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退房潮襲上海樓市帶來信用危機(jī) 開發(fā)商憂心忡忡

2006年10月21日 09:55

  近日,備受矚目的上海退房案終于有了說法:法院一審判決開發(fā)商應(yīng)退還房款,收回價(jià)格已大大“縮水”的房屋。有關(guān)專家指出,這起近5年來上海首次出現(xiàn)的退房集體訴訟,無疑給宏觀調(diào)控下漸漸吃緊的開發(fā)商亮了一張黃牌,樓市有漲有跌,開發(fā)商在博弈樓市、節(jié)節(jié)推高房價(jià)之時(shí),是否也應(yīng)該對房價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)有所預(yù)期?

  退房潮襲擊上海

  去年年底,上海地產(chǎn)十強(qiáng)之一的大華公司遇到了大麻煩:它所開發(fā)的樓盤水岸藍(lán)橋的89名業(yè)主,將一份聯(lián)名解約“通牒”遞交給開發(fā)商、貸款銀行和貸款擔(dān)保公司,強(qiáng)烈要求退房,并聲明將集體停止償還房貸。一時(shí)間,上海樓市“風(fēng)云”乍起,十幾個(gè)樓盤先后發(fā)生集體退房事件。

  據(jù)了解,房價(jià)下跌是退房風(fēng)起的真實(shí)原因。2004年下半年,水岸藍(lán)橋的房價(jià)每平方米還只有五六千元,2005年春節(jié)前后,“瘋漲”到13000元甚至更高?傻搅2005年下半年,樓市宏觀調(diào)控趨緊,該地區(qū)房價(jià)最低跌到每平方米8000多元,而且不少房子是帶新裝修出售。如此一來,買房人房子還沒到手,每套房價(jià)格就“縮水”了三四十萬元。與此同時(shí),上海另一個(gè)樓盤地杰國際城40余名業(yè)主也要求團(tuán)退。當(dāng)初,地杰國際城的房價(jià)每一次開盤都要拉一個(gè)漲停板,從6200元/平方米開始,第四批已經(jīng)到了9000多元/平方米。4月國家抑制炒樓的組合拳打出,地杰國際城第四批的購房者中大多數(shù)投機(jī)者拿到號后最終都沒有買房,很多人放棄了購買權(quán)。到了今年10月,新的房源推出,價(jià)格只有6000多元/平方米,由此提出退房要求的業(yè)主達(dá)到了70多戶。因退房要求未獲開發(fā)商回應(yīng),一些業(yè)主將聯(lián)名信送到開發(fā)商、貸款銀行和貸款擔(dān)保公司手中,明確表示將集體停止還貸。

  上海業(yè)主們的退房理由當(dāng)然不能是市場價(jià)格,他們找到了交房過程中一些不完善之處。在過去房價(jià)上漲期間,嚴(yán)重的工程質(zhì)量問題只會帶來索賠的要求,有的業(yè)主因房價(jià)飆升而不敢找開發(fā)商理論;而今房價(jià)一跌,業(yè)主開始頻頻借質(zhì)量問題找開發(fā)商的麻煩,甚至引發(fā)集體退房事件。據(jù)稱,目前在積極退房的人中大部分是投資客。這些投資客中,外地人、境外人士占有重要比例,其中溫州人就扮演著重要角色。

  在要求團(tuán)退的業(yè)主中,很多人把自己的行為叫做“維權(quán)”。有趣的是,不少律師并不認(rèn)同他們的觀點(diǎn)。房產(chǎn)糾紛的裁定標(biāo)準(zhǔn)都是以合同為準(zhǔn)。一般來講,只有出現(xiàn)重大工程質(zhì)量隱患等情況,購房者才能成功退房。并不是所有的瑕疵都能成為退房的正當(dāng)理由。對于買房人來說,買了房子以后房屋價(jià)格的漲跌應(yīng)屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)是隨著購房合同的生效就從開發(fā)商轉(zhuǎn)由買房人承擔(dān)了。除非開發(fā)商在銷售房子時(shí)曾對前期業(yè)主做出“購房保價(jià)”的承諾,但“購房保價(jià)”必須寫進(jìn)合同。事實(shí)上,絕大多數(shù)退房的理由都不充分,有的稱銀行貸款辦不出,有的貸款貸出來了買家也拒不簽字,還有的借口開發(fā)商延期交付、配套設(shè)施沒跟上等。

  開發(fā)商博弈退房潮

  目前,要求退房的業(yè)主們最關(guān)注的問題是他們的要求能否實(shí)現(xiàn)。對此,一位權(quán)威人士表示,從法律的角度來講退房很難,因?yàn)榇饲半p方是有購房合同的。根據(jù)國務(wù)院發(fā)布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》商品房交付使用后,購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,購房人有權(quán)退房,但目前業(yè)主退房的理由僅是價(jià)格問題。

  近日,備受矚目的上海退房案一審判決開發(fā)商應(yīng)退還房款,收回價(jià)格已大大“縮水”的房屋。分析人士表示,在銀根日益收緊、資金鏈普遍趨緊的行業(yè)大背景下,這對于開發(fā)商而言,無疑是雪上加霜。但“瘋狂”總得付出代價(jià)。開發(fā)商之所以遭受如此慘痛的教訓(xùn),是因?yàn)樵跇鞘幸惶煲粋(gè)價(jià)的瘋狂日子里,他們壓根兒不曾想到房價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn),更沒有做好這方面的準(zhǔn)備。對于上海涌現(xiàn)的退房潮和最近的判決,使開發(fā)商們感到憂心忡忡,并將希望寄托在政府干預(yù)上!跋嘈耪粫劭粗蠹叶紒硗朔,畢竟這不利于社會穩(wěn)定,”一位開發(fā)商坦言。

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,上海退房案購房人勝訴,是一個(gè)積極的信號。房價(jià)只漲不跌那是神話。開發(fā)商不要生活在神話中,更不要指望政府幫忙,樓市調(diào)控的最終目標(biāo)就是要市場健康發(fā)展。

  退房背后的信用危機(jī)

  購房者采取了如拒絕收樓、停止供款、甚至走進(jìn)法庭等手段要求退房,主要是當(dāng)事人出于對自身利益的保護(hù)和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避動作。但為什么購房者公然的把“違約”來作為規(guī)避經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的手段?并且,這些公然違約的行為能得到了眾多的輿論支持?這才是退房潮背后值得關(guān)注和思考的問題。

  信用是市場經(jīng)濟(jì)的基石、契約是信用保證的一種形式,但綜觀整個(gè)房地產(chǎn)市場,信用危機(jī)幾乎無處不在。關(guān)于誠信問題,之前大家關(guān)注的焦點(diǎn)主要集中在開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)等企業(yè)身上,而忽視了對于其他市場參與主體的洞察。上海退房潮,除了讓我們?nèi)z討地產(chǎn)市場自身存在的體系問題外,也應(yīng)該重新思考整個(gè)社會的信用體系和信用觀念,包括企業(yè)信用、民眾信用以及其他市場參與主體的信用等。

  先說企業(yè)信用。自市場化以來,關(guān)于房地產(chǎn)方面的投訴一直是3·15熱線最熱門的話題之一。但這么多年,這種局面并沒有得到有效的抑制或改善,如虛假廣告、建筑質(zhì)量、違規(guī)操作、侵占業(yè)主利益等問題層出不窮。綜觀這些問題的根源,一方面,開發(fā)商在很大程度上能夠把控輿論的話語權(quán);另一方面,市場監(jiān)管和治理力度太弱,企業(yè)違規(guī)成本太低,在這種情況下,企業(yè)信用保證基本無從談起。

  再說公眾信用。作為市場最重要的參與者之一的消費(fèi)者,其購房遭遇固然值得同情,但消費(fèi)者契約精神的缺失讓人汗顏。在發(fā)達(dá)的市場和社會體系中,信用破產(chǎn)讓人寸步難行;而在上海退房潮中違約受到保護(hù)并為民眾所認(rèn)可,這不利于法制社會的健全與發(fā)展。由此可見,作為市場經(jīng)濟(jì)基石的“信用”,在我們眾多的市場參與者的眼中并不是行事的原則,而僅僅是一種利益博弈的工具。而信用體系的缺失,不僅大大增加了流通和交易成本,也為市場經(jīng)濟(jì)埋下了隱患。因此,對于依舊處于發(fā)展中的中國房地產(chǎn)行業(yè)來說,信用危機(jī)亦應(yīng)引起足夠的重視。

  來源:中國證券報(bào) 記者:林華


 
編輯:張?jiān)征搿?/span>
 


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