由于土地增值稅的稅率較高，在30%—60%之間，并且實(shí)行累進(jìn)稅率，開發(fā)利潤(rùn)與開發(fā)成本之比越高(也就是投入產(chǎn)出比越高)，利潤(rùn)被國(guó)家征收的比例就越高，投入產(chǎn)出比達(dá)到200%以上，開發(fā)商的利潤(rùn)蛋糕中就有60%被切走。如果按照開發(fā)商們樂于承認(rèn)的房地產(chǎn)行業(yè)30%利潤(rùn)來計(jì)算，交納土地增值稅后，利潤(rùn)空間就變成了12%—21%，如果按照開發(fā)商的實(shí)際投入產(chǎn)出比來計(jì)算，這個(gè)利潤(rùn)空間的下滑幅度更是驚人。這樣一來，盡管推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲依然可以獲得超額利潤(rùn)，但利潤(rùn)已經(jīng)開始變得稀薄。由于房地產(chǎn)行業(yè)是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，對(duì)時(shí)間和資金尤其敏感，房?jī)r(jià)上漲存在拉長(zhǎng)銷售周期和造成資金緊張的風(fēng)險(xiǎn)，在推高房?jī)r(jià)所獲利潤(rùn)難以對(duì)應(yīng)所導(dǎo)致的高風(fēng)險(xiǎn)情況下，從理性的角度上講，開發(fā)商勢(shì)必會(huì)重新考慮價(jià)格戰(zhàn)略。
除了重新思考價(jià)格戰(zhàn)略之外，土地增值稅還會(huì)給開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)行為套上一個(gè)“籠頭”。
一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)將儲(chǔ)備大量土地作為一個(gè)慣性行為，并且希望通過時(shí)間的推移獲取土地升值的超額利潤(rùn)，其中就有不少的投機(jī)炒作成分在其中。但在土地增值稅嚴(yán)格征收之后，這種情況可能會(huì)有所改觀。由于高額土地增值稅的存在，使得開發(fā)商在儲(chǔ)備土地戰(zhàn)略上必須慎重思考，因?yàn)榇罅客恋貎?chǔ)備占用資金的成本很高，如果因?yàn)楦哳~土地增值稅的征收，大幅降低了利潤(rùn)，大量囤積土地是否值得就不得不重新考量。因此，如果土地增值稅嚴(yán)征的政策得到落實(shí)，有望在一定程度上遏制盲目拿地和爆炒地價(jià)的現(xiàn)象，開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)行為也會(huì)更加理性和規(guī)范化。而這也恰恰是土地增值稅的嚴(yán)征意義所在：規(guī)范土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，并借此抑制房地產(chǎn)投機(jī)和炒賣活動(dòng)。
行業(yè)洗牌加劇
業(yè)內(nèi)人士分析，在宏觀調(diào)控政策下，土地增值稅的嚴(yán)征，將會(huì)使房地產(chǎn)業(yè)洗牌加劇。土地增值稅一旦嚴(yán)征，勢(shì)必降低房地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)率，從而降低對(duì)投資資金的吸引力，這就大大提高了房地產(chǎn)行業(yè)的門檻�？梢灶A(yù)見是，未來只有資金實(shí)力雄厚，可以在低利潤(rùn)率情況下靠規(guī)模取得較好效益的企業(yè)，才會(huì)有興趣進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，而那些期望通過拿一兩塊地開發(fā)獲取暴利的小企業(yè)，將會(huì)被清洗出局。從這個(gè)角度來講，通過土地增值稅的嚴(yán)征，可以達(dá)到房地產(chǎn)行業(yè)資源重新優(yōu)化配置的效果，也將有助于房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。
另一個(gè)比利潤(rùn)下降還要讓一些開發(fā)商緊張的事是，土地增值稅的征收方式和條件的改變，很有可能讓他們面臨著需要馬上籌集大量資金納稅的狀況，這對(duì)于資金鏈已經(jīng)緊繃的開發(fā)商而言，無疑是雪上加霜。
根據(jù)此次國(guó)稅總局的文件，土地增值稅的清算將一改以往均為整體項(xiàng)目結(jié)束后再清算納稅的方式，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，將按分期項(xiàng)目清算，同時(shí)，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的也將進(jìn)行土地增值稅清算。這對(duì)于一些已經(jīng)符合清算條件需要從2月份開始清算，而手頭資金緊張的開發(fā)商而言，是一件棘手的事情。
“如果土地增值稅真的能夠嚴(yán)征，這會(huì)進(jìn)一步加劇大開發(fā)商和中小開發(fā)商的實(shí)力懸殊，中小開發(fā)商由于資金問題被迫退出行業(yè)或者被并購(gòu)的可能性進(jìn)加大，房地產(chǎn)行業(yè)中大魚吃小魚的現(xiàn)象會(huì)更多。”上海一位業(yè)界資深人士這樣認(rèn)為。
稿件來源：中國(guó)證券報(bào)，作者：李良
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