隨著土地政策的收緊，土地的“稀缺”性日益凸顯，土地購置成本在逐步上升。然而，今年上半年，廣東房地產市場的土地開發(fā)投資成倍增長，開發(fā)商對土地投資信心增強。

　　全國房市高溫難降，業(yè)內質疑的重要原因在于：土地出讓金成為不少地方政府預算外的最大收入來源，由地方政府支配，被稱為地方政府的“第二財政”。專家建議，要從平穩(wěn)房價、維護房地產市場長期發(fā)展著眼，割斷土地出讓金和財政預算外收入之間的“血脈聯(lián)系”，完善地方政府部門對房市的監(jiān)管和調控體制。

　　限制聲中，廣東“轉熱”

　　在全國的房地產漲潮中，廣東市場由于歷史原因產生了偏離。記者從廣東省房協(xié)了解到，過去三年，廣東省房地產開發(fā)投資保持在1210億元至1498億元，每年增長平緩，分別為8.3%、12.1%、10.5%；占全社會固定資產投資比例分別為24.3%、22.7%和21.5%，呈逐年走低的態(tài)勢。

　　今年上半年，廣東房地產開發(fā)投資增長較快，仍稍低于全國平均水平，但增幅上升較大，有“轉熱”的傾向。根據(jù)廣東省房協(xié)《2006年上半年廣東房地產市場分析報告》，上半年廣東房地產完成開發(fā)投資757.84億元，同比增長23.26%，比全國增長低近1個百分點；增幅同比上升12.9個百分點。房地產開發(fā)投資占固定資產投資比重為23.46%，高出全國5.3個百分點。

　　盡管廣東土地購置成本增幅較大，但開發(fā)商依然“熱情”買地。廣東省房協(xié)有關負責人說，上半年，廣東土地開發(fā)投資45.2768億元，同比增長123.42%，土地開發(fā)投資面積1378.11萬平方米，增長36.92%，反映開發(fā)商對土地投資信心增強。土地購置投資96.1841億元，增長5.58%，土地購置投資面積984.14萬平方米，下降18.15%；數(shù)據(jù)對比顯示，購置土地成本增幅較大，未來土地開發(fā)面積會減少。

　　同時，房地產交易市場不斷升溫。上半年，廣東商品房銷售額1096.07億元，銷售面積2198.55萬平方米。其中，第二季度銷售額642.15億元，環(huán)比增長41.47%；銷售面積1232.90萬平方米，環(huán)比增長27.37%。二季度商品房加權平均價是5160元/平方米，比一季度增長5.35%。

　　土地的“招拍掛”自2004年實施以來，全國各地土地價格有所上升。一方面是由于“招拍掛”制度本身的價格發(fā)現(xiàn)功能，多是“價高者得”；另一方面，各級政府是土地資源唯一的供給者，政府把土地收入納入財政收入，以土地收入“經營城市”，具有高價出讓土地的內在動機。

　　近年來，土地收入逐漸成為地方財政的重要收入。根據(jù)國土資源部的統(tǒng)計，2005年，全國土地出讓總收入超過了5000億元。業(yè)內人士稱，有的縣市土地出讓收入約占地方財政收入的一半。

　　9月，廣州首次推出的兩個限戶型地塊拍出高價，房地產商將樓面地價分別推到了3974元/平方米和4033元/平方米。業(yè)內人士認為，加上每平方米3000元左右的建筑成本，未來的中小戶型房價可能高達每平方米七八千元。

　　在此次拍賣中，深圳市萬科房地產有限公司和中糧地產(集團)股份有限公司以17.5億元的報價聯(lián)合競得金沙洲一地塊的使用權，單幅住宅地塊成交價超過之前的琶洲“地王”。

　　對此，萬科有關人士表示，金沙洲地塊風景優(yōu)美，地塊規(guī)模較大，可以跟萬科四季花城聯(lián)成一體開發(fā)。此前萬科已經有了在金沙洲開發(fā)的經驗，對后市持樂觀態(tài)度，因此感覺報價相當合理，并非外界所指的天價。

　　業(yè)內人士認為，在政策不明朗、市場在觀望、土地限戶型的情況下，開發(fā)商依然如此高價拿地，說明開發(fā)商非�？春梅康禺a市場的后市。有關部門希望多推小戶型來平抑房價的想法，目前正面臨挑戰(zhàn)。

　　專家呼吁土地出讓金的“陽光”操作

　　專家指出，地方政府在土地開發(fā)一級市場中，低成本征收高成本賣出，賺取差價；開發(fā)商則在土地二級、三級市場通過炒賣土地等眾多手段來牟取暴利。地方政府的行為提高了房地產開發(fā)的土地成本，開發(fā)商的行為直接導致房價節(jié)節(jié)攀升。土地出讓金作為預算外收入脫離了監(jiān)管，地方政府與房地產商之間的曖昧關系容易導致房地產市場的泡沫越來越大，當務之急在于實現(xiàn)土地出讓金的“陽光”操作。

　　記者從廣州市財政局了解到，2002年，廣州財政部門開發(fā)建設資金預決算管理辦法，規(guī)范土地開發(fā)資金的財務管理，對歷年土地出讓金開發(fā)項目進行全面清理，建立起項目管理制度，能夠清晰反映項目使用貸款、返撥土地出讓金和自籌資金的使用情況。業(yè)內人士指出，信息公開程度仍需加大，每年土地出讓金的總額及用途，公眾無法得知。

　　專家認為，要割斷房地產商和政府之間的“血脈聯(lián)系”，首先必須將國家出臺的調控政策落到實處，防止地方政府自行變通。建立健全行政問責制度，對政策實施有明確的時間進度和工作質量要求，進行定期盤點，強化考核，并追究失職部門和相關負責人的責任。

　　其次，土地出讓金應列入預算收入。審計土地收入的來源和去向，以及干部任期取得的經濟增長指標耗費了多少土地等發(fā)展成本，并追蹤其后續(xù)的社會和經濟效益。

　　第三，檢查地方政府出讓土地的總體情況，對低價出讓土地、導致國有資產流失的進行問責，嚴懲在土地批租、出讓中涉及權錢交易的官員。

　　　(來源：經濟參考報 作者：黃玫 俞懋峰）