擴(kuò)容利好VS新政利空 深圳房?jī)r(jià)怎么走？

　　如果沒(méi)有樓市新政下信貸萎縮、房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量萎靡的現(xiàn)狀,特區(qū)擴(kuò)容的消息對(duì)于寶安、龍崗的置業(yè)者和關(guān)外房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑是一項(xiàng)利好。特區(qū)擴(kuò)容將完善關(guān)外交通及配套設(shè)施,因此房?jī)r(jià)上漲速度可能超過(guò)當(dāng)?shù)厥杖朐黾铀俣�。特區(qū)擴(kuò)容與當(dāng)前的樓市調(diào)控構(gòu)成了兩股力量,影響著樓市短期和長(zhǎng)期的漲跌趨勢(shì)。

　　現(xiàn)實(shí)的情況是,樓市調(diào)控新政后深圳有十余個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目都選擇降價(jià)開(kāi)盤(pán)或推出特價(jià)房,而這些樓盤(pán)中大多是位于關(guān)外的新盤(pán),特區(qū)擴(kuò)容的利好消息并未立刻作用于徘徊中躊躇下行的關(guān)外樓市,但短期之后呢?特區(qū)擴(kuò)容或許就如同中藥,作用于本卻很難立馬發(fā)生作用。

　　正方:看重?cái)U(kuò)容利好

　　“關(guān)外置業(yè)者或笑到最后”

　　在梅林關(guān)外的民樂(lè)村,這里早已看不到關(guān)內(nèi)外的區(qū)別,星河丹堤、萬(wàn)科華府等深圳品牌房企都在這里開(kāi)發(fā),從這里只需跨過(guò)一個(gè)梅林關(guān)就到福田CBD區(qū)域,關(guān)內(nèi)房?jī)r(jià)的不斷高企也讓不少福田工作的人們選擇在這里租住房屋。一位在民樂(lè)村租住房屋福田上班的“鐘擺族”告訴記者,特區(qū)擴(kuò)容雖令人振奮,但對(duì)于很多他這樣的深圳人來(lái)講無(wú)非是一件講了多年的事情終于塵埃落定,特區(qū)擴(kuò)容與否對(duì)他們生活的影響還看不出來(lái),畢竟特區(qū)擴(kuò)容早已是大勢(shì)所趨。

　　事實(shí)上,對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講特區(qū)內(nèi)外早已融合。合正地產(chǎn)品牌總監(jiān)王恭敏認(rèn)為,房地產(chǎn)業(yè)在某種意義上走在了擴(kuò)容之前,而深圳的房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)提前享受了擴(kuò)容待遇。

　　星河丹堤的均價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元/平方米,一個(gè)民樂(lè)村目前就有13個(gè)房企開(kāi)發(fā)的花園式小區(qū),豪宅早已不是特區(qū)內(nèi)的專(zhuān)利。整體房?jī)r(jià)在攀升,關(guān)外可開(kāi)發(fā)土地相對(duì)豐富,從政府土地的推出供應(yīng)量和房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱度和市場(chǎng)供應(yīng)量看,關(guān)外兩區(qū)早當(dāng)仁不讓地成為房地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn),占據(jù)了深圳70%以上的地產(chǎn)份額。

　　王恭敏表示,從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的上游看,開(kāi)發(fā)商春江水暖鴨先知,已經(jīng)先知先覺(jué)地把擴(kuò)張的步伐邁向關(guān)外,甚至邁向與深圳接壤的東莞,“因?yàn)閿U(kuò)容不算新鮮東西,只是如今塵埃落定”；而下游市場(chǎng)也未落后,置業(yè)大軍紛紛涌向關(guān)外。隨著配套的逐步完善,地鐵的逐步推進(jìn),房?jī)r(jià)的優(yōu)勢(shì),以及未來(lái)發(fā)展的上升空間都使得在關(guān)外置業(yè)買(mǎi)房成為趨勢(shì),也是必然的熱點(diǎn),“隨著珠三角一體化的進(jìn)程進(jìn)一步深入,笑到最后的說(shuō)不定還是關(guān)外置業(yè)者,因?yàn)槲磥?lái)關(guān)外的房?jī)r(jià)上升空間明顯優(yōu)于關(guān)內(nèi)”。

　　國(guó)信證券歐瑞明則認(rèn)為,深圳擴(kuò)容從短期和長(zhǎng)期來(lái)看,對(duì)深圳房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都是一個(gè)重大利好,“二線(xiàn)關(guān)的存在嚴(yán)重影響了城市的運(yùn)營(yíng)效率。由于二線(xiàn)關(guān)的存在,整個(gè)城市交通規(guī)劃也不盡合理,特區(qū)內(nèi)土地面積狹小,已基本沒(méi)有可供地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的土地,且關(guān)內(nèi)關(guān)外的人居環(huán)境相差很大。由于配套規(guī)劃等跟不上,關(guān)內(nèi)外的差別已不是普通的城市和郊區(qū)的差別”,而特區(qū)擴(kuò)容消除了城市內(nèi)的屏障,以上不利房地產(chǎn)發(fā)展的因素都將得以解決。

　　“短期就房地產(chǎn)而言,是因?yàn)檎�府的關(guān)注、轉(zhuǎn)移投資力度等問(wèn)題,所以原來(lái)的歷史欠賬方面很快就會(huì)補(bǔ)上,比如道路”,深圳市尚模發(fā)展有限公司總經(jīng)理助理鄧堅(jiān)認(rèn)為,道路包括水管的擴(kuò)寬,包括西鄉(xiāng)大道的拓寬等等,這些因素肯定會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有一定的支持。

　　中立派:還需再觀(guān)察

　　長(zhǎng)期有利,短期沒(méi)影響

　　中立派往往喜歡兩面化地看待特區(qū)擴(kuò)容與當(dāng)前的樓市新政調(diào)控,他們認(rèn)為擴(kuò)容對(duì)深圳房地產(chǎn)發(fā)展有利,但這種效果是長(zhǎng)期的,短期內(nèi)難以顯現(xiàn)。深圳市蘭江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總裁圖騰鏡表示,長(zhǎng)期來(lái)看,擴(kuò)容對(duì)城市建設(shè)有推動(dòng)作用,將提升城市環(huán)境和配套,保持房?jī)r(jià)不跌。擴(kuò)容的具體方案如帶動(dòng)大型市政建設(shè)工程等等,對(duì)房?jī)r(jià)的影響將比較明顯。

　　戴德梁行華南區(qū)高級(jí)研究員陳希翔認(rèn)為,交通設(shè)施、基礎(chǔ)建設(shè)、公共配套、公共服務(wù)等方面特區(qū)內(nèi)外的差異,是關(guān)外區(qū)域價(jià)值和地產(chǎn)發(fā)展面臨的主要瓶頸,“作為關(guān)外的寶安中心區(qū)的認(rèn)可度反倒很高,這是因?yàn)閰^(qū)域各方面設(shè)施,都已經(jīng)跟市區(qū)沒(méi)有太大差異”,擴(kuò)容對(duì)地產(chǎn)的最大利好是關(guān)內(nèi)外逐漸趨向均衡化的發(fā)展,關(guān)外生活設(shè)施會(huì)得到前所未有的加強(qiáng),但這種作用顯然是長(zhǎng)期的。

　　現(xiàn)實(shí):

　　首先降價(jià)新盤(pán)多為關(guān)外

　　樓市新政后,深圳品牌房企萬(wàn)科和佳兆業(yè)首先拉開(kāi)了降價(jià)大幕,而他們拿出來(lái)的樓盤(pán)大都位于寶安和龍崗,降價(jià)幅度也大都在10%—20%左右。上周位于龍崗的項(xiàng)目金色沁園繼半月前推出特價(jià)房后又再次推出優(yōu)惠單位,均價(jià)13000—16000元/平方米,而且總價(jià)再減10萬(wàn)。樓市新政后僅萬(wàn)科已拿出萬(wàn)科第五園、萬(wàn)科清林徑、金色沁園三個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行降價(jià)促銷(xiāo),而這些項(xiàng)目都是位于關(guān)外。

　　而佳兆業(yè)也在五月底六月初,一次性拿出旗下金翠園、佳兆業(yè)上品、茗萃園三個(gè)樓盤(pán)推出多套特價(jià)單位,優(yōu)惠幅度相當(dāng)明顯,這里除金翠園外上品和茗翠園都是位于布吉的關(guān)外產(chǎn)品。

　　與此同期的潛龍曼海寧、振業(yè)巒山谷等關(guān)外產(chǎn)品都選擇降價(jià)或者打折售樓,值得注意的是恰逢樓市新政潛龍曼海寧之前開(kāi)盤(pán)遇冷,后雖有特區(qū)擴(kuò)容消息出來(lái)依然選擇降價(jià)促銷(xiāo),以迎合市場(chǎng)。而同期開(kāi)盤(pán)的麗灣國(guó)際公寓雖位于關(guān)內(nèi)的前海片區(qū),但相應(yīng)配套等不如福田等中心地帶,他們選擇14000元底價(jià)開(kāi)盤(pán)。

　　中原地產(chǎn)此前公布的數(shù)據(jù)顯示,作為樣本的175個(gè)樓盤(pán)中八成出現(xiàn)了價(jià)格松動(dòng)和價(jià)格下調(diào),中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)王世界向記者表示,降價(jià)的樓盤(pán)中多為小區(qū)配套、交通等不夠完善的房源,且在2009年房?jī)r(jià)漲幅越高的樓盤(pán)降價(jià)越多。記者了解到這些樓盤(pán)也大都位于關(guān)外未成熟區(qū)域,此前業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)樓市領(lǐng)跌區(qū)域也都為關(guān)外龍崗中心城、龍坂片區(qū)、寶安中心區(qū)等地帶。

　　反方:看重新政利空

　　“房?jī)r(jià)短期內(nèi)難上漲”

　　與特區(qū)擴(kuò)容利好消息相對(duì)的是,目前全中國(guó)正在進(jìn)行嚴(yán)厲的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施,銀行信貸的緊縮直接限制了房地產(chǎn)需求,而特區(qū)擴(kuò)容在部分業(yè)內(nèi)人士看來(lái)也很難在短期內(nèi)刺激樓市向好。

　　“一直以來(lái),房?jī)r(jià)的主要影響因素是地段,其他因素中,交通擺在第一位,以及醫(yī)療、衛(wèi)生、教育、娛樂(lè)、公共設(shè)施等,實(shí)際上在短期內(nèi),關(guān)外與關(guān)內(nèi)有明顯的差別,就像很多網(wǎng)友所說(shuō)的,關(guān)內(nèi)是歐洲,關(guān)外是非洲,關(guān)外的市政配套設(shè)施短期內(nèi)無(wú)法得到實(shí)質(zhì)性的改善”,新永基房地產(chǎn)評(píng)估顧問(wèn)公司副總黎明并不覺(jué)得特區(qū)擴(kuò)容的消息可以逆轉(zhuǎn)現(xiàn)在房?jī)r(jià)下行的趨勢(shì),黎明把這個(gè)過(guò)程的房?jī)r(jià)形容為,就像一個(gè)人站在山頂上準(zhǔn)備往下跳,突然關(guān)內(nèi)外撤關(guān)消息放出來(lái),有一個(gè)人幫你把傘包打開(kāi),也是在下降的,但可以降低你下降的速度,甚至實(shí)現(xiàn)軟著陸。所以他認(rèn)為“關(guān)內(nèi)外一體化短期是陣痛,長(zhǎng)期是幸�！�。

　　“特區(qū)擴(kuò)容或?qū)⒕徑鈽莾r(jià)下跌步伐,壓制樓價(jià)調(diào)整空間。但這對(duì)深圳樓市發(fā)展是利是弊,一言難以蔽之”,深圳知名地產(chǎn)劍客“深晚一兵”表示。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)王世界則認(rèn)為,即使特區(qū)擴(kuò)容是利好消息,但目前的關(guān)外房?jī)r(jià)已經(jīng)透支了一部分的利好�！澳壳靶蝿�(shì)下我們認(rèn)為整個(gè)深圳房地產(chǎn)在短期內(nèi)會(huì)有下行的壓力”,王世界透露,在最近這一段時(shí)間里,中原代理樓盤(pán)不但沒(méi)有起價(jià),反而有一些樓盤(pán)價(jià)格是松動(dòng)的,有一些下調(diào)的。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō),對(duì)關(guān)外價(jià)值提升有利好,但短期內(nèi)房?jī)r(jià)難有上漲空間。

　　同時(shí)特區(qū)擴(kuò)容后也會(huì)首先帶動(dòng)幾個(gè)區(qū)域,王世界表示,一個(gè)是龍華,一個(gè)是寶安,也就是前海,這兩個(gè)區(qū)域的商業(yè)有可能最先旺起來(lái),因?yàn)榻�水樓臺(tái)先得月,這些地方的發(fā)展比其他地區(qū)略微早一些,而其他區(qū)域要看深圳進(jìn)一步的發(fā)展。

　　專(zhuān)題撰文曲廣寧