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樓市陷入“90平米”迷局 發(fā)展小戶型是不爭(zhēng)事實(shí)

2006年06月16日 09:47

    6月15日,“國(guó)六條”調(diào)控新政中明確指出,新建90平方米以下住房必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。在上海一次房展會(huì)中,90平方米以下的小戶型景觀房頗受參觀者青睞。 中新社發(fā) 紹常 攝

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  中新網(wǎng)6月16日電 據(jù)《上海證券報(bào)》報(bào)道,“原來就很迷惑,現(xiàn)在更迷惑了。”這是上海一家港資房地產(chǎn)開發(fā)商面對(duì)建設(shè)部關(guān)于“套型建筑面積”最新解釋的第一反應(yīng)。

  14日,就在眾多媒體埋頭報(bào)道建設(shè)部某官員表態(tài)“90平方米套型建筑面積大約應(yīng)該相當(dāng)于100到105平方米建筑面積”時(shí),晚上11點(diǎn)后,建設(shè)部通過媒體澄清,對(duì)“套型建筑面積”有明確定義,暗指該部某位官員的上述說法并不正確。

  “僅僅在兩天時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)了兩種說法,這即說明相關(guān)部門的內(nèi)部口徑還沒有統(tǒng)一,也說明澄清這一概念關(guān)系重大。”上海某開發(fā)商表示。看來,對(duì)于概念的理解,很多人還都在消化過程中。

  套內(nèi)使用面積 < 套型建筑面積 < 建筑面積

  根據(jù)建設(shè)部這一最新解釋,“套型建筑面積”在《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》中有明確定義:等于套內(nèi)使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層的使用面積系數(shù)。而標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)等于標(biāo)準(zhǔn)層使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積。

  那么,套型建筑面積的概念究竟做何用途?與購(gòu)房者買房時(shí)的建筑面積有何不同?將90平方米界定為套型建筑面積意義在哪里?建設(shè)部的表態(tài)中沒有任何解釋。

  戴德梁行建筑工程專家袁帆介紹,套型建筑面積是一個(gè)建筑設(shè)計(jì)用語(yǔ),而購(gòu)房人購(gòu)買的房屋建筑面積是一種產(chǎn)權(quán)建筑面積。兩個(gè)概念用途不同,計(jì)算方法不同。

  理解套型建筑面積的關(guān)鍵是弄懂“標(biāo)準(zhǔn)層”的意義。套型建筑面積以標(biāo)準(zhǔn)層得房率(標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù))為參考,包括標(biāo)準(zhǔn)層的公攤面積(如電梯、走廊等),但不包括陽(yáng)臺(tái)面積、標(biāo)準(zhǔn)層以外的公攤面積(如大堂)、小區(qū)公攤面積(如物業(yè)管理用房)等額外面積,而這些額外面積其實(shí)是計(jì)入最終的產(chǎn)權(quán)建筑面積的。

  可見,90平方米的套型建筑面積必然比最終的產(chǎn)權(quán)建筑面積小,比實(shí)際的套內(nèi)使用面積大。

  “100至105平方米建筑面積”并非全錯(cuò)

  “開發(fā)商當(dāng)然愿意把90平方米界定為套內(nèi)面積,這標(biāo)志著最終的建筑面積可以放寬,但套型建筑面積比建筑面積還是寬松一些!鄙鲜龈圪Y開發(fā)商表示。

  此前,有消息稱,90平方米可能界定為套內(nèi)面積,開發(fā)商一時(shí)歡欣鼓舞。而套型建筑面積的說法明確后,開發(fā)商稱,對(duì)于一些普通多層住宅來說,概念區(qū)別的影響幾乎沒有,影響較大的是公攤面積較多的豪宅。

  “因此,建設(shè)部官員稱90平方米套型建筑面積大約等于100至105平方米建筑面積的說法不是完全不對(duì),但也過于絕對(duì)!币晃粯I(yè)內(nèi)人士稱。

  觀望仍在繼續(xù)

  “我們接觸了大量的開發(fā)商,全部都在觀望,沒有實(shí)質(zhì)性的動(dòng)作!敝蟹恐笖(shù)研究院華東區(qū)副院長(zhǎng)陳晟稱,所謂的合并小戶型、高挑空等做法還只是在咨詢階段。

  而對(duì)于套型建筑面積的討論,開發(fā)商表示,雖然目前還沒有完全搞懂區(qū)別,但這個(gè)技術(shù)性很強(qiáng)的概念其實(shí)對(duì)開發(fā)商影響不大!凹热灰呀(jīng)定了這個(gè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的基調(diào),我們只需要靜靜等待細(xì)則,更多的是考慮如何做出符合市場(chǎng)的產(chǎn)品!

  值得推敲的是,建設(shè)部此次表態(tài)沒有提及十五條細(xì)則,更沒有提及市場(chǎng)流傳的另一個(gè)說法,即70%的住宅面積應(yīng)建小戶型是適用于單個(gè)項(xiàng)目,還是城市總量。而在采訪過程中,幾乎所有的被訪專家和開發(fā)商均表示,70%的比例要求對(duì)開發(fā)商影響更大,而適用于城市總量的做法可能更為合理。

  如果每個(gè)項(xiàng)目都適用這一要求,開發(fā)商透露,成本的增加在所難免。其中,規(guī)劃調(diào)整的成本至少在幾百萬(wàn)以上,但這是成本損失中最少的一部分!皩(duì)于一些市中心拿地,規(guī)劃做了幾年的開發(fā)商來說,時(shí)間成本是最大的損失!鄙虾R患议_發(fā)商稱。

  對(duì)于建設(shè)部以如此堅(jiān)決的態(tài)度推行指標(biāo)式調(diào)控,一些開發(fā)商表示理解。“其實(shí)小面積也可以做出優(yōu)秀的產(chǎn)品,這就要看開發(fā)商的心態(tài)和理念。如果是想通過轉(zhuǎn)空子的做法討巧,或鉆營(yíng)其他類型的炒作,最終也會(huì)被淘汰。”

  專家:用詞專業(yè)影響有限

  中房指數(shù)研究院華東分院副院長(zhǎng)陳晟表示,與其花大量時(shí)間爭(zhēng)論套型建筑面積的合理性,不如扎實(shí)地理解政策,認(rèn)清房地產(chǎn)深層次結(jié)構(gòu)調(diào)整的核心內(nèi)容。并在這一調(diào)整中找準(zhǔn)自己的定位。

  “無論是套型、套內(nèi)還是套外,討論90平方米這個(gè)數(shù)字最終對(duì)建筑面積的影響已經(jīng)意義不大。即便最后建筑面積比90平方米多了,但未來結(jié)構(gòu)性的變化仍然不可能改變。”陳晟稱。而在目前小戶型房源確實(shí)緊缺的大市場(chǎng)背景下,小房型將在未來一段時(shí)間內(nèi)得到大發(fā)展將是不爭(zhēng)的事實(shí)。

  專家稱,未來以市場(chǎng)性住房和保障性住房為代表的雙軌體系必然出現(xiàn)。與其擔(dān)心政策的可行性,不如擔(dān)心能否出現(xiàn)新的“有令不行”。只要政策落實(shí)到位,結(jié)構(gòu)性調(diào)整的效果一定會(huì)顯現(xiàn)出來。

  對(duì)于70%的比例要求,另一位專家表示,在目前市場(chǎng)上大戶型存量較多,保障類住房嚴(yán)重缺位的情況下,70%的要求是可行的,但比較合理的要求是適用于城市總量。

  當(dāng)住房結(jié)構(gòu)走向合理之后,各城市的小戶型量應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨,GDP發(fā)展水平、人口總量和外來人口情況而各有不同。

  案例分析

  假設(shè)一幢建筑面積1萬(wàn)平方米的住宅樓,公攤面積1000平方米,標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1000平方米(與標(biāo)準(zhǔn)層以外的公攤面積無關(guān)),套內(nèi)使用面積800平方米。標(biāo)準(zhǔn)層的得房率,即標(biāo)準(zhǔn)層的使用面積系數(shù)為0.8。

  其中,一套套內(nèi)使用面積是80平方米的房子,建筑面積需要分?jǐn)偹械墓珨偯娣e,綜合得房率可能降到0.7,產(chǎn)權(quán)建筑面積可能接近80平方米/0.7=114平方米。但套型建筑面積=80平方米/0.8=100平方米。 (于兵兵)

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