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未來三年需要重點(diǎn)關(guān)注的趨勢(shì)性問題
1.房?jī)r(jià)在漲勢(shì)大幅放緩后總體可望呈現(xiàn)小幅、穩(wěn)步上漲態(tài)勢(shì),但短期內(nèi)普跌的可能性較大
2007年11月至今,房?jī)r(jià)漲幅出現(xiàn)緩慢回落。2007年9月央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(簡(jiǎn)稱《通知》),極大地遏制了住房投資和投機(jī)需求的過快上漲,2007年以來房?jī)r(jià)飆升的勢(shì)頭開始得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)。房?jī)r(jià)漲幅明顯放緩的同時(shí),市場(chǎng)成交量也出現(xiàn)明顯下滑,市場(chǎng)觀望情緒濃厚。
我們判斷,2008至2009年上半年房?jī)r(jià)總體下跌的可能性正在加大:
第一,從房地產(chǎn)市場(chǎng)資金面看,首先,當(dāng)前許多房地產(chǎn)開發(fā)商均出現(xiàn)自有資金量下降的情況,開發(fā)商資金來源中,自有資金占比已從35%左右普遍降至30%以下,而境內(nèi)外資本市場(chǎng)普遍不景氣致使2008年新增的自有資金量相當(dāng)有限;其次,在從緊的貨幣政策背景下,尤其是《通知》頒布并嚴(yán)格落實(shí)后,銀行從房地產(chǎn)企業(yè)貸款和住房按揭貸款兩方面都普遍收緊了信貸,開發(fā)商資金回籠壓力增大,資金狀況日益吃緊,加之股市急度下挫和房市漲勢(shì)明顯趨緩,購(gòu)房者的觀望情緒強(qiáng)化,開發(fā)商主動(dòng)降價(jià)的壓力日益加大;再次,自上世紀(jì)90年代末起,加速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)投資已持續(xù)近十年,投資慣性的驅(qū)動(dòng)可能帶動(dòng)房地產(chǎn)投資繼續(xù)擴(kuò)大,融資需求相應(yīng)增加,導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈更加緊張。
第二,從市場(chǎng)供給面看,首先,前期政府投入建造的大批經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房即將投入市場(chǎng),同時(shí),為進(jìn)一步緩解居民買房壓力,預(yù)計(jì)近幾年政府將進(jìn)一步調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),加大保障性住房的供給力度。增加保障性住房供給一方面通過直接增加市場(chǎng)供給量尤其增加中、低檔商品房的供給量,建立新的供需均衡點(diǎn)來抑制房?jī)r(jià)過快上漲,另一方面還能通過提高保障性住房在市場(chǎng)住房體系的占比來削弱房地產(chǎn)開發(fā)商的定價(jià)權(quán),從而有效遏制房?jī)r(jià)上漲;其次,房地產(chǎn)市場(chǎng)“觀望”氛圍的加重將導(dǎo)致市場(chǎng)中新房和二手房供應(yīng)量相應(yīng)增加,進(jìn)一步增加市場(chǎng)供給,形成房地產(chǎn)市場(chǎng)上階段性的供大于求。
第三,境外資金階段性的撤出套現(xiàn)也會(huì)加大房?jī)r(jià)回調(diào)壓力。綜上分析,我們認(rèn)為,當(dāng)前房?jī)r(jià)總體性下跌的可能性加大,典型的前兆是“退地”、“退房”及“土地流拍”現(xiàn)象。應(yīng)當(dāng)指出的是,這種可能的房?jī)r(jià)普跌是對(duì)前幾年尤其是2006年以來房?jī)r(jià)透支性過快增長(zhǎng)的一種回調(diào)。
同時(shí),我們也不排除另外一種可能,即,經(jīng)過前期長(zhǎng)時(shí)間的觀望,尤其是考慮到近期一些中心城市已經(jīng)出現(xiàn)境外資金加大樓市投資力度的現(xiàn)象,市場(chǎng)交易量出現(xiàn)爆發(fā)式上漲而重新帶動(dòng)房?jī)r(jià)攀升的可能。我們判斷,確定房?jī)r(jià)是否普跌的一個(gè)關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)可能在2008年的9、10月份。但總體而言,我們傾向于支持第一種可能。
從中長(zhǎng)期來看,我們認(rèn)為房?jī)r(jià)可望從2010年前后進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)、小幅的上漲通道,主要依據(jù):一是隨著人口的持續(xù)增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快,中國(guó)的“人口紅利”期還將延續(xù),這將進(jìn)一步提高居民購(gòu)房能力,增加市場(chǎng)需求;二是隨著2010年以后國(guó)內(nèi)物價(jià)水平趨于回落,從緊的宏觀調(diào)控力度可能有所放松,房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠速度有望加快;三是房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道有望拓寬,同時(shí)資本市場(chǎng)逐步向好亦降低其融資難度;四是為了滿足大量保障性住房用地,2007和2008年國(guó)內(nèi)土地放量較大,未來幾年后的土地供給趨少;五是境外資金在經(jīng)過觀望后將重新進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)和投資市場(chǎng)。但與此同時(shí),我們認(rèn)為,中國(guó)房地產(chǎn)的“暴利”時(shí)代可能已經(jīng)結(jié)束,未來幾年房?jī)r(jià)暴漲的可能性不大。
2.2009年股市仍將面臨較大的不確定性,震蕩有可能加劇,2010和2011年則可望維持較小震蕩中逐步上漲的勢(shì)頭
中國(guó)股市在2001年6月達(dá)到2242點(diǎn)歷史高點(diǎn)之后便步入長(zhǎng)達(dá)4年的漫漫“熊市”,上證指數(shù)跌至2005年末的1000點(diǎn)附近。2006年初,隨著股權(quán)分置改革的順利推進(jìn),股市開始回暖,上證指數(shù)快速上行,且單邊上揚(yáng)的趨勢(shì)愈發(fā)明顯。2007年末,股價(jià)在經(jīng)歷了瘋狂飆升之后隨即進(jìn)入快速下行通道。
我們判斷,2008年和2009年股市仍將面臨較大的不確定性,震蕩有可能加劇,主要原因:一是次貸風(fēng)波走勢(shì)和全球經(jīng)濟(jì)面臨較大不確定性,階段性的利空將加劇股市震蕩;二是高通脹背景下,股市難現(xiàn)實(shí)質(zhì)性向好走勢(shì);三是上市公司盈利增速將明顯放緩;四是境外資金流向具有不確定性;五是有望于2008下半年推出的創(chuàng)業(yè)板客觀上會(huì)分流現(xiàn)有主板與中小板市場(chǎng)上的部分資金。
但我們同時(shí)認(rèn)為,股市的走勢(shì)歸根到底受制于經(jīng)濟(jì)基本面的走勢(shì),加之國(guó)內(nèi)監(jiān)管層監(jiān)控水平的不斷提升,2010和2011年中國(guó)股市有望維持在較小震蕩中逐步上漲的勢(shì)頭。
近年來,我國(guó)直接融資比重有所提高,但以間接融資為主的融資結(jié)構(gòu)仍未得到根本改變。截至2008年1季度,國(guó)內(nèi)非金融機(jī)構(gòu)融資結(jié)構(gòu)中,貸款占比高達(dá)89.1%,企業(yè)債券融資和股票融資占比僅為12.3%!巴晟贫鄬哟谓鹑谑袌(chǎng)體系,優(yōu)化金融結(jié)構(gòu)”是未來三年金融市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)。
1.間接融資比重有望下降,信貸結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化。我們判斷,未來三年融資結(jié)構(gòu)中,銀行信貸的主導(dǎo)地位不太可能輕易改變,但信貸占比有望下降。具體看,由于2009年信貸增速小幅反彈的可能性較大,這將引起間接融資占比的反彈,預(yù)計(jì)比重可能上升到90%以上;2010和2011年,在信貸增速有望回落的前提下,間接融資比重也可望逐步回落,預(yù)計(jì)至2011年下降至75%左右。
貸款投向方面,向“三農(nóng)”和中小企業(yè)傾斜是未來信貸投放的主要特點(diǎn),在嚴(yán)格控制房地產(chǎn)和高耗能行業(yè)的同時(shí),逐漸加大對(duì)中小企業(yè)的資金供給,做到有保有壓。預(yù)計(jì)到2011年,境內(nèi)商業(yè)銀行中小企業(yè)信貸比重有望總體升至50%以上。
2.股票市場(chǎng)在融資結(jié)構(gòu)中的比重可望升至15%。未來三年,作為資本市場(chǎng)主要的融資渠道,股票市場(chǎng)在融資結(jié)構(gòu)中的比重將穩(wěn)步提升,預(yù)計(jì)年均占比為15%左右。截至2011年末,境內(nèi)股市總市值有望超過30萬億元人民幣,并將在以下幾個(gè)方面取得較大進(jìn)展:
穩(wěn)步擴(kuò)大資本市場(chǎng)對(duì)外開放。未來三年,將繼續(xù)適時(shí)適度地?cái)U(kuò)大證券業(yè)和資本市場(chǎng)對(duì)外開放。股票市場(chǎng)的內(nèi)外聯(lián)動(dòng)性將進(jìn)一步增強(qiáng),國(guó)內(nèi)股市因此也將在更大程度上受到國(guó)際資本市場(chǎng)波動(dòng)的影響。
機(jī)構(gòu)投資者市場(chǎng)比例有望提高。個(gè)人投資者尤其是中小個(gè)人投資者占據(jù)投資者市場(chǎng)份額半壁江山的局面將有所改變。證券投資基金、保險(xiǎn)公司、社;、企業(yè)年金等機(jī)構(gòu)投資者將越來越成為市場(chǎng)的重要力量。預(yù)計(jì)截至2011年末,個(gè)人投資者比例將降至35%以下。作為最主要的機(jī)構(gòu)投資者,證券投資基金持股比例將上升至30%以上,保險(xiǎn)和QFII的持股比例將分別達(dá)到8%和5%以上。
加快建設(shè)多層次資本市場(chǎng)體系,適時(shí)推出創(chuàng)業(yè)板市場(chǎng)。創(chuàng)業(yè)板從開始醞釀到2008年5月份已歷經(jīng)9年的時(shí)間,目前推出創(chuàng)業(yè)板市場(chǎng)的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟,預(yù)計(jì)2008年下半年可能擇機(jī)啟動(dòng)創(chuàng)業(yè)板,今后三年內(nèi),創(chuàng)業(yè)板至少有1000家企業(yè)上市。
加大金融創(chuàng)新力度,股指期貨破繭待出。目前,我國(guó)股指期貨的制度和技術(shù)工作準(zhǔn)備基本完成,預(yù)計(jì)最早將于2008年底和2009年初推出,其短期內(nèi)可能造成股市出現(xiàn)一定程度的波動(dòng),但長(zhǎng)期看,有利于股市的穩(wěn)定。同時(shí)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)產(chǎn)品有望擇機(jī)推出。
三年內(nèi)有望實(shí)現(xiàn)A、B股合并。目前B股市場(chǎng)的市場(chǎng)作用已經(jīng)逐漸淡化,呈現(xiàn)“邊緣化”趨勢(shì),A、B股合并是大勢(shì)所趨。隨著未來三年資本項(xiàng)目?jī)稉Q進(jìn)程的加快,A、B股合并有望實(shí)現(xiàn)。
上市公司結(jié)構(gòu)改善,質(zhì)量進(jìn)一步提高。在“鼓勵(lì)和吸引優(yōu)質(zhì)大型企業(yè)和高成長(zhǎng)性中小企業(yè)發(fā)行上市,優(yōu)化上市公司結(jié)構(gòu)”的政策引導(dǎo)下,A股市場(chǎng)將逐步形成由銀行、能源、保險(xiǎn)以及傳統(tǒng)工商業(yè)等構(gòu)成的上市公司行業(yè)結(jié)構(gòu);績(jī)優(yōu)大盤藍(lán)籌股數(shù)量進(jìn)一步增加;中小企業(yè)板的發(fā)展將提高大批創(chuàng)新能力強(qiáng)、生產(chǎn)效率較高的非公有制企業(yè)在上市公司中的比例;上市公司結(jié)構(gòu)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展特點(diǎn)和趨勢(shì)的反映作用將得到加強(qiáng)。此外,上市公司治理水平可望有較大程度的提高。(中國(guó)工商銀行城市金融研究所課題組 本報(bào)告僅代表個(gè)人觀點(diǎn),與所在機(jī)構(gòu)無關(guān))
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