巴曙松：加大保障房建設或解樓市調控困局

　　歷史上，在建設高峰期，英國的保障性住房占住房存量曾一度接近60%、日本超過50%、中國香港地區(qū)超過45%、新加坡超過90%。相比之下，中國大陸目前的這一占比僅為10%左右，保障性住房存量嚴重不足。

　　參照海外經(jīng)驗及中國的發(fā)展階段，應納入保障性住房范圍的城鎮(zhèn)家庭占比大約應在30%左右，這意味著中國將有約6000萬個家庭需要保障房。但根據(jù)樂觀測算，目前具有保障性質的住房共計1530萬套，僅能覆蓋25%左右的城鎮(zhèn)中低收入家庭，這意味著實際的供求缺口至少在4500萬套左右。

　　保障房配套的缺失有一定的歷史原因。1998年23號文件推動的房地產制度改革，標志著福利分房向住房貨幣化、商品化的轉變；2003年18號文件提出要逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房。這使得普通商品房逐步成為市場的供應主體，保障性住房的地位在實際執(zhí)行層面被弱化。

　　2009年全國住宅竣工面積5.96億平方米，經(jīng)濟適用房竣工面積占比僅為6%，較2000年下降20個百分點；2009年房地產住房開發(fā)投資2.56萬億，而經(jīng)濟適用房投資僅為1139億，占比為4.4%，較2000年下降12個百分點。各項指標均顯示，保障性住房建設近十年來發(fā)展遲緩。

　　而根據(jù)住建部三年經(jīng)濟適用房建設計劃，2009年至2011年每年新建經(jīng)濟適用房130萬套，由于2009年實際竣工約60萬套，那么剩下的70萬套必須平滑到2010和2011年，即未來兩年平均每年完成165萬套。這意味著未來保障房建設量將呈現(xiàn)大規(guī)模增長，又將對經(jīng)濟產生怎樣的影響？

　　按照測算，2010年保障性住房建設的資金需求在4700億左右，這樣的投資規(guī)模將使得2010年的房地產開發(fā)投資增加約18%，直接拉動GDP上升1.3%左右。如果進一步考慮到對上、下游鋼鐵、水泥等的行業(yè)杠桿作用，那么保障性住房對GDP的貢獻將會更大。從這個角度講，保障性住房的投資將為2010年下半年以及2011年中國經(jīng)濟在平穩(wěn)回落時期發(fā)揮積極的對沖作用，也是避免宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)大幅回落的重要動力之一。

　　從趨勢來看，這一輪中國的房地產市場調整的時期會較2007年-2010年這一輪周期中的調整階段要長，這是因為2009年房地產市場的調整迅速被大規(guī)模的信貸投放拉起，而2010年和2011年不太可能再出現(xiàn)這樣異常大規(guī)模的信貸投放。因此對保障性住房的建設應當高度關注，至少在整個房地產市場的調整階段應當保持適當加速的態(tài)勢。

　　同樣值得關注的是，如果中國的房地產市場在2010年四季度以及2011年的大部分時間處于調整狀態(tài)，那么可能會使得房地產新開工面積在一個較長的時期內保持在一個較低的水平，進而使得在2012年或者以后房地產供求缺口增大，加大房地產價格上漲的壓力，此時如果有較為充足的保障性住房供應，可以部分平衡這種顯著的供求缺口。

　　對于開發(fā)商而言，參與保障性住房建設，將為之提供新的發(fā)展空間。雖然保障房建設利潤率較低，一般為3%—5%左右的水平，但是隨著政策層面對保障性住房建設的大力推進，未來保障房的需求量與建設量將呈現(xiàn)大規(guī)模增長，而且供應的收入群體也比較穩(wěn)定。且開發(fā)商參與保障房建設，在資金來源和土地供給方面都將享受到一定的政策支持。相比當前不斷受到調控的商品房市場，3%—5%這樣的收益率水平不僅可以成為開發(fā)商獲取盈利的過渡模式，而且也可以作為一種長期的發(fā)展方向，為之提供相應的盈利空間。(巴曙松 國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長)