任志強(qiáng)大談降價(jià)：“趕緊降 要給政府面子”

　　2010年參加博鰲地產(chǎn)論壇閉門(mén)會(huì)議的32人中，多數(shù)是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的老總，也有央行與發(fā)改委的官員。

　　會(huì)議的議題除了由全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生解析房?jī)r(jià)及房?jī)r(jià)調(diào)控政策外，最主要的一項(xiàng)內(nèi)容是“當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)座談”。

　　盡管調(diào)控政策放松的傳言不斷釋放，但來(lái)自政府層面的信號(hào)已非常明顯，中國(guó)人民銀行研究局局長(zhǎng)張健華在閉門(mén)會(huì)上說(shuō)，“不必存在僥幸心理，2008年的救市故事不會(huì)再重演。”他同時(shí)表示，“今年的房?jī)r(jià)并未明顯下降。”

　　華遠(yuǎn)總裁任志強(qiáng)此次也轉(zhuǎn)而大談降價(jià)，他的理由是“趕緊降，否則會(huì)出更多亂七八糟的政策，大家還是需要給政府一個(gè)面子”。

　　作為強(qiáng)硬派開(kāi)發(fā)商的代表，任之前對(duì)降價(jià)一直持反對(duì)態(tài)度，而參會(huì)人士透露，他此次的態(tài)度也成為閉門(mén)會(huì)議上的主流聲音。萬(wàn)科執(zhí)行副總裁肖莉、保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新和上海復(fù)地董事長(zhǎng)范偉在接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》采訪時(shí)均明確表態(tài)，“下半年要隨行就市�！�

　　“低開(kāi)”共識(shí)

　　5月5日，恒大率先全國(guó)降價(jià)，初期跟風(fēng)者寥寥，直至6月份，萬(wàn)科全國(guó)范圍內(nèi)價(jià)格普調(diào)，降價(jià)才成為開(kāi)發(fā)商共識(shí)。

　　申銀萬(wàn)國(guó)7月7日?qǐng)?bào)告說(shuō)，萬(wàn)科6月全國(guó)所有項(xiàng)目平均降價(jià)幅度達(dá)14.3%，其中上海地區(qū)降幅達(dá)20%，深圳達(dá)到15%。而萬(wàn)科近期公布的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)顯示，其成為上半年唯一一家銷(xiāo)售過(guò)300億元的房企，銷(xiāo)售額達(dá)367.7億元，同比增長(zhǎng)19.5%。

　　在萬(wàn)科執(zhí)行副總裁肖莉眼中，萬(wàn)科不捂盤(pán)、不囤地、不當(dāng)?shù)赝醯摹叭�不”政策中，不捂盤(pán)、不囤地的前提即為快速銷(xiāo)售�！凹涌熹N(xiāo)售的標(biāo)準(zhǔn)是什么？就是我們所推新盤(pán)，當(dāng)月達(dá)到60%的銷(xiāo)售比例，這需要尋找市場(chǎng)和合適的價(jià)格。”肖莉說(shuō)。

　　她同時(shí)強(qiáng)調(diào)，“不存在降價(jià)問(wèn)題，我們采取合理低價(jià)入市政策�！�

　　肖莉此番表態(tài)，顯示出萬(wàn)科在銷(xiāo)售策略上的成熟。2008年9月，萬(wàn)科因在杭州降價(jià)，導(dǎo)致售樓處被砸。此后，該事件在一定程度上成為開(kāi)發(fā)商不降價(jià)的最常見(jiàn)理由。

　　低開(kāi)策略正在成為共識(shí)。復(fù)地集團(tuán)董事長(zhǎng)范偉對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》透露，復(fù)地在上海的一些樓盤(pán)，因“定價(jià)合理而賣(mài)得不錯(cuò)”，“新政下，有些開(kāi)發(fā)商定價(jià)靈活，就有了銷(xiāo)量，說(shuō)明還是有市場(chǎng)需求的�！�

　　但范偉認(rèn)為，價(jià)格調(diào)整還沒(méi)能成為普遍現(xiàn)象，“整體上，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該調(diào)整自己的心理預(yù)期，把價(jià)格再降一點(diǎn)；但個(gè)體角度上，它們有自己的判斷決策，不敢動(dòng)或不愿意降。行業(yè)內(nèi)需要有些公司向前帶一帶，比如綠地、恒大都不錯(cuò)。在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上，市場(chǎng)能活躍起來(lái)，對(duì)大家都有好處。”

　　國(guó)企保利地產(chǎn)在2009年出盡風(fēng)頭，在激進(jìn)的拿地策略下，其在2010年的動(dòng)作更引人關(guān)注。保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新透露，保利地產(chǎn)上半年銷(xiāo)售額近218億元，同比微增。

　　“保利的策略就是隨行就市�！焙�在新說(shuō)，“保利會(huì)適時(shí)根據(jù)市場(chǎng)狀況做出調(diào)整�！�

　　按照慣例，諸多開(kāi)發(fā)商將銷(xiāo)售重心放至下半年，這意味著下半年的供應(yīng)量將大大超過(guò)上半年。萬(wàn)科已將定價(jià)權(quán)下放至全國(guó)40家分公司，肖莉證實(shí)，“已經(jīng)給分公司最大的權(quán)限�！�

　　業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整

　　對(duì)多數(shù)開(kāi)發(fā)商而言，價(jià)格的松動(dòng)是無(wú)奈之舉，而諸多房企趁勢(shì)進(jìn)行業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整，則更多顯示出未雨綢繆的味道。

　　政府大力投入的保障房建設(shè)近期成為不少開(kāi)發(fā)商的避風(fēng)港。

　　7月7日，上海綠地集團(tuán)與上海市嘉定區(qū)政府簽署合作協(xié)議，綠地將投資30億元，在當(dāng)?shù)卮蛟旒s50萬(wàn)平方米的保障房社區(qū)。

　　綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良曾公開(kāi)表示，根據(jù)綠地集團(tuán)年初制定的發(fā)展策略，公司將實(shí)行兩大產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整�！氨Ｕ戏繕I(yè)務(wù)比例將會(huì)在整體集團(tuán)業(yè)務(wù)中的所占比例進(jìn)一步加大�！�

　　萬(wàn)科選擇了同樣的方式。其近期最大動(dòng)作是，將在南京建設(shè)400萬(wàn)平方米的保障房。肖莉透露，盡管該項(xiàng)目尚未完成談判，但萬(wàn)科已將保障房建設(shè)看作住宅產(chǎn)業(yè)化的切口之一。

　　對(duì)于保障房可能偏低的利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商們并不排斥。

　　復(fù)地董事長(zhǎng)范偉表示，設(shè)計(jì)好制度，然后以市場(chǎng)化方式來(lái)解決保障房問(wèn)題是最佳方式�！敖ㄔO(shè)是沒(méi)有問(wèn)題的，只要大家有辛苦費(fèi)，總會(huì)有人做。但需要有市場(chǎng)激勵(lì)。”

　　“我們追求平均利潤(rùn)率就可以，地產(chǎn)的暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了�！毙だ蛘f(shuō)。

　　除了保障房，開(kāi)發(fā)商的出路還有很多。

　　例如，萬(wàn)科對(duì)舊城改造項(xiàng)目情有獨(dú)鐘，是看到其所包含的商業(yè)配套的價(jià)值。商業(yè)地產(chǎn)在此輪調(diào)控中波動(dòng)較小，逐漸為房企所青睞。

　　胡在新透露，在產(chǎn)品創(chuàng)新和細(xì)分市場(chǎng)上，保利正在抓緊研究�！皯�(yīng)該陸續(xù)有些成果，比如老年地產(chǎn)、融資的創(chuàng)新手段，我們都在積極研究。”

　　上海復(fù)地則提出了“雙核驅(qū)動(dòng)”的概念，將業(yè)務(wù)主體擴(kuò)大為兩塊。其一為原有的住宅開(kāi)發(fā)，另一個(gè)方向是投資。

　　范偉表示，復(fù)地的主要業(yè)務(wù)方向仍是開(kāi)發(fā)，但投資的比重會(huì)加大，以平衡單一住宅業(yè)務(wù)波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)�！拔覀冏隽艘粋�(gè)10年計(jì)劃，希望10年后，投資板塊利潤(rùn)的貢獻(xiàn)可以達(dá)到40%�！睂�(duì)于投資方向，他透露，將是和房地產(chǎn)相關(guān)的一些金融產(chǎn)品，包括私募基金、地產(chǎn)公司的股權(quán)投資，以及具體項(xiàng)目的投資。

　　在范偉看來(lái)，因單獨(dú)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大，行業(yè)聯(lián)合的模式會(huì)越來(lái)越多。復(fù)地近期與萬(wàn)科已經(jīng)有一個(gè)合作項(xiàng)目，復(fù)地占40%的股權(quán)�！拔覀兛梢越邮苄」蓶|的地位，這次合作對(duì)于公司有利于平衡風(fēng)險(xiǎn)�！�

　　在復(fù)地公司內(nèi)部，開(kāi)發(fā)和投資已分成兩個(gè)獨(dú)立的團(tuán)隊(duì)，前者只負(fù)責(zé)產(chǎn)品制造和設(shè)計(jì)，后者解決資金來(lái)源和資金流向�！罢{(diào)控的一個(gè)作用是，給我們更多從投資者的角度觀察行業(yè)的機(jī)會(huì)�！狈秱フf(shuō)。

　　加固資金鏈

　　隨著降價(jià)已成定局，融資閘門(mén)依舊緊閉，開(kāi)發(fā)商的資 金鏈目前開(kāi)始面臨考驗(yàn)。

　　聶梅生對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者透露，按照她的測(cè)算，2010年4月和5月，全國(guó)房地產(chǎn)投資額分別超過(guò)3000億元和4000億元。同時(shí)自5月份開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商的自有資金率明顯上升，從去年的50%升至如今的70%。

　　“資金充裕度也在降低，去年為1:1.67，今年到現(xiàn)在為止是1:1.42。呈逐月下降趨勢(shì)，不知能否撐到年底�！甭櫭飞�說(shuō)。

　　但開(kāi)發(fā)商的行動(dòng)表明他們并不悲觀。

　　進(jìn)入2010年，保利的拿地速度并未放緩，僅5月份便在上海、成都和沈陽(yáng)拿到4塊地。胡在新對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者透露，“保利2009年460億元地價(jià)款支付得差不多了，今年在土地資金方面的壓力很小。”

　　在瑞銀近期公布的一份報(bào)告中，保利的多項(xiàng)指標(biāo)都存在較高風(fēng)險(xiǎn)，如巨大的存貨量。對(duì)此，胡在新并不擔(dān)憂。“站在投資者角度，沒(méi)有交樓，土地款都是存貨，但站在公司經(jīng)營(yíng)角度，土地款是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。”

　　盡管如此，保利仍然在做壓力測(cè)試，并成立了專(zhuān)門(mén)的經(jīng)辦部門(mén)。測(cè)試內(nèi)容涵蓋銷(xiāo)售售價(jià)、利潤(rùn)規(guī)劃、政策后續(xù)的影響等諸多方面。胡在新并未透露壓力測(cè)試的具體數(shù)據(jù)，但他表示“結(jié)果是我們資金狀況還比較好”。

　　這只是硬幣的一面。事實(shí)上，融資之門(mén)緊閉促使開(kāi)發(fā)商另覓“新歡”，地產(chǎn)私募基金趁機(jī)入場(chǎng)分一杯羹。太平洋中國(guó)地產(chǎn)基金董事總經(jīng)理魏松表示，“近期市場(chǎng)對(duì)我們的需求確實(shí)多一些，為我們這樣的機(jī)構(gòu)提供了好的投資機(jī)會(huì)。”

　　這個(gè)基金目前管理著5億元資金，以資產(chǎn)收購(gòu)或股權(quán)投資為主要投資手段。目前人民幣基金投資地產(chǎn)業(yè)并不多見(jiàn)，調(diào)控風(fēng)暴已波及這個(gè)領(lǐng)域。

　　私募基金對(duì)回報(bào)率的要求苛刻，國(guó)內(nèi)目前超過(guò)16%。盡管如此，魏松仍感受到房企的踴躍。即使手握百億現(xiàn)金的萬(wàn)科，也在私募領(lǐng)域?qū)で蠛献骰锇�。魏松透露，太平洋地產(chǎn)基金與萬(wàn)科已經(jīng)有了具體項(xiàng)目的合作。“住宅、商業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)，我們都感興趣�！蔽核烧f(shuō)。(記者 魏洪磊）