房地產(chǎn)市場調控應注重調控各方心理預期

　　古希臘神話中，阿喀琉斯是一個力大無窮的英雄，盡管其刀槍不入、所向披靡，但存在一個致命的弱點——他的腳后跟。最后阿喀琉斯也因為這個腳后跟，斷送了自己的性命。

　　新“國十條”出臺近半年時間，熱點城市房價仍在高位運行，市場各方博弈逐步加深。新政出臺初期，多數(shù)城市房地產(chǎn)市場成交量大幅萎縮，但價格依然保持堅挺，市場觀望情緒濃郁。隨著房地產(chǎn)市場各項調控政策陸續(xù)出臺實施，市場觀望情緒有所緩解。近期，熱點城市的房地產(chǎn)市場接連出現(xiàn)回暖跡象。有報道稱8月份北京和上海的房地產(chǎn)市場雙雙出現(xiàn)“價漲量升”態(tài)勢，房貸也出現(xiàn)了環(huán)比增長，“房價上漲”再次成為社會關注焦點。

　　綜合世界各國情況來看，房價過快上漲不僅容易激發(fā)社會矛盾，而且極易形成資產(chǎn)泡沫，引發(fā)金融市場動蕩，對實體經(jīng)濟造成較大損害。因此，尋找房價上漲的“阿喀琉斯之踵”成為當前房地產(chǎn)市場調控的當務之急。

　　在房地產(chǎn)價格過快上漲乃至形成泡沫過程中，房地產(chǎn)市場心理預期起到十分關鍵的作用。根據(jù)行為金融學理論，市場運行往往并非有效，房地產(chǎn)市場也不例外。當經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生較大變化時，尤其是在這種環(huán)境變化本身還存在許多想象空間時，就會導致市場產(chǎn)生不符合實際情況的心理預期。一旦這種心理預期高估經(jīng)濟環(huán)境變化對房地產(chǎn)價格的影響，就有可能引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。中國城鎮(zhèn)化進程的加快和流動性過剩，是當前市場形成房價上漲預期的重要經(jīng)濟環(huán)境基礎。但這種心理預期卻加劇市場投機，扭曲經(jīng)濟行為。有學者估計，我國大約有45%的房地產(chǎn)需求為非理性預期形成的，本來可以不買，但是必須買了以等將來升值；本來可以租房子，但預期房價要漲，所以想方設法要買。而房價上漲的既得利益者也多會利用各種途徑和手段強化房地產(chǎn)市場的房價上漲預期，向市場不斷發(fā)出“噪音”，阻止市場預期逆轉。在羊群效應作用下，市場的這種非理性預期又集中表現(xiàn)在對房地產(chǎn)調控政策的博弈上。

　　誠然，在地少人多的中國，城鎮(zhèn)化進程的加快意味著有更多的農民進入城市，增加對城市住房的需求。而在流動性過剩背景下，貨幣追逐住房的結果則會推高房價。但與此同時，應注意到抑制房價上漲的經(jīng)濟環(huán)境因素也在不斷積聚。首先，房價收入比的擴大意味著真實的、有支付能力的住房需求在下降；而投資性的購房需求類似于“擊鼓傳花”，投資性收益的實現(xiàn)期待于“市場博傻”的繼續(xù)。其次，城鎮(zhèn)化進程的加快并不等同于農民直接從農村進入城市生活，而是原農村所在地的城鎮(zhèn)化，這并不意味著城市住房需求的大幅增加。還有，流動性過剩的局面也正在逐漸改變，中國外貿長期維持順差的可能性大為下降，這大大減少了外匯占款帶來的大規(guī)模貨幣投放壓力。最后需要引起注意的是，20年后，隨著新一代獨生子女的長大成人，一般都會繼承爺爺奶奶、姥姥姥爺以及父母的三套房子，在那時候就不存在住房供不應求的問題，房價似沒有繼續(xù)上漲的理由了。

　　由此可見，房地產(chǎn)市場調控應注重調控房地產(chǎn)市場參與各方心理預期，綜合運用多種手段向市場傳遞政策調控意圖和決心，根據(jù)房地產(chǎn)市場運行變化動態(tài)微調政策執(zhí)行力度和節(jié)奏，保持房地產(chǎn)市場總體運行平穩(wěn)。項銀濤