北京高檔住宅價升量跌 開發(fā)商看淡政策預期

　　今年4月，政府針對房地產(chǎn)市場出臺的嚴厲調(diào)控措施對住宅市場中非自住型需求起到了明顯的抑制作用，更使高檔公寓的銷售量明顯下滑。然而，北京高檔公寓的銷售報價卻在快速上漲，不但新開盤項目售價普遍偏高，相當數(shù)量的在售項目也紛紛提高售價，使北京高檔住宅市場形成價升量跌的局面。

　　世邦魏理仕的最新數(shù)據(jù)顯示，受調(diào)控政策的影響，高檔公寓新增供應(yīng)量和成交量在第二季度雙雙下滑。但2010年第二季度，北京高檔公寓銷售報價卻持續(xù)快速上漲，較上季度大幅上漲了10.1%，達到人民幣48002元每平方米，與去年同期相比漲幅超過四成。高檔別墅銷售報價較上季度上漲了4.2%，達到人民幣42439元每平方米，與去年同期相比漲幅也接近三成。

　　與此同時，高檔住宅租金繼續(xù)上升。今年第二季度別墅租賃項目紛紛調(diào)價，部分優(yōu)質(zhì)項目如大湖山莊租金上調(diào)幅度高達10%。高檔別墅的平均租金則較上季度上漲了1.4%，為每月每平方米人民幣123.3元。北京高檔公寓和服務(wù)式公寓的租金也較上季度分別上漲了1.5%和0.9%，達到了每月每平方米人民幣90.8元和173元。高檔住宅租金上漲的動力來自外籍員工對高檔住宅的租賃需求開始增長。同時一些國內(nèi)企業(yè)的高管人員對高檔住宅租賃需求也在持續(xù)上升。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，由于開發(fā)商對于本輪市場調(diào)控的預期不明朗出現(xiàn)新增供量的下滑，同時樓市的短期觀望尚未對開發(fā)商的資金鏈產(chǎn)生壓力，其主動下調(diào)售價的動力不足。高檔公寓價格的快速上漲和信貸的收緊加大了投資者的投資成本，對市場中潛在的改善型需求產(chǎn)生了擠出效應(yīng)，因此高檔公寓銷售市場在消費者和開發(fā)商的僵持中形成了價升量跌的局面。同時，由于土地規(guī)劃的限制，純獨棟別墅項目在未來將十分稀缺，這直接導致近年來高檔別墅的銷售價格出現(xiàn)大幅上漲。

　　在新政的作用下，購房者觀望情緒濃厚，但開發(fā)商對政策從嚴預期看淡。目前，高檔項目的開發(fā)商均在放慢待售項目的開發(fā)速度以規(guī)避政策調(diào)整帶來的市場風險。中國不動產(chǎn)研究中心認為，整體經(jīng)濟良好的大背景下，各房企的資金流并未出現(xiàn)像2008年那樣吃緊的狀況，開發(fā)商對后市預期依然看好。雙方的對峙博弈還將持續(xù)一段時間。(本報記者 陸昀 ）