中新網(wǎng)6月26日電 據(jù)《北京日?qǐng)?bào)》報(bào)道，6月19日，北京市工商局發(fā)布的第14號(hào)文件規(guī)定，即日起暫停為登記地址為民用住宅的企業(yè)辦照。這是北京第一次叫停民宅辦企業(yè)。“住宅開(kāi)公司終于有人管了�！睆V大業(yè)主津津樂(lè)道的同時(shí)，關(guān)于住宅商用的諸多懸疑卻仍未解決。
60%公司開(kāi)進(jìn)住宅樓
近日，北京朝陽(yáng)區(qū)東恒時(shí)代家園發(fā)生了夜間竊賊入室行竊的案件。由于竊賊是以到樓內(nèi)公司應(yīng)聘為由進(jìn)樓的，小區(qū)內(nèi)的商住公司也因此備受業(yè)主們的“敵視”。
《北京日?qǐng)?bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，越是交通好、配套足的大型臨街小區(qū)，商住現(xiàn)象越是普遍，如東三環(huán)沿線和望京地區(qū)的新建小區(qū)，住宅樓上商住公司的牌子隨處可見(jiàn)�！拔覀冞@兒也是因?yàn)殡x地鐵和四環(huán)都太近了，才被這些公司盯上的�！睎|恒時(shí)代家園業(yè)主王先生無(wú)奈地說(shuō)。而在東恒時(shí)代家園的業(yè)主論壇上，記者看到還有不少業(yè)主打著“商住樓、地段好”的旗號(hào)招租:一居室每月的租金在兩三千元，兩居室通常為四五千元。
據(jù)了解，在北京有60%以上的公司開(kāi)在住宅樓里，利用居民樓開(kāi)辦公司的占用面積不少于1200萬(wàn)平方米，這一數(shù)字幾乎占到了去年全市住宅買(mǎi)賣(mài)成交量4079.2萬(wàn)平方米的三分之一。
侵犯居住業(yè)主權(quán)益
絕大多數(shù)業(yè)主對(duì)“住宅商用”持反對(duì)態(tài)度，他們認(rèn)為，小區(qū)民宅就是用來(lái)居住的，應(yīng)該是不受外界打擾的安靜居所，絕對(duì)不能變成經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。
在海淀區(qū)某小區(qū)居住了多年的一位業(yè)主說(shuō)，家住一層的居民樓里開(kāi)起了棋牌室，他們打麻將的聲音很大；樓上一家公司的員工有時(shí)忘帶大門(mén)鑰匙，就把樓宇電話打到其他業(yè)主家里叫門(mén)……
北京市消協(xié)副秘書(shū)長(zhǎng)張明認(rèn)為，商用民居在多個(gè)方面侵害了消費(fèi)者的權(quán)益。首先，商住混居的噪聲、污染、擁擠，使消費(fèi)者用相應(yīng)的價(jià)格沒(méi)有買(mǎi)到自己稱(chēng)心的居住環(huán)境，侵害了消費(fèi)者的公平交易權(quán)；其次，純居住的用戶(hù)已經(jīng)付出了公攤部分的成本，但是，這些公攤卻被經(jīng)營(yíng)型的人員使用，侵害了消費(fèi)者的人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)；再有，消費(fèi)者在已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了居住環(huán)境的條件下，無(wú)法再進(jìn)行其他選擇，侵害了消費(fèi)者的自主選擇權(quán)。
小區(qū)居民紛紛表示，安全隱患在住宅商用環(huán)境中隨處可見(jiàn)。住宅樓內(nèi)開(kāi)公司、辦買(mǎi)賣(mài)，必然導(dǎo)致人流增加，但消防設(shè)施卻遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到寫(xiě)字樓和商鋪的要求，一旦發(fā)生意外，后果不堪設(shè)想。
抬高房?jī)r(jià)擠壓寫(xiě)字樓
房屋中介“我愛(ài)我家”表示，租房者中大概有三四成的人選擇租住民宅辦公司；鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，租住民宅用來(lái)辦公的租賃行為占到租賃成交量的10%以上。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)金育松認(rèn)為，新政策的實(shí)施，在一定程度上擠出了部分租住民宅來(lái)實(shí)現(xiàn)創(chuàng)業(yè)的需求者，使得民宅租賃市場(chǎng)的實(shí)際需求減少，從而會(huì)影響民宅租賃市場(chǎng)的成交量；同時(shí)，隨著民宅租賃市場(chǎng)供求關(guān)系的緩和，對(duì)于民宅的租賃價(jià)格可能會(huì)起到一定的平抑作用。另外，由于民宅的租賃需求和租賃價(jià)格回落，從而會(huì)增加二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的房源供給。公司買(mǎi)的住宅少了，相當(dāng)于為自住購(gòu)房者提供更多的房源，從而起到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。
從另外一個(gè)層面來(lái)說(shuō)，由于北京的創(chuàng)業(yè)需求依然旺盛，從而決定了寫(xiě)字樓的租賃需求仍然較大；而在民宅需求路徑被封閉的情況下，會(huì)引導(dǎo)部分公司進(jìn)駐寫(xiě)字樓，也可有效解決部分地區(qū)寫(xiě)字樓的空置窘境。
治標(biāo)治本期待組合拳
“工商部門(mén)對(duì)居民樓里辦企業(yè)歷來(lái)是不予主張的”，北京市工商局企業(yè)登記處負(fù)責(zé)人曾表示，在法律中沒(méi)有明確規(guī)定什么場(chǎng)所才是經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，也就是說(shuō)，把居民住宅樓作為商業(yè)用途，法律上并沒(méi)有禁止性規(guī)定，從這方面說(shuō)“管理部門(mén)也感到很無(wú)奈”。國(guó)土資源部門(mén)也表示，雖然《土地管理法》也涉及了不得改變土地使用性質(zhì)的內(nèi)容，但實(shí)際上很難處理。
在各主管部門(mén)的“煩惱”中，住宅商用現(xiàn)象一直沒(méi)有得到控制，反而大有愈演愈烈之勢(shì)，給小區(qū)居民的生活平添了許多麻煩。直到6月19日，市工商局終于發(fā)布通知，暫停為登記地址為民用住宅的企業(yè)辦照。
多位業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，這個(gè)政策到位并真正見(jiàn)到實(shí)效還要做到最重要的一點(diǎn):明年企業(yè)年檢的時(shí)候凡是不遷出民宅辦公的均不予以年檢，這樣才可以治本。工商部門(mén)則強(qiáng)調(diào)，在通知下發(fā)前，已經(jīng)在住宅登記注冊(cè)的企業(yè)不必遵照此新規(guī)定，至于明年企業(yè)年檢時(shí)是否還允許繼續(xù)在住宅里開(kāi)辦，還需要等待通知。
“暫停為登記地址為民用住宅的企業(yè)辦照，也只是主管部門(mén)的權(quán)宜之計(jì)。”一位業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析說(shuō)，而這樣一來(lái)，很可能會(huì)令許多小公司和創(chuàng)業(yè)者感到舉步維艱。
14號(hào)文件原本無(wú)意將“住宅商用”一棍子打死。通知規(guī)定，企業(yè)可以到房屋登記主管部門(mén)申請(qǐng)房屋用途變更，只要經(jīng)過(guò)審查符合條件，將現(xiàn)有的“住宅”變更為“商用”，就可予以辦理發(fā)照。“據(jù)我了解，我們根本就無(wú)權(quán)進(jìn)行用途變更�！笔薪ㄎ嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示，如果要將現(xiàn)有的“住宅”變更為“商用”，應(yīng)該經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)。
“將已建成的住宅用途改為商用，目前還沒(méi)有這樣的規(guī)定�！币�(guī)劃部門(mén)稱(chēng)，按照規(guī)定，業(yè)主個(gè)人也不能更改住宅用途�！俺鞘窃陧�(xiàng)目動(dòng)工之前�！毕嚓P(guān)負(fù)責(zé)人透露，規(guī)劃部門(mén)也曾考慮將禁止“住宅商用”的規(guī)定在年內(nèi)修訂本市規(guī)劃條例時(shí)提出，以利于各部門(mén)之間協(xié)同“作戰(zhàn)”。
完善法律是當(dāng)務(wù)之急
此外，目前，中國(guó)法律并沒(méi)有在居民樓內(nèi)開(kāi)設(shè)公司的禁止性條款。工商部門(mén)作為行政執(zhí)法部門(mén)，審查僅限于經(jīng)營(yíng)者是否具有對(duì)作為住所(經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所)的建筑物的使用權(quán)，但對(duì)該建筑物的使用用途，工商部門(mén)并沒(méi)有審查的權(quán)限。按照《公司登記管理?xiàng)l例》規(guī)定，工商部門(mén)無(wú)權(quán)對(duì)登記地址進(jìn)行限制，因此有人對(duì)工商部門(mén)的做法提出質(zhì)疑，認(rèn)為限制住宅商用“于法無(wú)據(jù)”。
正如首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)房地產(chǎn)法教授周序中所說(shuō)，業(yè)主對(duì)住宅享有所有權(quán)，包括占有、使用、收益、處分的權(quán)利。但不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益�！白宰∵�是辦公，工商局無(wú)權(quán)過(guò)問(wèn)�！彼瑫r(shí)強(qiáng)調(diào)，改變住宅用途，還須經(jīng)過(guò)周?chē)鷺I(yè)主的同意。而根據(jù)已納入今年立法計(jì)劃的《物權(quán)法》草案的規(guī)定，業(yè)主有權(quán)對(duì)鄰居將住宅轉(zhuǎn)為商用的做法說(shuō)“不”。(劉宇鑫)
