我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)驟然變化 背后釋放怎樣的信號(hào)？

　　時(shí)至年中，新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控已過(guò)近3個(gè)月時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了新的變化。商品房成交量持續(xù)下滑，一線城市堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)開(kāi)始松動(dòng)，土地市場(chǎng)連續(xù)流拍，二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊降，部分一線城市租金快速上漲。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的驟然變化，背后究竟蘊(yùn)藏什么含義，釋放怎樣的信號(hào)？是否標(biāo)志著房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始走上健康發(fā)展之路？

　　房?jī)r(jià)：是松動(dòng)還是“假摔”？

　　供職于北京一家金融機(jī)構(gòu)的劉曉莉，半年來(lái)堅(jiān)持看房，卻始終沒(méi)有出手，一直等待最佳的時(shí)機(jī)�！耙粫�(huì)兒說(shuō)北京房?jī)r(jià)降8000元，一會(huì)兒說(shuō)打折一會(huì)兒又取消，房?jī)r(jià)就像一滴松油，看著會(huì)下跌就是跌不下來(lái)�！彼�用這樣一個(gè)形象的比喻，表達(dá)了自己對(duì)房?jī)r(jià)的觀察。

　　事實(shí)上，從全國(guó)的角度來(lái)講，房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了新的變化。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，5月份，70個(gè)大中城市新建商品房?jī)r(jià)格漲幅比4月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，這是自2009年4月以來(lái)首次出現(xiàn)回落。

　　當(dāng)然，在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)背后情況并不一致。開(kāi)發(fā)商陣營(yíng)確實(shí)出現(xiàn)了“兩極分化”。一方面不少企業(yè)對(duì)房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈仍存在期待，價(jià)格依舊堅(jiān)挺，甚至放慢了開(kāi)發(fā)和銷售節(jié)奏；另一方面，5月以來(lái)，綠地、萬(wàn)科、保利、恒大等企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始采取降價(jià)、贈(zèng)送面積等優(yōu)惠措施促進(jìn)銷售。

　　萬(wàn)科總裁郁亮公開(kāi)表示：“市場(chǎng)好的時(shí)候，萬(wàn)科不會(huì)惜售，市場(chǎng)不好的時(shí)候，萬(wàn)科也絕不會(huì)硬扛著不調(diào)整�！�

　　但一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，房?jī)r(jià)上漲的“步伐”正在放慢，甚至出現(xiàn)下降。當(dāng)前人們最為關(guān)注的是未來(lái)走勢(shì)如何。這是檢驗(yàn)房?jī)r(jià)是真的松動(dòng)還是有人質(zhì)疑“假摔”的最好證明。

　　中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)為記者描繪出調(diào)控下市場(chǎng)變化的鏈條：觀望-局部促銷-全面促銷-局部降價(jià)-全面降價(jià)。認(rèn)為當(dāng)前正處于局部促銷與全面促銷的轉(zhuǎn)接階段。

　　成交量持續(xù)走低，將迫使部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)下調(diào)，二三線城市房?jī)r(jià)將穩(wěn)中趨降。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心專家巴曙松表示，成交量的明顯萎縮說(shuō)明投機(jī)性需求正在離場(chǎng)，而且如果這一趨勢(shì)持續(xù)下去的話，加上今年5.6億平方米的新增住宅供給量，2010年下半年一線核心城市下跌幾成定局，而且全國(guó)范圍內(nèi)的房?jī)r(jià)也將面臨下調(diào)壓力。

　　土地市場(chǎng)：“地王”是中途離場(chǎng)還是永久謝幕？

　　一度“地王”頻出的土地市場(chǎng)，上半年連續(xù)出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，這也是上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的新變化。

　　6月份第四周，北京曾經(jīng)流拍的房山區(qū)竇店鎮(zhèn)居住項(xiàng)目(京南嘉園小區(qū)三期)再次掛牌出讓，僅以3700元／平方米成交，與此前相比，此次折合樓面地價(jià)降至3608元／平方米，下降達(dá)1092元／平方米。

　　據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)顯示，6月北京成交23宗土地，僅3宗住宅和含住宅項(xiàng)目用地。當(dāng)月全市土地出讓收入33.097億元，比5月縮水近七成。特別是新一輪房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，北京土地溢價(jià)率從110.6%下調(diào)九成至13.2%，成為2009年來(lái)最低點(diǎn)。

　　在交易清淡的上半年過(guò)后，廣州市定于7月8日出讓的番禺區(qū)兩宗地，其中一宗用地只有1家報(bào)名，另一宗用地只有2家報(bào)名。這種情況，近年來(lái)鮮見(jiàn)。

　　土地市場(chǎng)的新變化，一方面緣于政府加大土地供應(yīng)。來(lái)自國(guó)土資源部的數(shù)據(jù)，今年前5個(gè)月全國(guó)(不含新疆、西藏、新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán))住宅用地供應(yīng)同比增加59%。另一方面部分城市完善土地招拍掛制度，探索“綜合評(píng)標(biāo)”“一次競(jìng)價(jià)”“雙向競(jìng)價(jià)”等出讓方式，抑制居住用地出讓價(jià)格非理性上漲。

　　一些專家分析認(rèn)為，目前城市地價(jià)正從拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的因素，轉(zhuǎn)為購(gòu)房者期待價(jià)格繼續(xù)下調(diào)的理由。

　　值得關(guān)注的是，隨著地塊不斷流拍，價(jià)格下調(diào)，一些企業(yè)開(kāi)始抄底拿地。旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)林中說(shuō)，躲過(guò)地價(jià)高企之時(shí)，現(xiàn)在有理由謹(jǐn)慎拿地，“地價(jià)相比去年算是便宜了。目前儲(chǔ)存的土地只夠用兩三年，所以為了持續(xù)發(fā)展，拿地是必要的。”

　　不過(guò)，也有專家擔(dān)心，如果城市土地市場(chǎng)低迷，供應(yīng)量和成交量縮水，并未引起“抄底進(jìn)場(chǎng)”，由于滯后效應(yīng)，一些城市將無(wú)法完成今年供地計(jì)劃，影響明后年住宅供應(yīng)。