最近一段時(shí)間以來，“共有產(chǎn)權(quán)”概念在不斷被業(yè)內(nèi)人士提及。鑒于全國(guó)保障性住房建設(shè)滯后、破題乏術(shù)的現(xiàn)實(shí)，人們對(duì)“共有產(chǎn)權(quán)”頗多期待。據(jù)分析，這一概念的引進(jìn)，有望確保經(jīng)適房配售和退出的公平公正，抑制利用經(jīng)適房進(jìn)行投機(jī)投資的空間；有望為地方政府建設(shè)經(jīng)適房建立合理的激勵(lì)機(jī)制，并帶動(dòng)更多的制度創(chuàng)新。

　　目前甘肅省10個(gè)市(州)出臺(tái)了廉租住房共有產(chǎn)權(quán)管理的實(shí)施細(xì)則，已在2009年年底前通過“共有產(chǎn)權(quán)辦法”，將新建廉租住房總量的60%至70%向有條件自愿購(gòu)買的保障對(duì)象出售部分產(chǎn)權(quán)，國(guó)有和個(gè)人產(chǎn)權(quán)比例一般為40%和60%。甘肅對(duì)廉租住房建設(shè)管理的改革體現(xiàn)了以下思路：提供住房保障，滿足低收入家庭實(shí)現(xiàn)居者有其屋的愿望；合理分擔(dān)投資比例，保障廉租住房建設(shè)有可持續(xù)的資金；完善退出機(jī)制，確保住房周轉(zhuǎn)使用；落實(shí)管護(hù)責(zé)任，理順政府和住戶之間的權(quán)責(zé)關(guān)系。

　　廉租房“共有產(chǎn)權(quán)”緩解資金壓力

　　□記者 趙鋒 蘭州報(bào)道

　　從2009年4月開始，甘肅省開始實(shí)施廉租住房建設(shè)“共有產(chǎn)權(quán)”管理模式，在保留一定數(shù)量實(shí)物配租廉租房的條件下，通過向一部分符合廉租住房保障條件且具備一定購(gòu)買能力的城市低收入家庭出售廉租住房，將出售國(guó)有產(chǎn)權(quán)置換出來的資金用于新建廉租住房。甘肅實(shí)施的租售并舉和“共有產(chǎn)權(quán)”管理創(chuàng)新做法既盤活了國(guó)家投入，填補(bǔ)了市縣政府配套資金的缺口，又推動(dòng)了廉租住房建設(shè)進(jìn)程。

　　“共有產(chǎn)權(quán)”將地方政府從廉租住房建設(shè)無限責(zé)任中解脫出來

　　2009年4月25日，甘肅省辦公廳批轉(zhuǎn)了《省建設(shè)廳關(guān)于實(shí)施廉租住房共有產(chǎn)權(quán)管理的指導(dǎo)意見》。這個(gè)《指導(dǎo)意見》規(guī)定，廉租住房共有產(chǎn)權(quán)是指國(guó)有產(chǎn)權(quán)和保障對(duì)象私有產(chǎn)權(quán)。國(guó)有產(chǎn)權(quán)由中央預(yù)算內(nèi)投資廉租住房建設(shè)補(bǔ)助資金和省級(jí)財(cái)政補(bǔ)助資金形成。保障對(duì)象私有產(chǎn)權(quán)由符合廉租住房保障條件的家庭通過購(gòu)買廉租住房部分產(chǎn)權(quán)取得的私有產(chǎn)權(quán)。

　　甘肅省規(guī)定，廉租住房出售價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)，由當(dāng)?shù)貎r(jià)格行政主管部門會(huì)同住房保障行政主管部門，結(jié)合當(dāng)?shù)刎?cái)力、低收入家庭的經(jīng)濟(jì)承受能力，按照成本價(jià)或略低于成本價(jià)的要求確定出售價(jià)格。

　　甘肅省對(duì)已購(gòu)買廉租住房的保障對(duì)象實(shí)行年度審核制度，對(duì)將“共有產(chǎn)權(quán)”的廉租住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者改變用途者，要求必須退回廉租住房，并依照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行查處。保障對(duì)象交清購(gòu)房款后，可辦理《房屋所有權(quán)證》，房屋權(quán)屬登記部門須在《房屋所有權(quán)證》“附記”欄中注明“廉租住房”和“共有產(chǎn)權(quán)”字樣。已取得“共有產(chǎn)權(quán)”的廉租住房實(shí)行上市準(zhǔn)入制度，參照《甘肅省經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定進(jìn)行上市交易。

　　有關(guān)專家評(píng)價(jià)認(rèn)為，甘肅省實(shí)施廉租住房“共有產(chǎn)權(quán)”管理，一方面是回籠部分資金，緩解了廉租住房市縣政府建設(shè)資金不足的困難，另一方面是調(diào)動(dòng)保障對(duì)象的積極性，愛護(hù)并管好自己的住房，把各級(jí)政府在住房保障工作中的無限責(zé)任轉(zhuǎn)化為有限責(zé)任。

　　在呼吁國(guó)家提高廉租住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，甘肅省探索的廉租住房“共有產(chǎn)權(quán)”管理辦法對(duì)于緩解地方政府建設(shè)廉租住房配套資金壓力很有幫助。

　　2009年甘肅省新開工建設(shè)廉租住房項(xiàng)目163項(xiàng)、4.86萬套、232.23萬平方米。截至當(dāng)年年底，甘肅省各地加快實(shí)施了廉租住房“共有產(chǎn)權(quán)”，有的市縣已取得了顯著成效。白銀市率先將白銀城區(qū)200多套廉租住房進(jìn)行“共有產(chǎn)權(quán)”管理，出售回籠了600多萬元用于新建廉租住房項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了廉租住房建設(shè)資金的良性循環(huán)。武威市廉租住房“共有產(chǎn)權(quán)”出售籌集資金4500多萬元，基本解決了地方配套資金的困難。慶陽市政府于2009年11月10日舉行了市區(qū)保障性住房首次搖號(hào)銷售儀式。目前選房交款工作已基本結(jié)束，已出售廉租住房372套、回收資金1500多萬元。

　　“共有產(chǎn)權(quán)”使廉租住房建設(shè)投資步入良性循環(huán)軌道

　　甘肅省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)李慧認(rèn)為，甘肅省廉租住房“共有產(chǎn)權(quán)”管理這一創(chuàng)新做法，既立足于保證國(guó)家、甘肅省及市縣投資所形成國(guó)有資產(chǎn)的保值增值，政府對(duì)廉租住房保障的責(zé)任，又考慮了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作方法；既考慮解決保障對(duì)象的住房問題，又考慮廉租住房能進(jìn)能出的退出機(jī)制；既考慮了減輕政府建設(shè)廉租住房的資金壓力，又考慮了保障對(duì)象負(fù)擔(dān)過重的問題。

　　甘肅省一些基層干部認(rèn)為，廉租住房“共有產(chǎn)權(quán)”管理，充分考慮了國(guó)家下達(dá)甘肅省三年住房保障規(guī)劃實(shí)施中的困難，著眼于推進(jìn)住房保障工作的長(zhǎng)期性和可持續(xù)發(fā)展問題。通過實(shí)施“共有產(chǎn)權(quán)”，加快廉租住房建設(shè)，從根本上解決城市低收入家庭的住房困難。

　　蘭州大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授聶華林認(rèn)為，實(shí)施廉租住房“共有產(chǎn)權(quán)”管理模式，是在搶抓國(guó)家大規(guī)模投資保障性住房建設(shè)的歷史機(jī)遇，有利于減輕各級(jí)政府對(duì)廉租住房建設(shè)項(xiàng)目配套資金的壓力，廉租住房“共有產(chǎn)權(quán)”實(shí)現(xiàn)了投資建設(shè)―銷售回籠部分資金―再投入加快建設(shè)的良性循環(huán)機(jī)制。保障對(duì)象對(duì)其住房擁有全部使用權(quán)，按其出資額享有一定份額的所有權(quán)，就可以積極穩(wěn)妥地建立健全住房保障退出機(jī)制。

　　“臨澤經(jīng)驗(yàn)”是廉租住房“共有產(chǎn)權(quán)”管理革新的縮影

　　張掖市臨澤縣及時(shí)將“共有產(chǎn)權(quán)”引入廉租住房保障工作中，鼓勵(lì)符合廉租住房保障條件的城市低收入家庭購(gòu)買廉租住房。臨澤縣的具體做法是：

　　一是明確銷售對(duì)象。臨澤縣將廉租住房銷售對(duì)象確定為：家庭成員具有本縣城市常住戶口且實(shí)際居住，并至少有一人取得本縣城市常住居民戶口三年(含)以上；家庭人均住房建筑面積低于15平方米；取得了民政部門核發(fā)的《最低生活保障金領(lǐng)取證》。

　　二是嚴(yán)格銷售程序。臨澤縣規(guī)定，購(gòu)房申請(qǐng)人憑所在社區(qū)加注意見的書面申請(qǐng)到縣房產(chǎn)管理局領(lǐng)取《臨澤縣廉租住房申購(gòu)審核表》，填寫完畢后，由所在社區(qū)進(jìn)行初審，初審合格的，在申請(qǐng)人居住地進(jìn)行公示。經(jīng)公示無異議的，加蓋社區(qū)意見后報(bào)縣房管局審批，縣房管局進(jìn)行最后審核，并進(jìn)行公示，公示期為15天。經(jīng)公示無異議的，由縣房管局在《臨澤縣廉租住房申購(gòu)審核表》加注審批意見，申請(qǐng)人持通過審批的《臨澤縣廉租住房申購(gòu)審核表》到銀行辦理付款手續(xù)，憑銀行進(jìn)賬單到縣房管局領(lǐng)取選號(hào)表，按選號(hào)表先后順序依次選房。

　　三是合理確定價(jià)格。臨澤縣建成的廉租住房經(jīng)縣物價(jià)部門核定，成本價(jià)格為1442元/平方米，銷售平均價(jià)格為975元/平方米，樓層差價(jià)按整幢增減代數(shù)和為零的原則確定，一、六樓下浮8%，三、四樓上浮8%，二、五樓為均價(jià)。

　　四是采取不同的付款方式。在售房過程中，充分考慮了低收入家庭經(jīng)濟(jì)因素，采取一次性付款和分期付款相結(jié)合的方式，對(duì)于一次性付款的給予優(yōu)先選擇樓層、套型等優(yōu)惠措施，對(duì)于確因經(jīng)濟(jì)困難，暫時(shí)無力一次性付款的，通過簽訂分期付款協(xié)議，分期分批付款，極大地為低收入家庭購(gòu)房提供了方便。

　　臨澤縣房管局介紹，目前通過實(shí)施“共有產(chǎn)權(quán)”管理方式，已售出廉租住房52套，籌集資金約250萬元，有效緩解了建設(shè)資金不足的壓力。