如何應(yīng)對(duì)樓市新政下的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛

　　今年以來(lái)，被譽(yù)為史上最嚴(yán)厲的遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的“新國(guó)十條”樓市調(diào)控政策連續(xù)出臺(tái)，其中首付提高、利息增加和貸款不能3個(gè)重要問(wèn)題成為無(wú)法回避的事實(shí)。由此引發(fā)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行糾紛該如何應(yīng)對(duì)？

　　北京樓市新政規(guī)定，從2010年4月30日開(kāi)始，同一購(gòu)房家庭暫定只能在京新購(gòu)一套商品住房；商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款。針對(duì)第二套房貸，如果是公積金貸款，首付比例提高到50%，如果是購(gòu)買(mǎi)第三套住房，將不予貸款。

　　新政實(shí)施后，貸款問(wèn)題成為買(mǎi)賣(mài)雙方關(guān)注的焦點(diǎn)，也是形成退房潮的主要原因之一。首付比例提高了，讓一些經(jīng)濟(jì)承受能力已達(dá)極限的購(gòu)房者難以承受，想到違約解除合同也在情理之中。

　　此外，新政規(guī)定，不能提供一年以上北京市納稅證明或者社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的外地居民，銀行將暫停發(fā)放房貸，這項(xiàng)規(guī)定使一部分外地居民的貸款申請(qǐng)被駁回。

　　筆者在司法實(shí)踐中獲悉，購(gòu)房者很想了解：新政實(shí)施后，是否能以“政策調(diào)整是不可抗力”的理由要求房主或開(kāi)發(fā)商退房？由于我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)中對(duì)此沒(méi)有明確規(guī)定，使得各地判決結(jié)果各不相同。根據(jù)最基本的合同法原理，首先要看合同是如何約定的，如果合同有約定，就按照合同執(zhí)行，合同沒(méi)有約定的，就按照法律執(zhí)行。一般來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的房產(chǎn)新政不大可能構(gòu)成合同法意義上的不可抗力。

　　現(xiàn)在，二手房市場(chǎng)中買(mǎi)家違約現(xiàn)象愈演愈烈，直至訴諸法律、對(duì)簿公堂。對(duì)于這類(lèi)案件，

　　筆者認(rèn)為應(yīng)該按照合同中的相關(guān)規(guī)定來(lái)處理。一般而言，在商務(wù)交易活動(dòng)中存在一定的風(fēng)險(xiǎn)非常正常。以北京樓市為例，今年4月份之前是賣(mài)主違約事件較多，而現(xiàn)在轉(zhuǎn)換成了買(mǎi)主違約事件增多。這是因?yàn)閲?yán)厲的調(diào)控新政，引發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，一些購(gòu)房人認(rèn)為樓市價(jià)格或許還有進(jìn)一步走低的可能，因而在簽約后產(chǎn)生了退房想法。

　　——新政的出臺(tái)，也使得購(gòu)房者自籌資金的付款計(jì)劃受到影響，在這種情況下，不論房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中是否有關(guān)于貸款不足時(shí)補(bǔ)足差額的約定，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方都會(huì)從有利于自己的方面進(jìn)行理解，雙方各執(zhí)一詞，互不相讓?zhuān)�引發(fā)了房產(chǎn)糾紛不斷增多。

　　根據(jù)2003年頒布的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定：“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。”筆者認(rèn)為，此次出臺(tái)的樓市調(diào)控新政可歸為“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，據(jù)此，對(duì)于雖然已經(jīng)交了定金，但因無(wú)法貸到款而確實(shí)需要退房的，購(gòu)房者有權(quán)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商解除合同，并拿回之前所交納的定金。

　　筆者建議：買(mǎi)房是家庭中的一件大事，購(gòu)房人在簽約前應(yīng)仔細(xì)、審慎的閱讀、核對(duì)合同。因?yàn)椋�有的開(kāi)發(fā)商會(huì)專(zhuān)門(mén)在文本中單獨(dú)約定：“購(gòu)房人無(wú)法取得貸款或貸不到足額款項(xiàng)，需自籌資金補(bǔ)足�！比绻�有這樣的約定，購(gòu)房者一旦需要單方面解除合同，開(kāi)發(fā)商可以據(jù)此要求購(gòu)房者支付違約金。

　　目前，部分因新政引發(fā)的訴訟還都處于立案和審判階段，尚無(wú)關(guān)于此類(lèi)訴訟的判例，由于各地法官的思考和理解角度不同，同樣的案情可能會(huì)出現(xiàn)不同的判決結(jié)果，在此筆者呼吁，希望上級(jí)司法部門(mén)能盡快對(duì)此類(lèi)案件作出明確的司法解釋或指導(dǎo)性意見(jiàn)，以期減少糾紛，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)過(guò)渡。(齊集 北京凱亞律師事務(wù)所高級(jí)合伙人 律師）