易憲容：未來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控基本態(tài)勢不會改變(2)

　　個體風(fēng)險與系統(tǒng)性風(fēng)險需要同樣關(guān)注

　　記者：最近，銀監(jiān)會表示，政府融資平臺、房地產(chǎn)信貸及產(chǎn)能過剩是當(dāng)下銀行體系最大的三大信貸風(fēng)險。您贊同這一判斷嗎？

　　易憲容：盡管監(jiān)管部門對信貸風(fēng)險從三個方面來考慮，但歸結(jié)到一點，應(yīng)該都與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)。政府融資平臺往往與地方政府的土地抵押有關(guān)，土地的價格高低決定了政府融資平臺償債能力，而土地的交易與價格又取決于房地產(chǎn)市場價格；產(chǎn)能過剩主要表現(xiàn)為鋼鐵、建筑材料等行業(yè)，盡管這些行業(yè)的產(chǎn)能與該行業(yè)的過度擴張有關(guān)，但同時也與房地產(chǎn)業(yè)的擴張與收縮有關(guān)。因此，從這一意義上來說，當(dāng)前銀行信貸體系的信貸風(fēng)險很大程度上又是房地產(chǎn)的信貸風(fēng)險。

　　記者：為了更好地預(yù)測當(dāng)前國內(nèi)的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，銀監(jiān)會組織開展了相關(guān)壓力測試，如在房價下降30%、甚至60%的前提下，樣本銀行房地產(chǎn)不良貸款率的上升情況。您如何看待這種房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的測試？

　　易憲容：這種房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的測試不僅是個體性也是靜態(tài)的。通過一些金融指標(biāo)來測試個體性金融機構(gòu)的資質(zhì)，或僅是看商業(yè)銀行的不良貸款率及資本充足率等個體化的指標(biāo)是無法真正測算到當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場信貸風(fēng)險的。以美國次貸危機為例，發(fā)生之前，從其次級貸款占整個個人按揭貸款的比重，其金融機構(gòu)個體的資質(zhì)等方面是看不到金融危機爆發(fā)的兆頭，但實際上金融危機爆發(fā)了并對美國金融體系造成致命性打擊。金融市場的信貸風(fēng)險不僅表現(xiàn)為其個體性，更為重要的是表現(xiàn)為系統(tǒng)性，即由于金融體系根本缺陷、金融機構(gòu)內(nèi)在脆弱性、金融監(jiān)管不完全性及市場主體非理性等，從而使得金融市場的系統(tǒng)性風(fēng)險隨時都存在，只不過不到特定時刻是不會爆發(fā)出來。因此，對國內(nèi)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險測量不僅在于其個體的觀察和測試，而且更應(yīng)該關(guān)注房地產(chǎn)信貸市場系統(tǒng)性風(fēng)險有多高。

　　記者：那么，您認為應(yīng)當(dāng)如何全面認識房地產(chǎn)市場的信貸風(fēng)險？

　　易憲容：首先，對于國內(nèi)房地產(chǎn)市場信貸風(fēng)險有多大，僅是對銀行個體測算，僅是從房地產(chǎn)信貸占整個貸款的比重來觀察是不夠的。比如，與歐美國家相比，中國住房信貸所占的比重仍然處于一個相當(dāng)?shù)偷乃�平�?中國占比為22%，而歐美國家為80%以上)，但中國房地產(chǎn)市場與歐美市場是相當(dāng)不同的市場。比如市場發(fā)展階段不同(中國僅10年，而歐美國家近百年)、交易的住房結(jié)構(gòu)不同(一二手房所占比重，中國一手房占85%以上，而歐美國家僅15%)、住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不同(中國有多種住房產(chǎn)權(quán))等。正因為中國房地產(chǎn)市場與歐美國家完全不同，因此用房地產(chǎn)信貸占比來判斷中國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險高低是不合適的。

　　其次，判斷國內(nèi)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險主要應(yīng)分析以下幾個方面：一是近幾年個人從銀行獲得貸款增長的情況。2007~2009年分別是10500億、6000億、24600億，2010年上半年為17400億，這些貸款絕大部分都進入房地產(chǎn)市場。在三年半的時間內(nèi)，有三年房價是快速上升的，因此個人從銀行獲得的信貸也就是快速增長，特別是2009年后個人從銀行獲得的貸款額更是飚升。如果房價以2007年為基點，那么，估計處于高風(fēng)險的個人貸款達到近4萬億元。二是近一年多時間里非房企業(yè)進入房地產(chǎn)信貸的情況。2009年信貸投放寬松，企業(yè)從銀行獲得信貸資金后購買住房投機炒作十分盛行。一旦房價調(diào)整，其信貸的風(fēng)險同樣不低。不過，由于這些信貸資金進入房地產(chǎn)十分隱蔽，要獲得一個確切的評估數(shù)據(jù)是不容易的。三是政府融資平臺的土地抵押貸款及企業(yè)的土地抵押貸款情況。房價預(yù)期上漲時，這些土地抵押貸款風(fēng)險不高，但是當(dāng)房價出現(xiàn)全面的調(diào)整時，其巨大的風(fēng)險都會暴露出來。上個世紀(jì)90年代日本土地價格暴跌導(dǎo)致銀行不良貸款暴增就是這種情況。四是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款及房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)的貸款情況。房地產(chǎn)市場價格調(diào)整對這部分信貸同樣會造成巨大的影響。

　　從上述幾個方面來統(tǒng)計，估計與房地產(chǎn)有關(guān)的信貸資金達到近20萬億元。對于這些房地產(chǎn)信貸風(fēng)險到底有多大，要評估起來并非易事，但是有一點是毫無疑問的，即國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫有多大，那么，其風(fēng)險就有多高。而當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫并非僅是部分城市高得離譜的問題，而是一個全國性普遍問題。如果不對國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫有充分估計，要測算出國內(nèi)房地產(chǎn)信貸在多少風(fēng)險是不容易的。