中新網(wǎng)6月28日電 27日《上海證券報(bào)》報(bào)道，國家有關(guān)部委正在醞釀新的宏觀調(diào)控政策，而中心內(nèi)容就是加緊制訂土地出讓金的改革方案，其中可能會(huì)從三個(gè)方面來進(jìn)行，其一、把土地出讓金收支納入財(cái)政預(yù)算范疇，中央財(cái)政分享一部分，以擴(kuò)大向其他地區(qū)的轉(zhuǎn)移支付力度，比如中西部省份；其二是在地方建立“國有土地收益基金”，給后任政府預(yù)留一些發(fā)展建設(shè)資金；其三、增大征地拆遷補(bǔ)償和農(nóng)民社會(huì)保障。——今日出版的《新京報(bào)》載文指出，盡管該報(bào)道還沒有得到相關(guān)部門的證實(shí)，但從其當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)來看，這一改革是極其必要的。
國家改革和完善土地出讓金制度，尤其是通過三項(xiàng)改革措施，將會(huì)在一定程度上減少地方政府土地出讓金的分配份額，從而降低其推動(dòng)價(jià)格上漲的沖動(dòng)性力量。
可以有效抑制地方政府推動(dòng)房價(jià)和地價(jià)的沖動(dòng)
正像大多數(shù)人認(rèn)為的那樣，中國房地產(chǎn)價(jià)格上漲是多種因素共同作用的結(jié)果，，但在這些因素中，地方政府的主動(dòng)性推動(dòng)是其中最重要的因素之一。而中國現(xiàn)行土地出讓制度則是影響地方政府這種沖動(dòng)的重要因素。
土地出讓金制度是中國經(jīng)濟(jì)體制改革的重要成就之一，它改變了過去長期實(shí)行的土地?zé)o償使用制度弊端，將以前無償劃撥獲得的土地變成必須通過繳納土地出讓金才能獲得土地使用權(quán)，活化了市場(chǎng)要素，實(shí)現(xiàn)了土地資源向土地資產(chǎn)的轉(zhuǎn)化。土地使用權(quán)的市場(chǎng)化交易，通過土地出讓金制度的實(shí)行，使得地方政府獲得了大量收入收入來源，以此來重新進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，諸如三通一平、五通一平、七通一平，或者將土地出讓金轉(zhuǎn)變成地方政府進(jìn)行新的開發(fā)區(qū)建設(shè)投資資金來源。這樣，一方面，原有成熟開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格上漲，使得政府的稅收增加，另一方面新的開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格又有了未來上漲的預(yù)期。
2005年以來中國房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，可能并不完全是由于地方政府直接推動(dòng)單一因素造成的結(jié)果。但是，當(dāng)國家認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，并采取果斷的宏觀調(diào)控政策時(shí)，地方政府的不主動(dòng)性干預(yù)、執(zhí)行力度不大甚至有意進(jìn)行庇護(hù)，則被輿論認(rèn)為是2005年政策效果不大的重要原因。所以，國家改革和完善土地出讓金制度，尤其是通過三項(xiàng)改革措施，將會(huì)在一定程度上減少地方政府土地出讓金的分配份額，從而降低其推動(dòng)價(jià)格上漲的沖動(dòng)性力量。因?yàn)樵龃笳鞯夭疬w補(bǔ)償和農(nóng)民社會(huì)保障，就相應(yīng)減少了政府獲得的土地出讓金份額，也就是說政府對(duì)土地出讓金的自由支配權(quán)和范圍受到了限制，這樣，就相應(yīng)降低了其推動(dòng)房價(jià)和地價(jià)的沖動(dòng)力。
有利于構(gòu)建合理的土地出讓金分配機(jī)制
眾所周知，中國目前仍然實(shí)行城鄉(xiāng)分離的土地制度，城市土地國有制，農(nóng)村是土地集體所有制。應(yīng)當(dāng)說，這一制度本身并沒有什么錯(cuò)，中國幾十年來也一直實(shí)行著這一制度。但是，在中國實(shí)行了土地有償化使用制度后，仍然實(shí)行原先的農(nóng)民集體所有的土地必須征為國有后才能出讓，顯然是一種極其不平等的制度。另外，城鄉(xiāng)分離的土地制度的一個(gè)根本性內(nèi)容，就是農(nóng)村土地征用制度給農(nóng)民利益造成了巨大損害。即農(nóng)村土地征用制度不僅將農(nóng)民排斥在了土地市場(chǎng)之外，無法參與到房地產(chǎn)市場(chǎng)中的權(quán)益分配，而且即使在農(nóng)村土地被征用中，農(nóng)民也根本沒有參與權(quán)和決定權(quán)。加上征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)自身的嚴(yán)重缺陷，即中國土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)“產(chǎn)值倍數(shù)法”，未反映目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下土地的資產(chǎn)價(jià)值，而僅僅是一種土地產(chǎn)值的標(biāo)準(zhǔn)，土地補(bǔ)償費(fèi)僅僅是土地交換價(jià)格很小的一部分。
近幾年來，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)業(yè)成為利潤最高的產(chǎn)業(yè)之一，企業(yè)收益、政府收益，投資和投機(jī)者收益都大大增加，但許多以前擁有土地的農(nóng)民，不僅沒有從中獲得應(yīng)該獲得的收益，反而因此失去了就業(yè)保障和社會(huì)保障，這是極其不合理的。因此，改革土地出讓金制度，尤其是增大征地拆遷補(bǔ)償和農(nóng)民社會(huì)保障，將會(huì)在一定程度上，減少農(nóng)民的利益損失，使農(nóng)民獲得一定的補(bǔ)償，對(duì)建立合理土地出讓金分配機(jī)制是非常有益的一次探索，而更深遠(yuǎn)的意義就在于，它對(duì)中國進(jìn)行農(nóng)村土地制度改革，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地制度新模式具有巨大的促進(jìn)和推動(dòng)作用。當(dāng)然，具體的土地出讓金分配比例和結(jié)構(gòu)的確定，還需要進(jìn)行認(rèn)真的分析研究。
土地“招拍掛”制度不能取消或減弱
有人認(rèn)為，改革和完善土地出讓制度的重點(diǎn)就是要減少、減弱甚至取消土地“招拍掛”制度。這樣，才能降低地價(jià)，進(jìn)而降低房價(jià)。還有很多人認(rèn)為房價(jià)上漲是因?yàn)榈貎r(jià)上漲造成的，而地價(jià)上漲是由于土地“招拍掛”比例過大，導(dǎo)致土地出讓金過高引起了房價(jià)上漲。這種觀念和認(rèn)識(shí)邏輯是很片面的。
因?yàn)�，地價(jià)與房價(jià)是房地產(chǎn)價(jià)格體系的重要組成部分，二者并不是因果關(guān)系，而是一種互動(dòng)的關(guān)系，這一點(diǎn)應(yīng)該首先澄清。土地出讓金制度改革是中國土地制度改革中最成功的一項(xiàng)，實(shí)行土地“招拍掛”是中國土地市場(chǎng)化改革的必然趨勢(shì)，因此，用分配制度存在不合理來否決整個(gè)土地出讓金制度，是不合適的。反過來說，假如取消“招拍掛”制度，再回到土地劃撥或者協(xié)議出讓，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)下降嗎？答案是否定的，因?yàn)槟强赡苤粫?huì)使得暗箱操作更加泛濫而不是降低房地產(chǎn)價(jià)格。(張琦)
