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房?jī)r(jià)為什么居高不下? 開發(fā)商的不良是重要因素
2007年04月12日 11:37 來源:紅網(wǎng)


    漫畫:買房。 中新社發(fā) 金艷 作


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  近期,德國(guó)一家報(bào)紙最近說,北京、上海等大城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于歐美很多同類城市,如果考慮到實(shí)際貨幣因素,可能高出幾倍、幾十倍。德國(guó)的杜塞爾多夫、科隆這些房?jī)r(jià)最高的城市,即使在絕對(duì)黃金地段,每平米2000歐元以上的房子也是極為罕見的。但在北京、上海等地有更貴的房子。

  從2005年以來,中國(guó)國(guó)內(nèi)的各種媒體紛紛討論房地產(chǎn)的問題。特別是近來取消開發(fā)商的討論非常熱鬧。但是,眾多的討論和辯論沒有在一個(gè)基本、全面的檢討下進(jìn)行的,因此,情緒化之爭(zhēng)也在所難免。但是沒有全面的檢討,對(duì)策就很難奏效。

  房?jī)r(jià)暴漲也與國(guó)際因素有關(guān)

  房?jī)r(jià)上漲要追溯到“溫州炒房團(tuán)”行為。“溫州炒房團(tuán)”一詞在2004年進(jìn)入中國(guó)媒體的視野。溫州這個(gè)中國(guó)東南沿海的城市自1990年后期就逐步進(jìn)入公眾的視野。他們以商人的雄心再加當(dāng)?shù)厝说膱F(tuán)結(jié),在中國(guó)掀起一次又一次有爭(zhēng)議的商業(yè)活動(dòng)。從2001年開始,溫州人就合伙浩浩蕩蕩進(jìn)入杭州、上海等地,如購(gòu)買青菜般置下一棟棟商品房。一些來自內(nèi)地的工人專職替溫州人排隊(duì)購(gòu)房賺薪水,成為許多沿海城市人當(dāng)年常見的情景。雖然上海市很快地出臺(tái)遏止樓市炒號(hào)炒樓的措施,但溫州人的行為還是打開了潘多拉之盒。當(dāng)時(shí)一些分析人士認(rèn)為,溫州人的炒房的資金量還不足以影響整個(gè)中國(guó)的房市,但是這個(gè)行為會(huì)觸發(fā)一些后續(xù)資金,包括國(guó)際游資的進(jìn)入,從而快速抬高中國(guó)房地產(chǎn)的過度繁榮?磥硎呛苡邢纫娭鞯。

  從筆者獲取的數(shù)據(jù)來看,沿海某城市每年正常的房子需求是180萬平方米,近四年每年新增的商品房面積都在500萬平方米以上。實(shí)際上該城市的房屋實(shí)際供給面積已遠(yuǎn)大于城市居民自住的需求。但是城市房?jī)r(jià)從四年前的平均每平方米2000元漲至現(xiàn)在的6000、7000元左右。許多新建住宅社區(qū)到黑夜是漆黑一片,無人居住。500萬平方米減去180萬平方米的320萬平方米的房屋,就是投機(jī)品。從中國(guó)居民的認(rèn)知來說,以往商品房完全是個(gè)人消費(fèi)品,至今已演變?yōu)橐环N投資,甚至投機(jī)品。

  至遲在2006年初,中國(guó)的口岸檢查部門也發(fā)現(xiàn)了一個(gè)異,F(xiàn)象,實(shí)際的貨物進(jìn)出口價(jià)格遠(yuǎn)小于最終的結(jié)算價(jià)格。這里面裹著大量非貿(mào)易目的資金進(jìn)入中國(guó)。這些資金都流向何處呢?中國(guó)人民銀行報(bào)告認(rèn)為,外資在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)中所占的比重已達(dá)到15%。截至2006年11月,境外房地產(chǎn)基金對(duì)內(nèi)地20個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投入了16.13億美元。而仲量聯(lián)行發(fā)布的《全球房地產(chǎn)投資報(bào)告》認(rèn)為,2006年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易額達(dá)到了90億美元,創(chuàng)下歷史最新紀(jì)錄,增幅高達(dá)69%;其中,來自于海外全球基金的投資比例便高達(dá)60%,增幅約55%。除此之外,大量的直接投資,包括香港的地產(chǎn)商資金,進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)。

  2006年7月,中國(guó)專門出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》,對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)一律加以“嚴(yán)格限制”。而不久前,商務(wù)部關(guān)于2007年全國(guó)吸收外商投資工作的指導(dǎo)性意見提出:“嚴(yán)格限制外商投資房地產(chǎn)。”

  但是,基于當(dāng)前全球化和中國(guó)加入世界貿(mào)易組織的背景,熱錢的流入已不再僅僅是幾個(gè)規(guī)定和通知能夠解決。因此,相當(dāng)一段時(shí)間,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將維持以下格局:國(guó)內(nèi)資金追逐房地產(chǎn)市場(chǎng)利潤(rùn),引發(fā)外資加入。外資加入強(qiáng)化國(guó)內(nèi)資金進(jìn)入房地產(chǎn)。兩者互為強(qiáng)化會(huì)把房?jī)r(jià)往新高上推。

  只要有源源不斷的資金進(jìn)入,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的供求關(guān)系就永遠(yuǎn)無法從民眾實(shí)際需求與房屋實(shí)際供給進(jìn)行配比。因此,比較不好的結(jié)局就是,有人指出這是安徒生童話中的“皇帝”沒穿新衣,于是骨牌轟然倒下。

  地方政府的“托市”行為

  “政府一直會(huì)代表百姓的利益”,這為以往中國(guó)政治討論中所有議題的假設(shè)前提。但是在這場(chǎng)房?jī)r(jià)劇烈上漲中,中國(guó)地方政府的行為是值得思索和檢討的。

  對(duì)于中國(guó)土地資源的配置,許多人可能會(huì)驚訝于以下事實(shí):一方面是各城市的商品房住宅用地的拍賣價(jià)不斷攀高。早在2005年6月,廣州一塊偏遠(yuǎn)的土地的樓面地價(jià)已達(dá)3300元/平方米,因此,建成的商品房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)高于此在情理之中。而另一方面是大量的土地甚至以零地價(jià)給各種企業(yè)使用,再加當(dāng)時(shí)給各種投資行為的稅收優(yōu)惠,其實(shí)土地是負(fù)價(jià)賣出的。為何出現(xiàn)這種背離的現(xiàn)象?原因就在于前者拍賣的土地出讓金可以納入地方政府的預(yù)算外收入,而發(fā)展工業(yè)產(chǎn)生的增值不僅可以增加GDP為官員政績(jī)加磚,同時(shí)工業(yè)帶來的稅收也會(huì)提升地方政府財(cái)力。因此,在考慮土地資源的配置方面,官員考慮更加的是政績(jī),而非真正意義上的代表百姓。從這個(gè)假設(shè)出發(fā),不難發(fā)現(xiàn)為何中國(guó)中央層面連續(xù)在2005年、2006年出臺(tái)兩項(xiàng)很嚴(yán)厲的針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的措施沒有奏效。而且是越調(diào)控房?jī)r(jià)越高。

  舉兩個(gè)例子,都可以看到地方政府與房地產(chǎn)業(yè)“繁榮”的關(guān)系。2006年7月,浙江省十屆人大常委會(huì)第二十六次會(huì)議上,浙江省人大財(cái)政經(jīng)濟(jì)委員會(huì)提交報(bào)告稱,房地產(chǎn)稅收減少和出口退稅增加,使得該省財(cái)政收入持續(xù)較快增長(zhǎng)的難度加大。當(dāng)?shù)匾晃粚W(xué)者的觀點(diǎn)是,房地產(chǎn)業(yè)作為稅收主要來源后,只要房地產(chǎn)市場(chǎng)“傷風(fēng)”,財(cái)政收入肯定會(huì)“感冒”。2006年某沿海城市辦當(dāng)?shù)氐淖》拷灰讜?huì)。第一天,新華社發(fā)了一篇稿子,說交易會(huì)現(xiàn)場(chǎng)觀看者多,購(gòu)買者少。但到了第二天,交易量陡增。原因就在于當(dāng)?shù)孛襟w透露了規(guī)劃部門的一條消息,稱城市行政中心將遷往某地。開發(fā)商也因此造勢(shì),很有準(zhǔn)備地打出了“迎接新城市中心誕生”的廣告。該地樓盤的房?jī)r(jià)一天內(nèi)翻了一倍,因此那個(gè)交易會(huì)也成為有史以來成交量最大的一次。

  為何地方政府會(huì)把目標(biāo)放在房地產(chǎn)上呢?就在于中國(guó)1994年實(shí)施新的中央和地方分稅制。南洋理工大學(xué)的陳抗,顧清揚(yáng)和以色列AryeL.Hillman等多年前發(fā)表一篇文章標(biāo)題為“財(cái)政集權(quán)與地方政府行為變化:從援助之手到攫取之手”。稱中國(guó)自1990年代中期,伴隨著分稅制的實(shí)行,中國(guó)預(yù)算內(nèi)的財(cái)政收入明顯地向中央政府集中,稅制改革和銀行體制改革都帶有財(cái)政集權(quán)的色彩。同時(shí),財(cái)政資源迅速由預(yù)算內(nèi)向預(yù)算外甚至體制外轉(zhuǎn)移。地方政府的“援助之手”有向“攫取之手”轉(zhuǎn)向的明顯趨勢(shì)。

  地方政府在傳統(tǒng)的稅收上吃“小頭”,但土地出讓金卻歸地方政府,這有平衡之意,卻演變成地方政府在賣地和發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的不節(jié)制行為。房?jī)r(jià)下跌、地價(jià)下降,地方政府的利益直接受損,因此與地方政府利益有損的廉租房遲遲不見大動(dòng)靜。

  新加坡的組屋制度,中國(guó)稱之為廉租房。中國(guó)的學(xué)者及官員的研究和考察報(bào)告汗牛充棟。較大量的廉租房不僅可解決一部分人的住房,降低商業(yè)房地產(chǎn)的需要,而且還會(huì)迫使當(dāng)前房?jī)r(jià)有所回落。但如前所述,地方政府利益有可能受損。

  國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)馬凱最新出版的一篇文章談到,國(guó)內(nèi)廉租住房制度覆蓋面較窄,保障率較低。全國(guó)還有145個(gè)城市尚未建立廉租住房制度,有166個(gè)地級(jí)以上城市還未明確土地出讓凈收益用于廉租房建設(shè)的比例,相當(dāng)多的城市廉租住房建設(shè)進(jìn)展緩慢。

  開發(fā)商的不良是重要因素

  中國(guó)在1998年以前的房屋供給是由單位來主導(dǎo)。1998年后,可以自由買賣的商品房漸入百姓家。當(dāng)然,這種商品住宅的開發(fā)商對(duì)城市建設(shè)是一直有所貢獻(xiàn)的。

  在這兩年全國(guó)各地房地產(chǎn)普遍上漲中,開發(fā)商一直是個(gè)受益群體。但是,房?jī)r(jià)居高位后,他們的處境就有些微妙,行為開始怪異。一方面,在中國(guó),與城市土地和房屋建設(shè)的許多資源還掌握在政府及其官員手上,經(jīng)過七八年的發(fā)展,許多開發(fā)商與當(dāng)?shù)卣賳T保持了良好的關(guān)系,再加其工作團(tuán)隊(duì)的不斷專業(yè)化,開發(fā)商事實(shí)上已成為區(qū)域商品住房開發(fā)的壟斷者。另一方面,房?jī)r(jià)高位也引起金融部門的關(guān)注,他們的前期開發(fā)資金越來越難以獲得。后期的出售一旦遇到房?jī)r(jià)下跌或銷售不暢,他們將損失慘重。因此,在違反商業(yè)道德和法律的前提下,一些開發(fā)商用各種方法來刺激銷售。比如要求公司員工及其親戚預(yù)購(gòu)房屋,制造房屋緊俏假象;將商品房不斷倒手,制造當(dāng)?shù)厣唐贩夸N售景氣度高的氣氛;還有就是密謀分階段抬價(jià),各個(gè)待售樓盤輪番提價(jià),最后每家開發(fā)商都“無奈”地將房?jī)r(jià)一起抬到一個(gè)新高位。最近新華社一篇文章也稱,南京某新城區(qū)開發(fā)商大量囤房炒房的現(xiàn)象很普遍,各類違規(guī)手段無所不用其極。當(dāng)?shù)貎蓚(gè)樓盤聯(lián)手上調(diào)房?jī)r(jià),每平方米一夜間增長(zhǎng)了一千元,也促使周邊房?jī)r(jià)競(jìng)相攀高。馬凱的觀點(diǎn)也是,房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序混亂成為推動(dòng)部分地區(qū)房?jī)r(jià)過快上漲、住房結(jié)構(gòu)性矛盾突出的重要因素。

  因此,在2007年的第一季度,上海一家媒體的從業(yè)人員時(shí)寒冰與開發(fā)商任志強(qiáng)、潘石屹在網(wǎng)絡(luò)上的辯論有了很高的關(guān)注度。一開始從2007年房?jī)r(jià)是否下跌開始討論,及至今日,眾人已在討論是否取消開發(fā)商的議題。乍一看,這是荒唐的提議。但是,從打破開發(fā)商實(shí)質(zhì)的壟斷的角度來說,引入多元的房屋建造和開發(fā)的模式是有必要的。

  2007年3月29日,中國(guó)建設(shè)部、國(guó)土資源部、財(cái)政部、審計(jì)署、監(jiān)察部、國(guó)稅總局、發(fā)改委、工商總局共8個(gè)部委聯(lián)合提出,將在未來整整1年內(nèi),強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法進(jìn)行審計(jì)和檢查,依法打擊房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。

  走筆之此,筆者認(rèn)為,要解決中國(guó)房地產(chǎn)的問題,需要調(diào)整中央和地方的稅收和其他收入的分配問題,加大廉租房的供給。其次,放松金融的管制及擴(kuò)大百姓可以投資和理財(cái)?shù)念I(lǐng)域,緩解房地產(chǎn)業(yè)的需求壓力。再次是對(duì)外匯問題進(jìn)行重新的考量,在外資的堵疏上尋求更好的平衡。最后,宜建立民生狀況與官員任免的直接關(guān)聯(lián)機(jī)制,打擊開發(fā)商的違反商業(yè)道德,違法的行為。(吳木鑾)

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