商業(yè)地產(chǎn)租金明顯上漲 后市仍向好

　　“現(xiàn)在寫字樓的房子比較少，而租金比較高，比如中關(guān)村地區(qū)，每天每平方米的租金比去年同期高出1-2塊，比較高檔的甲級(jí)寫字樓一般都高出2塊。”北京一家寫字樓經(jīng)紀(jì)公司的工作人員告訴記者。

　　D TZ戴德梁行的統(tǒng)計(jì)顯示，北京二季度市場(chǎng)內(nèi)沒(méi)有新增供應(yīng)，市場(chǎng)呈現(xiàn)出總體回暖，空置率則由上季度的18.1%降至本季度的15.41%，環(huán)比下降了2.69個(gè)百分點(diǎn)。

　　供應(yīng)減少的同時(shí)，寫字樓的租賃需求則是穩(wěn)步上升。D T Z戴德梁行的分析指出，二季度北京市甲級(jí)寫字樓的吸納量超過(guò)16萬(wàn)平方米。內(nèi)資公司是需求的主要來(lái)源，同時(shí)部分外資企業(yè)資金預(yù)算開(kāi)始松動(dòng)，租賃需求有所增加，法律、IT及投資公司成為租賃市場(chǎng)主力。

　　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，過(guò)去市場(chǎng)低迷是因?yàn)楣��?yīng)量很大，現(xiàn)在供給減少、需求增加，短期供求關(guān)系的變化對(duì)供方更有利，供方有條件把租售價(jià)格提高。

　　根據(jù)D T Z戴德梁行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，北京市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金小幅上揚(yáng)了3.97%，至每月每平方米155.43元。其中，金融街區(qū)域表現(xiàn)尤為突出，租金環(huán)比上升了4.4%，至每月每平方米189.27元。另?yè)?jù)美聯(lián)物業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從6月份開(kāi)始，二手寫字樓租金漲幅擴(kuò)大，而且出現(xiàn)比較少見(jiàn)的租金漲幅大過(guò)售價(jià)漲幅的情況。

　　美聯(lián)物業(yè)分析稱，租金的大幅上漲除了受益于全國(guó)性的房租上漲潮外，也與市場(chǎng)上只租不售物業(yè)的增多有關(guān)系。據(jù)了解，目前越來(lái)越多的業(yè)主傾向于選擇只租不售，反映出業(yè)主對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)的樂(lè)觀預(yù)期。

　　D T Z戴德梁行預(yù)計(jì)，二季度之后，北京市仍將有超過(guò)80萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，寫字樓市場(chǎng)仍面臨較大壓力。在這種嚴(yán)峻的局面下，預(yù)計(jì)三季度甲級(jí)寫字樓的租金不會(huì)出現(xiàn)較大波動(dòng)，空置率則會(huì)有所上升。但從全年來(lái)看，考慮到經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步回暖，預(yù)計(jì)到2010年末，整體租金水平將會(huì)上升。

　　從各地的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，商鋪?zhàn)饨鹨苍诓粩嗌蠞q。據(jù)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)，6月份北京商鋪存量為465.7萬(wàn)平方米，空置率為20%，與去年同期相比，商鋪空置率也有所下降，租賃均價(jià)保持上升態(tài)勢(shì)。

　　根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)，二季度廣州商鋪空置率在4 .1%左右，環(huán)比下跌2.7個(gè)百分點(diǎn)，租金環(huán)比上漲3 .3%，同比上漲8 .7%。美聯(lián)物業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年深圳市二手商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)放盤量累計(jì)近1萬(wàn)套，比去年同期相比增加13%。放盤租金為253元/平方米／月，環(huán)比上漲14%，同比上漲13%。

　　仲量聯(lián)行華北區(qū)商鋪部總監(jiān)張志賢認(rèn)為，2010年二季度，商鋪物業(yè)需求日趨活躍，北京、沈陽(yáng)、天津和青島等華北市場(chǎng)的商鋪?zhàn)饨疬m度上揚(yáng)，眾多國(guó)際奢侈品牌和精選快速時(shí)尚品牌擴(kuò)展業(yè)務(wù)是其主要推動(dòng)因素。

　　D T Z戴德梁行的分析認(rèn)為，雖然較一季度而言，二季度商鋪新增供應(yīng)較多，但由于主要項(xiàng)目入住率較高，因此市場(chǎng)平均空置率未見(jiàn)大幅上升，總體穩(wěn)定。受住宅市場(chǎng)嚴(yán)厲調(diào)控影響，開(kāi)發(fā)商對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)更加看重，將加大商業(yè)項(xiàng)目投資比重。

　　張志賢預(yù)計(jì)，2010年下半年，北京的商鋪空間需求將持續(xù)向好，進(jìn)入市場(chǎng)的總供應(yīng)量將達(dá)到677000平方米(總建筑面積)，其中70%將于第三季度的零售高峰季節(jié)竣工。北京等部分城市的租金將穩(wěn)步增長(zhǎng)，空置率在2010年下半年將保持穩(wěn)定。

　　陳國(guó)強(qiáng)也認(rèn)為，隨著國(guó)家調(diào)控住宅市場(chǎng)，有更多投資機(jī)構(gòu)看好商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)于北京和上海來(lái)說(shuō)，外地機(jī)構(gòu)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求也增加了。無(wú)論是租金的上漲還是空置率下降，都會(huì)影響商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)表現(xiàn)。

　　有分析指出，如果經(jīng)濟(jì)再次探底或者經(jīng)濟(jì)刺激政策退出，商業(yè)地產(chǎn)租金的漲幅將會(huì)相應(yīng)放緩。不過(guò)，陳國(guó)強(qiáng)表示，下半年經(jīng)濟(jì)增速可能放緩，政策也需要適時(shí)適度的微調(diào)，但對(duì)商業(yè)地產(chǎn)并不會(huì)有太大的影響。