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京城"5歲"經(jīng)濟(jì)適用房謹(jǐn)慎賣 再上市不一定賺

2006年04月06日 11:20

  中新網(wǎng)4月6日電  據(jù)《北京青年報(bào)》報(bào)道,明年夏天,李女士就要在自己位于回龍觀的房子里住滿5年了,這兩年家庭經(jīng)濟(jì)狀況有了很大改觀的她已經(jīng)在離家人上班地點(diǎn)更近的海淀區(qū)買了一套商品房,今年10月就可以交房入住,于是,她便打算將自己現(xiàn)在住的房子轉(zhuǎn)讓出去。但是,這套房子應(yīng)該什么時(shí)候賣?賣多少錢才能值?賣的時(shí)候要注意哪些事項(xiàng)?這些事情成為了現(xiàn)在讓李女士有些頭疼的問題。

  不僅是李女士一個(gè)人,在北京經(jīng)濟(jì)適用房最為集中的兩個(gè)大社區(qū)——回龍觀和天通苑,二手經(jīng)濟(jì)適用房的持續(xù)走高已經(jīng)引起了很多當(dāng)?shù)貥I(yè)主的關(guān)注。據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)最近統(tǒng)計(jì),這兩個(gè)社區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格比起去年同期已經(jīng)有了8%左右的漲幅,這使得一部分業(yè)主萌生了把手里的房子賣掉的念頭。針對(duì)越來越多讀者咨詢的有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房再上市出售的相關(guān)事宜,記者采訪了中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部的研究人員,他們認(rèn)為,經(jīng)濟(jì)適用房雖然目前漲勢(shì)良好,但業(yè)主在考慮出售時(shí)一定要細(xì)作計(jì)算,謹(jǐn)慎出手。

  ●經(jīng)濟(jì)適用房再上市條件復(fù)雜

  按照規(guī)定,經(jīng)濟(jì)適用房再上市出售有著嚴(yán)格的要求,在時(shí)間劃分上是以五年期為標(biāo)準(zhǔn)的,沒有住滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房再上市不允許以市場(chǎng)價(jià)出售。這個(gè)“五年”是以購(gòu)房取得契稅完稅憑證的時(shí)間或經(jīng)濟(jì)適用住房房屋所有權(quán)證的發(fā)證時(shí)間為準(zhǔn)。同時(shí),對(duì)于購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房未滿五年的業(yè)主而言,如果想將自己的房產(chǎn)出售,只能出售給有購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房條件的客戶,而且此時(shí)的售價(jià)不得高于當(dāng)年的房屋購(gòu)買價(jià)。

  而對(duì)于出售購(gòu)買五年以上的經(jīng)濟(jì)適用房時(shí),則沒有這類的限制,可以按照市場(chǎng)價(jià)將其房屋出售給所有消費(fèi)者。但是,在進(jìn)行交易時(shí),房主還要補(bǔ)交額度為最終總成交價(jià)格10%的綜合地價(jià)款,再加上正常繳納的1.5%的契稅、5‰的印花稅,除此之外,再?zèng)]有其他附加費(fèi)用。

  ●出售五年以內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用房 不賺反賠

  對(duì)于在五年以內(nèi)就需要因種種原因?qū)⑹种械慕?jīng)濟(jì)適用房出售的業(yè)主來說,由于售價(jià)不得高于當(dāng)初購(gòu)買時(shí)的成交價(jià),因此這樣的業(yè)主非但不能獲得收益,反而會(huì)遭受到一定程度的經(jīng)濟(jì)損失。那么,這筆損失大約是多少呢?中原地產(chǎn)的分析人員指出,這要分為在兩年以內(nèi)出售和在2-5年以內(nèi)出售兩種情況計(jì)算。

  以李女士為例,她擁有的是一套90平方米的經(jīng)濟(jì)適用房,當(dāng)初購(gòu)買的總價(jià)為23.85萬元,假設(shè)她早在未住滿兩年的時(shí)候就想出售這套房產(chǎn),則最終成交價(jià)最多只能是原來的23.85萬元,除此之外,她在購(gòu)房時(shí)還需要交納下列費(fèi)用:2%的公共維修基金,為4770元,1.5%的契稅,為3577.5元,5‰的印花稅,為119.25元,這筆購(gòu)置費(fèi)用總計(jì)為8466.75元。而在出售時(shí),還要交納5‰的印花稅,為119.25元,另外由于房屋在兩年之內(nèi)出售還需要另交成交價(jià)5.5%的營(yíng)業(yè)稅,為13117.5元,這筆出售費(fèi)用總計(jì)為13236.75元。兩相疊加,也就是說,如果房主按照原購(gòu)買價(jià)出售房產(chǎn)的話,則總共需要虧損21703.5元。

  但是,像李女士現(xiàn)在的情況,已經(jīng)住滿兩年,但還未滿五年,這時(shí)如果想將這套經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓的話,則不需要交納13117.5元的營(yíng)業(yè)稅,因此她的損失為8586元。

  通過上面的計(jì)算可以看出,如果業(yè)主想在五年之內(nèi)出售經(jīng)濟(jì)適用房,按照國(guó)家規(guī)定交納各項(xiàng)費(fèi)用后,業(yè)主基本是處于虧損狀態(tài)的,而且由于營(yíng)業(yè)稅的征收,在兩年之內(nèi)出售,損失額度會(huì)更高一些。

  ●出售五年以上經(jīng)濟(jì)適用房 要看漲幅與支出的關(guān)系

  對(duì)于購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房已超過五年的業(yè)主來說,在出售時(shí)政策要寬松許多,業(yè)主可以按照市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行出售,并可以出售給任何消費(fèi)者,沒有條件限制。那么在這種情況下,房?jī)r(jià)要漲到多少,才能保證業(yè)主會(huì)獲益而不會(huì)賠錢呢?

  同樣以李女士為例,假設(shè)她于2001年購(gòu)得此套90平方米經(jīng)濟(jì)適用房,總價(jià)23.85萬元,在2007年打算將其售出,購(gòu)房時(shí)間已超過五年。出售此套房屋贏利與否,主要由房?jī)r(jià)漲幅與稅費(fèi)支出額有關(guān)。中原地產(chǎn)的專業(yè)人員為李女士計(jì)算出了一個(gè)臨界狀態(tài),也就是房?jī)r(jià)上漲多少時(shí)出售,李女士將處于贏虧平衡點(diǎn)。

  通過計(jì)算可知,對(duì)于出售五年以上經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主而言,房?jī)r(jià)至少要上漲15.1%才能保證其收支平衡,也就是說,上漲幅度只有在高于15.1%時(shí)才會(huì)有所贏利。

  所以,對(duì)于李女士來說,現(xiàn)在把手中的房產(chǎn)轉(zhuǎn)手,肯定將會(huì)蒙受一定程度的經(jīng)濟(jì)損失,是不明智的;但即使等到明年夏天超過五年期限后再出售,也要有一定期待的上漲幅度才可能賺錢。綜上所述,專業(yè)研究人員認(rèn)為,雖然經(jīng)濟(jì)適用房定向銷售的政策必然會(huì)帶火二手經(jīng)濟(jì)適用房交易市場(chǎng),價(jià)格勢(shì)必會(huì)上漲,但對(duì)于擁有經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主來說,不要只考慮價(jià)格上漲這一方面因素,還要仔細(xì)對(duì)房?jī)r(jià)上漲得到的收益與支出費(fèi)用進(jìn)行對(duì)比,看其是否真正贏利;另外,中原地產(chǎn)也提醒消費(fèi)者,如果將其經(jīng)濟(jì)適用房售出,日后就不允許再購(gòu)置經(jīng)濟(jì)適用房,所以對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房業(yè)主來說,還需慎重考慮。(高彤)

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