這幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展確實(shí)牽掛了許多人的心，總理也曾說(shuō)他最痛心的事情之一就是老百姓的住房問(wèn)題沒(méi)有解決好�，F(xiàn)在，從政府的各項(xiàng)政策和媒體的反應(yīng)來(lái)看，我覺(jué)得目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在兩方面的問(wèn)題：
一是“房?jī)r(jià)上漲過(guò)快”。這條消息是市場(chǎng)傳遞給我們供不應(yīng)求的信號(hào)，因?yàn)橹挥泄┎粦?yīng)求，才要靠?jī)r(jià)格的上漲來(lái)調(diào)整和平衡供求關(guān)系。
二是“空置率太高”。這條消息又是市場(chǎng)傳遞給我們供大于求的信號(hào)，因?yàn)榭罩寐蚀沓霈F(xiàn)了房子的積壓，所以才有空置率的提高。
這是兩條互相矛盾的信息，原因是什么呢？我想，第一個(gè)原因是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理，供應(yīng)的房子品種、地段和需求的品種、地段不匹配，就是我們常說(shuō)的“產(chǎn)銷(xiāo)不對(duì)路”。還有一個(gè)重要的原因是流通環(huán)節(jié)不暢通，二手房、租賃市場(chǎng)沒(méi)有真正建立起來(lái)。這兩條信息基本能夠描述目前房地產(chǎn)市場(chǎng)所遇到的問(wèn)題和困難。
怎么去解決這些困難和問(wèn)題？也有兩種辦法：
第一種是傳統(tǒng)的辦法，依靠行政、計(jì)劃手段，用紅頭文件去調(diào)整房子的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。這種辦法我們已經(jīng)使用了許多年，但效果不好。尤其是在其他行業(yè)，吃過(guò)不少虧，走過(guò)不少?gòu)澛贰?/p>
一天下午，我和一位老干部喝茶，他向我詢(xún)問(wèn)了房地產(chǎn)的一些情況，我簡(jiǎn)單跟他匯報(bào)后，他說(shuō)，他當(dāng)年在北京管大白菜的事。大白菜在當(dāng)年是十分重大的事情，當(dāng)時(shí)大白菜的售價(jià)每斤一兩分錢(qián)時(shí)，政府就要補(bǔ)貼三分錢(qián)，最后算下來(lái)，政府補(bǔ)貼的錢(qián)都?jí)蚪ê脦鬃⒔粯蛄恕＝Y(jié)果卻是出力不討好，花錢(qián)不討好。在許多人的反對(duì)聲中，最終取消了大白菜的補(bǔ)貼，結(jié)果北京人不光吃上了大白菜，還可以吃上新鮮的黃瓜、西紅柿，以及其他蔬菜和水果。
從這位老干部的敘述中，我感覺(jué)房子也是同樣的道理，政府不可能了解到每一個(gè)市場(chǎng)，在什么樣的區(qū)域地段，需要什么樣的房子，在市場(chǎng)的神經(jīng)末梢只能靠市場(chǎng)的手段去配置這些資源，使供需達(dá)到平衡。多年的實(shí)踐和別的行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)證明：市場(chǎng)配置資源是最合理的，最不容易造成浪費(fèi)的。
國(guó)務(wù)院2003年關(guān)于房地產(chǎn)的18號(hào)文件里也強(qiáng)調(diào)了市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)作用。所以有效的辦法不是第一種辦法，而是第二種辦法：依靠市場(chǎng)。
房地產(chǎn)的市場(chǎng)化，首先要土地市場(chǎng)化，土地的交易要用“招拍掛”的方式公開(kāi)、透明地去交易。這一點(diǎn)經(jīng)過(guò)兩年多時(shí)間，從國(guó)土資源部2002年頒發(fā)的11號(hào)文件到前年的“8·31大限”，基本上已經(jīng)解決了。
其次，是房子的市場(chǎng)化，不僅新建商品房要市場(chǎng)化，最重要的是二手房要市場(chǎng)化，尤其是要讓那些單位分配的公房能夠上市交易。這方面，盡管做了近10年的努力，但除了上海，其他的城市都收效不大，因?yàn)楣康纳鲜�，二手房的交易涉及的單位和部門(mén)太多了，歷史又太久了，扯皮的事情非常多。二手房市場(chǎng)要建立起來(lái)，最關(guān)鍵的是產(chǎn)權(quán)和檔案要清楚，只有產(chǎn)權(quán)清楚了，才能夠在市場(chǎng)上交易，而許多二手房沒(méi)有明確的檔案和產(chǎn)權(quán)，或者雖然有，但和市場(chǎng)不接軌，還是不能夠方便地查詢(xún)。
再談到房屋的品種，十年來(lái)，我們的政策一直是在控制被稱(chēng)作“樓堂館所”的寫(xiě)字樓的建設(shè)，但現(xiàn)在市場(chǎng)上寫(xiě)字樓的租金回報(bào)率是住宅的一倍以上，這也說(shuō)明這類(lèi)產(chǎn)品市場(chǎng)上是有需求的。
房屋價(jià)格上漲過(guò)快的另外一個(gè)原因，就是中國(guó)的居民沒(méi)有其他投資渠道，而居民存款又迅速上升，到今年1月底已經(jīng)達(dá)到15.12萬(wàn)億元。每年全國(guó)商品房的成交額大約是1萬(wàn)億元，就算沒(méi)有別的資金注入和單位購(gòu)買(mǎi)，單這15.12萬(wàn)億元的居民存款，再加上銀行提供的70%的按揭貸款，就可以把當(dāng)年推出的商品房購(gòu)買(mǎi)50遍。所以,讓中國(guó)居民有新的投資渠道和工具，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)和經(jīng)濟(jì)都是有好處的。
中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)非常復(fù)雜，房?jī)r(jià)不斷上漲的原因很多。我只是在這里談一些個(gè)人不成熟的想法。
(來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 作者：潘石屹)
