的定價(jià)權(quán)利，當(dāng)市場(chǎng)對(duì)土地的需求量增加時(shí)，地價(jià)往往就會(huì)被人為抬高。
所以，我們應(yīng)該反思行政手段能否有效調(diào)控房?jī)r(jià)。近年來(lái)，為抑制過(guò)高的房?jī)r(jià)，政府一再出臺(tái)調(diào)控措施，其中包括限價(jià)房在內(nèi)的諸多行政手段。住房是特殊商品，政府的確不能按照對(duì)待一般商品的方式對(duì)房?jī)r(jià)的上漲放任不管，必須輔以行政手段。但行政手段有一個(gè)如何發(fā)揮作用的問(wèn)題。
政府不應(yīng)也不能代替消費(fèi)者去選擇要什么樣的房子，停止人為改變供求關(guān)系，讓真實(shí)的供求關(guān)系反映出來(lái)，消費(fèi)者自然會(huì)找到自己合意的住房。(鄧聿文）
