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樓市觀察:房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變拉低均價(jià)是幻覺
2007年04月19日 10:02 來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞


    2007年4月18日,國家發(fā)改委在評(píng)估一季度房地產(chǎn)市場時(shí)發(fā)出“警告”,部分中心城市房價(jià)仍然偏高,且上漲較快,住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整任務(wù)十分艱巨,各地各部門要認(rèn)真抓好國家相關(guān)政策的落實(shí),確保房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。2007年一季度,全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格漲幅在6%上下波動(dòng)。 中新社發(fā) 井韋 攝


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  廣州樓市在經(jīng)過一輪降價(jià)傳言后,再次陷入“數(shù)據(jù)打架”的尷尬局面。日前國家發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)顯示,3月廣州新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲8.6%,環(huán)比上漲了1.2%;而此前廣州市國土房管局給出的數(shù)據(jù)顯示,廣州3月份新建商品住房均價(jià)比2月份下降了700元或9.1%。

  據(jù)廣州市國土房管局指出,廣州3月住宅均價(jià)的變化主要是結(jié)構(gòu)性變化。由于價(jià)位較高的中心城區(qū)交易量減少,價(jià)位較低的非中心城區(qū)交易量增加,結(jié)構(gòu)變動(dòng)拉低整體價(jià)格水平。事實(shí)上,此前早有清醒的評(píng)論指出,廣州本輪房價(jià)調(diào)整,并沒有觸及市場根本,在一直處于供不應(yīng)求狀態(tài)的廣州房地產(chǎn)市場,只要供給結(jié)構(gòu)沒有改變,供給量沒有大幅提升,則房地產(chǎn)價(jià)格高企的局面不可能有根本改觀。

  廣州房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)扭曲由來有自。自2003年前后廣州開始將土地供應(yīng)從粗放型批地轉(zhuǎn)向集約型“招拍掛”出讓后,土地供應(yīng)量急劇減少,2004、2005年內(nèi)批出土地量明顯小于市場需求量。由于配套措施不力,開發(fā)商反而開始囤積土地,并減少開發(fā)量,一時(shí)間出現(xiàn)了市面上80%以上的產(chǎn)品為大戶型的局面。供不應(yīng)求拉高了單位面積房價(jià),產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的高檔化則提高了購房門檻。從2003年到2006年,廣州房地產(chǎn)價(jià)格漲幅超過50%。

  由此可見,要解廣州房地產(chǎn)市場之套,首先必須解的是供求結(jié)構(gòu)扭曲之結(jié)。從政府的系列表態(tài)看,有關(guān)部門對(duì)此關(guān)鍵問題了如指掌。張廣寧市長的“廣七條”中,在提高土地供應(yīng)量,盤活閑置土地方面,提出“未來三年每年供應(yīng)土地5平方公里”,延續(xù)了“廣州市住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010)”的出讓規(guī)模,相當(dāng)于每年供應(yīng)量達(dá)到2003-2005年出讓土地總和的5倍。

  但廣州在城市中心的存量土地已不多,每年5平方公里的土地供應(yīng)將更多來自花都、黃埔、金沙洲、南沙等新城區(qū)。因此,在供應(yīng)量方面,國土房管局口中的“價(jià)位較高的中心城區(qū)”增長有限,而“價(jià)位較低的非中心城區(qū)交易量”則大有可為。本次花都成交量拉低全市均價(jià)的“奇跡”,為廣州以供給結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化來拉低均價(jià)埋下伏筆。

  根據(jù)最新數(shù)據(jù),3月份廣州新四區(qū)價(jià)格下降較大,主要降幅來源于南沙、蘿崗兩區(qū)。南沙、蘿崗區(qū)均價(jià)環(huán)比分別下降37.2%和8.0%,降幅較大。高價(jià)區(qū)域交易量減少和低價(jià)區(qū)域交易量增加,這一減一增拉低了整體價(jià)格水平。

  實(shí)際上,有關(guān)部門口中“價(jià)位較低”的非中心城區(qū)已經(jīng)歷了一輪房價(jià)飚升。據(jù)業(yè)內(nèi)人士反映,由于花都、番禺、南沙、黃埔等新城區(qū)過去商品房開發(fā)量不多,這兩年才開始大規(guī)模開發(fā)出售,而過去當(dāng)?shù)貑挝缓途用褡越ǖ淖》坎⑽戳腥霕莾r(jià)統(tǒng)計(jì)口徑,因此事實(shí)上,兩年內(nèi)的房價(jià)提升幅度恐怕遠(yuǎn)高于廣州舊城區(qū)的上升幅度。以花都為例,當(dāng)?shù)亻_發(fā)商稱,兩年前當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)一般在2500—3500元/平方米左右,但自從當(dāng)?shù)乇淮蛏狭恕皬V州”的概念,幾個(gè)新盤一開盤就把公寓房價(jià)猛提至5000元以上。

  廣州迅猛的城市擴(kuò)張以及產(chǎn)業(yè)外遷的步伐,為城市副中心提供了巨大的發(fā)展機(jī)遇,也同時(shí)為土地供應(yīng)、商品房開發(fā)提供了巨大空間。但在可以預(yù)見的將來,無論是城市中心,還是新城區(qū),除了統(tǒng)計(jì)口徑的結(jié)構(gòu)性變化所帶來的均價(jià)下降外,同一地段的房價(jià)下降,恐怕并不樂觀。(林濤)


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