樓市“二次調(diào)控”尚早 房?jī)r(jià)若不降房產(chǎn)稅來(lái)助

　　-本期嘉賓

　　印堃華 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、上海市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)

　　尹伯成 復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任

　　薛建雄 中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師

　　崔新生 北京理工大學(xué)教授

　　編者按：

　　樓市在史上最嚴(yán)調(diào)控政策下，似乎有了一定的抗性，久久維持量跌價(jià)滯。這也使得市場(chǎng)內(nèi)流淌著濃濃的“賭博”意味，賭調(diào)控政策不長(zhǎng)久亦或者是樓市將迎來(lái)新一輪反彈。

　　正因?yàn)榇�，�?lái)自政策面的一點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì)被無(wú)限放大。7月初，市場(chǎng)風(fēng)傳相關(guān)部委已開(kāi)始積極準(zhǔn)備新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，并將在第三季度發(fā)布。而土地出讓金再提一成則成為輿論“嗅出”樓市再調(diào)控的最好憑證。就在“再調(diào)控”論幾乎板上釘釘時(shí)，住建部政策研究中心副主任王玨林予以否認(rèn)，表示并不存在第二波樓市調(diào)控的說(shuō)法。這一系列的波折，使“二次調(diào)控”論無(wú)疾而終。

　　樓市量跌價(jià)滯 調(diào)控尚未成功

　　第27屆上海房交會(huì)正式落下帷幕，其間開(kāi)發(fā)商依然只是在“小打小鬧”地進(jìn)行促銷(xiāo)，購(gòu)房者仍處觀望。開(kāi)發(fā)商在如今“賣(mài)不到好價(jià)格”的情況下，只參加展會(huì)，不推新的房源

　　號(hào)稱(chēng)史上最嚴(yán)樓市調(diào)控政策——新“國(guó)十條”正式實(shí)施已然過(guò)去三個(gè)月，除了在資本市場(chǎng)上，敏感的房地產(chǎn)板塊經(jīng)歷了一輪又一輪的下跌外，真實(shí)市場(chǎng)中，樓市量跌價(jià)略有松動(dòng)的總體格局并未有真正改觀。

　　上海市場(chǎng)上，冷清的樓市并未改變房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)地位。昨日，第27屆上海房交會(huì)正式落下帷幕，其間開(kāi)發(fā)商依然只是在“小打小鬧”地進(jìn)行促銷(xiāo)，購(gòu)房者仍處觀望。開(kāi)發(fā)商在如今“賣(mài)不到好價(jià)格”的情況下，只參加展會(huì)，不推新的房源。根據(jù)中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)的數(shù)據(jù)顯示，上周舉辦的展會(huì)只有4個(gè)樓盤(pán)共1251套房源推出，總面積為11.9萬(wàn)平方米，與去年不可同日而語(yǔ)。

　　“可見(jiàn)，目前絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的資金并不緊張，反而因?yàn)槿ツ赇N(xiāo)售太多房源導(dǎo)致目前存貨不足而‘捂盤(pán)惜售’。”對(duì)于上海地區(qū)的市場(chǎng)行情，中房信分析師薛建雄如是說(shuō)。受供應(yīng)低迷影響，近期樓市成交量仍在低位徘徊。中房信統(tǒng)計(jì)顯示，上周商品住宅成交了7.85萬(wàn)平方米，而前周更是只有6.17萬(wàn)平方米。

　　“從目前行情看，雖然保利、綠地、復(fù)地等少數(shù)開(kāi)發(fā)商仍舉降價(jià)大旗，但過(guò)去兩個(gè)多月，并無(wú)更多開(kāi)發(fā)商跟進(jìn)降價(jià)�！毖�建雄指出，這似乎預(yù)示著本輪房?jī)r(jià)又將“假摔”。薛建雄還認(rèn)為，短期之內(nèi)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售回款因調(diào)控而大幅萎縮，不過(guò)對(duì)于絕大多數(shù)中小開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在還談不上降價(jià)，因?yàn)榈禺a(chǎn)大佬短期之內(nèi)不會(huì)遇到資金壓力的問(wèn)題，“既然沒(méi)有了資金壓力，短期內(nèi)就沒(méi)必要再次降價(jià)了，預(yù)計(jì)7月和8月的上海樓市仍將呈膠著狀態(tài)。”

　　而在深圳市場(chǎng)上，根據(jù)央視的調(diào)查報(bào)道，樓價(jià)事實(shí)上并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，許多開(kāi)發(fā)商只是在表面上打著降價(jià)旗號(hào)。不過(guò)，有數(shù)據(jù)卻顯示，從上周成交情況看，深圳一手房市場(chǎng)共成交415套，與前周相比有較大幅度的增長(zhǎng)，環(huán)比大增26.5%；成交均價(jià)為17607元/平米，與前周相比繼續(xù)微幅下跌，環(huán)比下跌2.1%；二手房市場(chǎng)上周共成交2064套，與前周相比連續(xù)4周呈現(xiàn)出增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，環(huán)比增長(zhǎng)達(dá)16.7%。

　　經(jīng)濟(jì)增速趨緩 調(diào)控陷入“兩難”

　　如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)震蕩，可能會(huì)對(duì)相關(guān)的上下游行業(yè)產(chǎn)生不同程度的負(fù)面影響。但如果不調(diào)整，各方面就無(wú)法交待，政府政策的公信力也無(wú)法保證，更無(wú)法“取信于民”

　　“在某種程度上，現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)綁架了地方政府，尤其在今年經(jīng)濟(jì)發(fā)展還存在不確定性因素的情況下。”昨日，上海復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授認(rèn)為，在這種情況下，為了保證地方政府等各方面收益，房地產(chǎn)調(diào)控政策很可能會(huì)出現(xiàn)這樣的情況：房?jī)r(jià)如果不再像去年那樣非理性上漲，調(diào)控力度就很可能適可而止了，“或許，在部分人看來(lái)，調(diào)控效果就已經(jīng)達(dá)到了”。

　　尹伯成進(jìn)而指出，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商心里也有著自己的“小算盤(pán)”，“因?yàn)�，他們知道，成交量不斷萎縮乃至房?jī)r(jià)下跌，首先害怕的就是地方政府，因?yàn)檫@會(huì)造成地方政府稅收收入、轉(zhuǎn)讓土地收入的下降。而銀行方面，也會(huì)因成交萎縮、房?jī)r(jià)下跌受到影響�？梢哉f(shuō)，現(xiàn)在形成了這樣的格局：中央政府希望調(diào)控真正產(chǎn)生效果，但地方政府、開(kāi)發(fā)商乃至銀行業(yè)都不希望樓價(jià)下降”。

　　事實(shí)上，在更多的人士看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨著“兩難”的問(wèn)題。正如國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松日前所說(shuō)，“如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)震蕩，可能會(huì)對(duì)相關(guān)的上下游行業(yè)產(chǎn)生不同程度的負(fù)面影響。而關(guān)鍵在于，目前我國(guó)仍處于危機(jī)時(shí)期，還在尋找經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新動(dòng)力。但如果不調(diào)整，各方面就無(wú)法交待，政府政策的公信力也無(wú)法保證，更無(wú)法‘取信于民’�！�

　　那又如何走出“兩難”局面呢？巴曙松給出的答案是“等”�！笆紫�，今年新‘國(guó)十條’產(chǎn)生的緊縮效應(yīng)還需要時(shí)間；其次，從去年1月至8月，土地新開(kāi)工面積等連續(xù)地負(fù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)上供應(yīng)有限。不過(guò)，我認(rèn)為，今年第四季度至明年第一季度，房地產(chǎn)供應(yīng)將有大規(guī)模增長(zhǎng)，保障房等也將大規(guī)�？⒐�，這或?qū)⒕徑庖欢ǖ墓┙o壓力�！�

　　當(dāng)然，現(xiàn)在稍感欣慰的是，針對(duì)媒體報(bào)道的“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有關(guān)政策可能取消”、“三套房貸放開(kāi)”、“國(guó)資委授意央企拿地”等說(shuō)法，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、銀監(jiān)會(huì)等均已經(jīng)表示，將堅(jiān)持貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》。此外，國(guó)資委也已經(jīng)否認(rèn)了“授意房地產(chǎn)央企擴(kuò)張拿地”的說(shuō)法。

　　“二次調(diào)控”尚早 真正落實(shí)為宜

　　從現(xiàn)狀看，很多地方政府，比如上海，就在貫徹實(shí)施具體的細(xì)則上并不怎么積極，而更多的地方政府則是態(tài)度曖昧。所以，現(xiàn)在最關(guān)鍵的就是執(zhí)行力度，這也是國(guó)家相關(guān)部門(mén)最需要注意的地方

　　尹伯成：其實(shí)，現(xiàn)在并不是討論國(guó)內(nèi)樓市是否需要進(jìn)行“二次調(diào)控”的時(shí)機(jī)。因?yàn)�，樓市調(diào)控政策未能真正起作用的最關(guān)鍵原因在于，目前的新“國(guó)十條”似乎還沒(méi)有在地方政府得到全部地、徹底地貫徹及實(shí)施。從現(xiàn)狀看，很多地方政府，比如上海，就在貫徹實(shí)施具體的細(xì)則上并不怎么積極，而更多的地方政府則是態(tài)度曖昧。再這樣下去，這可能會(huì)改變此前出臺(tái)嚴(yán)厲調(diào)控樓市政策的相關(guān)省市的積極態(tài)度。同時(shí)，打個(gè)不恰當(dāng)?shù)谋确�，現(xiàn)在的信貸政策(如此前第三套放貸松動(dòng)的傳聞)還未得到真正地貫徹，何來(lái)對(duì)新“國(guó)十條”政策的堅(jiān)定態(tài)度？所以，現(xiàn)在最關(guān)鍵的就是執(zhí)行力度，這也是國(guó)家相關(guān)部門(mén)最需要注意的地方。

　　崔新生：直白地說(shuō)，再這樣下去，調(diào)控的效果可能還是不會(huì)很大，還會(huì)遇到地方官僚勢(shì)力及利益集團(tuán)的阻撓。再說(shuō)，現(xiàn)在都是運(yùn)動(dòng)式的調(diào)控，并不能算為真正意義上精確地調(diào)控。從根本上看，現(xiàn)在的問(wèn)題在制度設(shè)計(jì)或體制上的不合理，甚至這么多年來(lái)根本沒(méi)有突破。一是社會(huì)游資在房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資沖動(dòng)無(wú)法改變，二是地方政府依靠土地獲取大量受益的沖動(dòng)沒(méi)有改變，即外界所說(shuō)的土地財(cái)政政策。如果不能在這方面進(jìn)行強(qiáng)有力地改革，即使再出臺(tái)第二套、第三套政策，效果或許都還是有限的。

　　薛建雄：從目前的成交量下降的行情看，實(shí)在沒(méi)有必要進(jìn)行“二次調(diào)控”。但由于成交量持續(xù)低迷，在樓市傳統(tǒng)金九銀十行情的帶動(dòng)下，9月和10月的樓市需求可能會(huì)迎來(lái)大爆發(fā)，屆時(shí)就需要相關(guān)部門(mén)具體斟酌了。

　　印堃華：從宏觀經(jīng)濟(jì)層面看，現(xiàn)在的樓市不用進(jìn)行二次調(diào)控。因?yàn)�，上半年的相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)剛剛出來(lái)，誰(shuí)都“吃不準(zhǔn)”第三季度和第四季度的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況。從可能的情況看，未來(lái)通貨膨脹可能性會(huì)下降，倒是通貨緊縮可能性將上升，因此在相關(guān)政策上，國(guó)家將會(huì)更慎重考慮。

　　房?jī)r(jià)若不降 房產(chǎn)稅來(lái)助

　　需要指出的是，現(xiàn)在4月以來(lái)積壓下來(lái)的購(gòu)買(mǎi)力及對(duì)人民幣升值的預(yù)期，為9月和10月份樓市的大爆發(fā)埋下了種子，屆時(shí)如果需要二次調(diào)控，很可能要通過(guò)正式征收房?jī)r(jià)稅來(lái)進(jìn)行調(diào)整。

　　薛建雄：如果還要采取措施的話(huà)，還是要從監(jiān)管角度著手。主要是通過(guò)土地監(jiān)管和銷(xiāo)售監(jiān)管來(lái)實(shí)現(xiàn)。目前的成交量之所以低迷，很大因素是開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)所致，如果通過(guò)監(jiān)管讓開(kāi)發(fā)商的開(kāi)工量上來(lái)，樓價(jià)就可能會(huì)有序地下跌，新“國(guó)十條”政策自然就會(huì)產(chǎn)生效果了。

　　需要指出的是，從4月以來(lái)積壓下來(lái)的購(gòu)買(mǎi)力及對(duì)人民幣升值的預(yù)期，為9月和10月份樓市的大爆發(fā)埋下了種子，屆時(shí)如果需要二次調(diào)控，很可能要通過(guò)正式征收房產(chǎn)稅來(lái)進(jìn)行調(diào)整。

　　尹伯成：如果還要采取新措施的話(huà)，可以從以下幾個(gè)方面著手。首先是住房保有稅，但這在短期內(nèi)，甚至一兩年內(nèi)出臺(tái)的可能性已經(jīng)越來(lái)越小了。其次，中央政府可以下達(dá)進(jìn)一步地督促措施，比如，對(duì)地方政府出臺(tái)實(shí)施細(xì)則效果的評(píng)估，對(duì)沒(méi)有出臺(tái)實(shí)施細(xì)則的城市進(jìn)行更嚴(yán)厲的監(jiān)督等。再次，對(duì)開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)上的捂盤(pán)、捂地行為進(jìn)行嚴(yán)厲的打擊，并真正得到落實(shí)。最后，國(guó)家相關(guān)部門(mén)還可以派檢查團(tuán)赴兩三個(gè)對(duì)市場(chǎng)影響較大的城市，進(jìn)行考察和調(diào)研。值得一提的是，國(guó)務(wù)院等相關(guān)部門(mén)應(yīng)下定決心，不要被相關(guān)利益集團(tuán)所阻撓。在盡可能保證經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的同時(shí)，摒棄GDP第一位的思想，并真正為普通民眾所著想。

　　崔新生：從宏觀高度上說(shuō)，現(xiàn)在需要改變的是中央和地方財(cái)權(quán)沖突的問(wèn)題。也就是說(shuō)，要實(shí)現(xiàn)土地收益的全民共享，而不能為少數(shù)利益集團(tuán)所享有。解決這個(gè)問(wèn)題的辦法是，建立中央土地儲(chǔ)備基金，增強(qiáng)財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)移能力，同時(shí)也可消化一定程度的社會(huì)游資，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)真正的共同享有。

　　印堃華：目前，國(guó)家的收入來(lái)源一是稅收，二是房地產(chǎn)。如果房?jī)r(jià)下跌，政府收入就相應(yīng)減少。更重要的是，人人都說(shuō)房地產(chǎn)是暴利行業(yè)，但在我看來(lái)，事實(shí)并非如此。以上海為例，假設(shè)2.5萬(wàn)元/每平方米，國(guó)家稅收就要占用其中的30%至40%，然后還要加上開(kāi)發(fā)、裝修等成本，最后真正留下來(lái)的僅為10%的收益。因而，要控制房?jī)r(jià)，需要從土地和稅收控制著手。

　　- 本報(bào)見(jiàn)習(xí)記者 黃燁 實(shí)習(xí)生 金寒草