由于地方政府所處的地位與中央政府不一樣，它并不會(huì)自覺考慮到宏觀經(jīng)濟(jì)過熱問題，所以，與中央抑制房地產(chǎn)投資政策取向相反，他們有支持房地產(chǎn)投資的沖動(dòng)。
日前，建設(shè)部一位官員關(guān)于將動(dòng)用行政手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的言論引起了廣泛關(guān)注。
用行政手段調(diào)節(jié)房價(jià)的明確表態(tài)可能會(huì)讓一些市場論者感到失望，擔(dān)心政府的調(diào)控手段可能又會(huì)回到過去的計(jì)劃老路上去。應(yīng)該說，這個(gè)擔(dān)心不無道理。但也應(yīng)看到，特殊問題有時(shí)需要特殊手段來解決。且不論市場調(diào)控制并不必然排斥行政手段，面對(duì)中國轉(zhuǎn)型時(shí)期的不規(guī)范市場，特別是在房地產(chǎn)這樣一個(gè)充滿著強(qiáng)大政府意志和利益的市場，單純的經(jīng)濟(jì)手段和法律手段不可能解決房價(jià)高漲的問題。
然而，盡管我贊成建設(shè)部采取行政手段調(diào)節(jié)房產(chǎn)市場，而且認(rèn)為不如此不足以解決房價(jià)虛高問題，但我并不看好這一舉措。我們知道，地方政府是一個(gè)有著相對(duì)獨(dú)立利益的經(jīng)濟(jì)人，在財(cái)政壓力和政績沖動(dòng)下，作為市場經(jīng)濟(jì)下的一個(gè)財(cái)富源泉，土地的增值收益已成為不少地方創(chuàng)造政績、增加財(cái)政收入、改善部門福利的不二法門。
而房地產(chǎn)則是能帶來土地快速增值的最好途徑。另一方面，由于地方政府所處的地位與中央政府不一樣，它并不會(huì)自覺考慮到宏觀經(jīng)濟(jì)過熱問題，地方政府希望的是房產(chǎn)繁榮能讓土地升值，增加地方財(cái)政收入，提升政績。所以，與中央抑制房地產(chǎn)投資政策取向相反，他們有支持房地產(chǎn)投資的沖動(dòng)。
國研中心最近的一次調(diào)查顯示，土地增值部分的收益分配，有20%-30%留在鄉(xiāng)以下，其中農(nóng)民的補(bǔ)償款僅占5%-10%；城市政府拿走土地增值的20% -30%；各類城市房地產(chǎn)公司、開發(fā)區(qū)、外商投資公司等等，拿走土地增值收益的大頭，占40% -50%.正因?yàn)橥恋厥找鎸?duì)地方政府如此重要，盡管2004年以來國家宏觀調(diào)控的一個(gè)主要手段就是把住土地閘門，控制建設(shè)用地，也即用行政手段來調(diào)控房價(jià)，可多數(shù)城市的房價(jià)還是漲個(gè)不停，原因即是地方政府不配合中央的調(diào)控。
除此之外，城市化導(dǎo)致的剛性需求、“十一五”規(guī)劃中提出擴(kuò)大內(nèi)需的戰(zhàn)略、不斷攀升的土地成本以及今年國家強(qiáng)制推行的建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)等因素，客觀上也將促使住房成本上升。
宏觀調(diào)控的一個(gè)悖論是，轉(zhuǎn)型時(shí)期大量因政府行為催生的市場問題不得不用行政手段來解決，但地方利益的坐大往往又使得行政調(diào)控的力量消弭于無形，起不到應(yīng)有的效果，甚至適得其反。這就需要我們?cè)谑褂眯姓侄蔚耐瑫r(shí)，創(chuàng)新調(diào)控方式。就房地產(chǎn)市場而言，要使國家的調(diào)控不被地方扭曲，最根本的是土地要素的分配和利用要以加大農(nóng)民的權(quán)益和等價(jià)交換為調(diào)節(jié)的基礎(chǔ)。
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