趕搭末班車“商改住”項目6月份集中成交

　　近期，一組市場數(shù)據(jù)引起了多方的注意：據(jù)來自權(quán)威部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月前三周，北京市商業(yè)地產(chǎn)成交量達到了434套，而同期北京市期房住宅的成交量僅為31套，兩者相差了13倍之多。而如此“輝煌”的戰(zhàn)績，也讓“商業(yè)地產(chǎn)”一時間成為了熱門話題。在房地產(chǎn)市場長期擔任配角的商業(yè)地產(chǎn)，此次為何突然發(fā)力？除了住宅期房成交的回落，懸殊差異背后是否還另有隱情？《廣廈時代》對此進行了關(guān)注。

　　●引發(fā)關(guān)注 6月商業(yè)地產(chǎn)銷量超住宅13倍

　　僅僅在數(shù)月之前,市場的情況完全是顛倒過來的：相對于排隊買房、價格上漲迅猛的住宅期房市場，當時的商住公寓、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)的成交量微乎其微。一個著名的說法是，當時在朝陽門等二環(huán)熱點區(qū)域的部分寫字樓價格僅相當于通州的住宅價格。即便是這樣也乏人問津。

　　然而現(xiàn)在的情況卻發(fā)生了180度轉(zhuǎn)變：據(jù)房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，在6月份，北京商業(yè)地產(chǎn)當月預(yù)售數(shù)據(jù)全面超過住宅。其中取得預(yù)售的商業(yè)項目共9個，超過了住宅的8個；當月成交商業(yè)地產(chǎn)達到了434套，相比期房住宅當月成交的31套，高出13倍，而銷售額更是達到了3.94億，遠超過住宅的0.8億。

　　“雖然住宅銷量在持續(xù)下跌，但是二者銷量出現(xiàn)這么大的差距，還是有些出人意料�！毕嚓P(guān)人士表示。

　　●三大原因 宏觀調(diào)控下商業(yè)地產(chǎn)趨熱

　　北京中原的分析人士認為，當下商業(yè)地產(chǎn)的興起與4月份國家出臺的一系列調(diào)控政策都有著密切的關(guān)系。首先，由于之前出臺了諸多針對住宅市場的調(diào)控政策，非常明顯地抑制了投機及部分投資需求，這也使得住宅市場成交量大幅下跌。據(jù)不完全統(tǒng)計，北京市4月份以來，住宅成交量下跌超過了六成。

　　其次，則是商業(yè)地產(chǎn)較低的價格吸引了在住宅市場受抑制的投資需求。新政出臺前，北京諸多商業(yè)項目中有不少價格都低于同區(qū)域普通住宅價格，商住倒掛現(xiàn)象嚴重。而在2009年以來的資產(chǎn)暴漲潮中，這一現(xiàn)象更是被放大。而在新政出臺后，基本不存在價格泡沫的商業(yè)地產(chǎn)，成為了投資者的首選。

　　另外，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景也成為其被看好的原因之一。據(jù)北京中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前北京住宅租售比多數(shù)已超過1：500，而商業(yè)地產(chǎn)的出租回報率多在1：400-1：300之間�！昂暧^調(diào)控對住宅類地產(chǎn)過快增長產(chǎn)生有效抑制后，住宅開發(fā)商也會轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)來持續(xù)經(jīng)營及彌補盈利的不足；而住宅價格的下調(diào)將使普通百姓的消費欲望得到更多的釋放，而消費的增加又會進一步促進商業(yè)市場的繁榮，提高商業(yè)地產(chǎn)的租金和投資回報率。因此商業(yè)地產(chǎn)的前景也面臨著一波升浪。”上述人士這樣說。

　　●趕搭末班車 “商改住”項目集中成交

　　此外，也有業(yè)內(nèi)人士指出，單從市場層面來看商業(yè)地產(chǎn)的熱度還遠未達到“13倍于住宅”這樣的熱度，來自政策層面的影響才是促成6月份成交量高漲的主因。

　　前不久，北京市建委出臺新規(guī)禁止酒店立項改建住宅出售，這也意味著不久之后酒店式公寓將絕跡于樓市。同時，市建委正在抓緊制定禁止商業(yè)、公建、綜合立項等變相開發(fā)住宅的文件，商住項目的前途并不樂觀。

　　“由于正式文件尚未出臺，很多符合條件的商住項目為避免政策紛紛趕在6月開盤，造成了供應(yīng)量的突擊上漲，為成交量的上行起到了刺激作用。”一位業(yè)內(nèi)人士在私下里這樣透露。

　　據(jù)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，新政出臺至今的七十余日，京城開盤的18個商住項目總供應(yīng)套數(shù)為7194套，供應(yīng)面積達42.3萬平方米。從月度新增供應(yīng)情況來看，5月份新增項目2個、新增套數(shù)416套；而6月份新增的商住樓項目達10個，新增供應(yīng)套數(shù)達4436套，6月份商住項目有了10倍的增長。而從需求情況來看，據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月15日至6月25日的七十余日，新開盤的18個商住項目共成交了1921套，銷售率達26.7%，明顯好于普通的住宅項目。

　　●或?qū)⑾��?“商改住”上演最后的狂歡

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認為，商住項目雖然具有一定的優(yōu)勢和特點，但不可否認這類項目也有其天生的缺憾：產(chǎn)權(quán)年限短、公攤面積大、生活成本高、商住混雜管理難度大等等，這些均是這類項目難以克服的短板。

　　“商住項目本是特定市場環(huán)境下的階段性產(chǎn)物，在住宅需求旺盛、供不應(yīng)求的時期填補了一定的供給缺口，但與此同時，開發(fā)商將商業(yè)、公建改為住宅出售，政府統(tǒng)一規(guī)劃的商業(yè)、寫字樓等綜合配套必然無法實現(xiàn)，在區(qū)域配套發(fā)展的完善程度與居住人口無法匹配時，勢必影響到住宅產(chǎn)品的升值空間，長期來看有損于購買住宅類型商品房的業(yè)主利益。而隨著市場監(jiān)管機制的逐步成熟，對于商住項目的管理正在趨于嚴格�！比螁Ⅵ伪硎�。

　　也有專家認為，總的來看，在當前政策調(diào)控及市場環(huán)境的獨特作用下，盡管商住項目供需兩旺，但從調(diào)控趨勢及長遠來看，這類項目的前途令人擔憂。“政府近期的動作已經(jīng)表明，‘商改住’項目將在不久的將來壽終正寢。對于開發(fā)商來說，抓住時機盡早開盤乃是上策�！�(衛(wèi)東)