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尹中立:遏止房地產(chǎn)投機(jī)須祭出“稅收利器”

2006年02月20日 10:17

  中新網(wǎng)2月20日電 今日出版的《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》載文指出,韓國(guó)的經(jīng)驗(yàn)告訴我們,財(cái)政稅收政策對(duì)控制房地產(chǎn)投機(jī)的作用遠(yuǎn)大于金融政策的作用,對(duì)流通環(huán)節(jié)課以重稅可以有效抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為。

  關(guān)于房地產(chǎn)的稅收問(wèn)題一直是各界關(guān)注的焦點(diǎn),最近關(guān)于物業(yè)稅的討論又掀起了另一波高潮。相比于金融調(diào)控手段,筆者認(rèn)為,不論是國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)還是國(guó)內(nèi)的經(jīng)驗(yàn),稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控是最有效的。

  稅收政策勝于金融調(diào)控

  2005年4月27日,國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì)議專門討論房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控問(wèn)題。隨后出臺(tái)了七部委的文件(簡(jiǎn)稱“國(guó)八條”)。從“國(guó)八條”看,經(jīng)濟(jì)手段主要有金融措施和稅收措施,這兩種措施的效果是有很大差異的。

  在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)程中,金融手段主要是:1)提高按揭貸款的首付比,從以前的二成提高到三成;2)實(shí)行窗口指導(dǎo),加強(qiáng)對(duì)銀行的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的管理。這兩個(gè)手段都難以落到實(shí)處,原因在于房地產(chǎn)按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)低而收益高。根據(jù)計(jì)算,如果計(jì)算資本成本和貸款風(fēng)險(xiǎn),按揭貸款的收益率比公司貸款的收益率高2個(gè)百分點(diǎn),讓銀行舍棄如此好的業(yè)務(wù)是難以做到的。2005年9月份之后,有銀行就開(kāi)始將按揭首付比降回二成,事實(shí)證明,在我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控過(guò)程中,金融手段的效果是有限的。

  和金融手段形成明顯差異的是稅收手段。“國(guó)八條”中有關(guān)稅收手段是這樣的:自2005年6月1日起,對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的,銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的,銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅;對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的,銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。從該政策實(shí)施半年來(lái)的效果看,成效顯著,因?yàn)樵黾恿硕址哭D(zhuǎn)讓的成本,使房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量明顯放緩,使房地產(chǎn)投機(jī)得到初步遏止。

  遏止投機(jī)的國(guó)際經(jīng)驗(yàn):課以重稅

  在遏制房地產(chǎn)投機(jī)上,韓國(guó)的經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。進(jìn)入21世紀(jì)后,許多韓國(guó)富人加入房地產(chǎn)投機(jī)。例如,房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)猖獗的韓國(guó)首都首爾江南區(qū),就出現(xiàn)了一個(gè)“富婆炒房團(tuán)”。這一批富婆斥資10多億美元,相互勾結(jié),哄抬房?jī)r(jià)。據(jù)統(tǒng)計(jì),2000年該地區(qū)平均房?jī)r(jià)在每平方米3000美元左右,到2005年初漲到了1萬(wàn)美元左右。

  韓國(guó)在整治房地產(chǎn)投機(jī)時(shí),主要采取了以下幾項(xiàng)舉措:

  一是態(tài)度鮮明地宣布政府要直接抓“整治工作”。特別是盧武鉉總統(tǒng)宣布,“這是一場(chǎng)與房地產(chǎn)投機(jī)勢(shì)力進(jìn)行的戰(zhàn)爭(zhēng)。”

  二是采用逐步升級(jí)的辦法,用重稅打擊投機(jī)。2006年開(kāi)始,韓國(guó)對(duì)出售第二套或第三套房產(chǎn)的賣主征收30%的資本收益稅,從2007年起,將改為對(duì)出售第二套房產(chǎn)的賣主征收50%的資本收益稅,對(duì)擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅。也就是說(shuō),投機(jī)者賣掉一套住房,政府就拿走一半,使投機(jī)者無(wú)利可圖甚至虧本。

  三是有壓有保。在打擊投機(jī)的同時(shí),對(duì)無(wú)房戶購(gòu)買住房,把銀行的貸款利率由現(xiàn)行的5.2%下調(diào)到4.5%。而對(duì)于已經(jīng)擁有住宅的居民如要貸款再買房,一要把利率調(diào)到5.2%以上,二要降低貸款占房?jī)r(jià)的比例,體現(xiàn)了區(qū)別對(duì)待的政策。

  中國(guó)房地產(chǎn)稅制存在嚴(yán)重缺陷

   2005年下半年,當(dāng)上海的房?jī)r(jià)開(kāi)始調(diào)整的時(shí)候,以深圳為代表的珠三角城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始有明顯上漲的趨勢(shì),從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看,2005年,深圳的住宅價(jià)格同比上漲超過(guò)16%,廣州周邊的幾個(gè)衛(wèi)星城的房地產(chǎn)價(jià)格也有明顯的異動(dòng)。北京的住宅價(jià)格同比上漲也超過(guò)20%。另外,一些中小城市的房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有受到政策調(diào)控的影響,而且呈現(xiàn)快速上漲的勢(shì)頭。

  為什么房地產(chǎn)如此容易被炒起來(lái)?這不僅是一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題,也是一個(gè)重大的理論問(wèn)題。筆者以為,關(guān)鍵問(wèn)題是中國(guó)的房地產(chǎn)稅收制度存在嚴(yán)重的缺陷。

  當(dāng)前,中國(guó)的房地產(chǎn)稅收制度還很不合理,不動(dòng)產(chǎn)稅還處于論證階段,20%的所得稅還沒(méi)有得到落實(shí)。當(dāng)務(wù)之急是增加房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的所得稅負(fù)擔(dān),對(duì)于2年以下轉(zhuǎn)手的房地產(chǎn)要額外征收20%的所得稅。要抓緊出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)稅,不動(dòng)產(chǎn)稅對(duì)于中國(guó)而言具有十分重要的意義。反過(guò)來(lái)看,如果房地產(chǎn)稅收上沒(méi)有什么大的動(dòng)作,2006年的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性的上漲,后果不堪設(shè)想。(尹中立)

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