中新網(wǎng)2月6日電 據(jù)《房地產(chǎn)時(shí)報(bào)》報(bào)道，樓市投資風(fēng)險(xiǎn)，或由市場變化引起，或由政策變化引起，更多的則是由自己缺乏足夠的風(fēng)險(xiǎn)意識和收入變化引起。從某種意義上說，期房的風(fēng)險(xiǎn)比現(xiàn)房更高。為此，專業(yè)律師建議：
隨著調(diào)控效應(yīng)顯現(xiàn)，部分開發(fā)商逐漸陷入殺價(jià)出逃的境地，許多高位入市的購房者也開始體驗(yàn)房價(jià)縮水的心痛。由于價(jià)格難以成為退房的理由，不少人轉(zhuǎn)而尋找房屋質(zhì)量、規(guī)劃等方面的漏洞與破綻，試圖將之作為“官方理由”。
不過令人扼腕的是，由于缺乏相應(yīng)的合同和法律依據(jù)，在實(shí)際操作中，購房者有再多的退房理由最終仍很難得到支持。其實(shí)，如果對房產(chǎn)投資具有足夠的風(fēng)險(xiǎn)意識，甚至在入市之前已考慮到全身而退的良策，也許就能避免慘痛的代價(jià)。
如何防范住宅投資風(fēng)險(xiǎn)？上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所許海波律師提出三點(diǎn)意見：第一，正確評價(jià)住宅投資的風(fēng)險(xiǎn)和自身的風(fēng)險(xiǎn)承受能力；第二，借助專業(yè)力量將合同風(fēng)險(xiǎn)控制在合理的范圍；第三，無論是在合同期間內(nèi)還是產(chǎn)權(quán)持有期間，無論是政策制定者，還是經(jīng)營者或消費(fèi)者，對住宅投資都要建立一個(gè)退出機(jī)制的概念，并通過示范文本或指導(dǎo)性政策，用條款落到實(shí)處。否則，當(dāng)市場發(fā)生大幅波動(dòng)時(shí)，由于風(fēng)險(xiǎn)承受不均衡，可能會(huì)產(chǎn)生比較嚴(yán)重的后果。
期房市場風(fēng)險(xiǎn)
提醒：關(guān)于財(cái)產(chǎn)縮水風(fēng)險(xiǎn)的防范，無論是國家立法、政策立法還是購房實(shí)踐，都缺乏比較系統(tǒng)的考慮，缺乏一個(gè)有效的體系來化解市場劇烈波動(dòng)可能帶來的巨大風(fēng)險(xiǎn)。
案例：2004 年6月，李先生在某一熱銷樓盤處按揭買了一套房，每平方米售價(jià)為10000 元人民幣。到2005 年10月份辦理小產(chǎn)證時(shí)，李先生聽說開發(fā)商將二期新開發(fā)的房子作為動(dòng)遷安置房處理，房價(jià)每平方米才5000 元，自己足足損失了一半。李先生認(rèn)為，開發(fā)商將二期房屋變性為動(dòng)遷安置房的做法本身存在欺詐，也嚴(yán)重影響樓盤的品質(zhì)和價(jià)值。于是，他想退房，但開發(fā)商以不存在違約行為為由拒絕。
點(diǎn)評：房屋價(jià)值回落的風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的。住宅投資作為一項(xiàng)產(chǎn)權(quán)投資，受市場波動(dòng)和政策變化的影響，其市場價(jià)格是變化的，可能升，也可能降。在合同中一些簡單的違約責(zé)任條款并不能解決真正的深層次問題。前段時(shí)間，有開發(fā)企業(yè)在樓盤預(yù)售階段，提出了“承諾補(bǔ)償價(jià)差”的促銷制度，引起市場的關(guān)注，當(dāng)然也引起了業(yè)內(nèi)人士的質(zhì)疑。但從積極的角度來看，這一制度正是針對購房者對降價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的考慮，這一理念對我們今天討論的退出機(jī)制有很好的借鑒意義。
期房貸款風(fēng)險(xiǎn)
提醒：銀行的貸款政策。比如提前還貸的罰金政策，是對住宅投資的退出機(jī)制有制約的。再比如浮動(dòng)利息政策，這對購房者來說，中長期都是有影響的。
案例：2005 年4月7日，馬小姐通過中介公司與彭先生簽訂了一份《購買意向書》，定購彭先生預(yù)購的位于寶山區(qū)某路的一套期房，購房總價(jià)為131萬元，并在簽約時(shí)即支付意向金3萬元。4月10日，雙方在中介的安排下簽訂了《商品房買賣合同》，馬小姐支付彭先生房屋預(yù)付款39萬元，并約定由其負(fù)責(zé)辦理銀行貸款手續(xù)支付剩余款項(xiàng)，然后彭先生辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移及交房等手續(xù)。后馬小姐以不符合從銀行辦理貸款手續(xù)的條件，無法獲得銀行購房貸款支付剩余房款為由，要求解除合同。
點(diǎn)評：住宅投資，必須考慮到自己的收入水平及其變化的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)橘J款購房，公民必須按國家規(guī)定和合同約定還貸。貸款投資，雖持有產(chǎn)權(quán)，但如果還貸不能或很吃力，生活質(zhì)量會(huì)被迫下降，同時(shí)自己的銀行信用也可能受到影響。因此，住宅投資，應(yīng)當(dāng)考慮到收入變化的風(fēng)險(xiǎn)和清償貸款的風(fēng)險(xiǎn)。這在退出機(jī)制方面，無論是政策，還是合同約定，都應(yīng)當(dāng)給予更多的關(guān)注。
期房合同風(fēng)險(xiǎn)
提醒：在目前買方市場的條件下，除了價(jià)格，如何利用自身的合同主導(dǎo)權(quán)，將風(fēng)險(xiǎn)控制在合理的、可以承受的范圍內(nèi)，也是非常重要的。
案例：2005 年3月19日，許先生與上海復(fù)旦科技園投資有限公司簽訂了《上海市商品房預(yù)售合同》，雙方約定許先生向復(fù)旦科技園購買和平花園二期6幢8層某室房屋，暫測面積為137.02 平方米，建筑層高為2.8米。7月24日，雙方對該房屋進(jìn)行交接，實(shí)測面積為136.43 平方米。10月21日，許先生到復(fù)旦科技園售樓處領(lǐng)取小產(chǎn)證時(shí)，發(fā)現(xiàn)土地的使用期限為2004 年4月26日至2062 年10月23日，僅有58年的使用期限。許先生認(rèn)為開發(fā)商在簽訂合同時(shí)未告知其土地使用權(quán)期限而構(gòu)成欺詐，因此希望解除合同并賠償其所有損失。
點(diǎn)評：除國家法律規(guī)定以外，通過合同約定是住宅投資者規(guī)避自身風(fēng)險(xiǎn)的主要手段。買房與簽訂合同的過程，是確定買賣雙方權(quán)利義務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的過程。通過約定來確定未來在一定條件下的退出機(jī)制，可以將自己的風(fēng)險(xiǎn)限定在合理的范圍內(nèi)。相反，如果合同簽訂不當(dāng)，有時(shí)只能吃啞巴虧了。按照現(xiàn)行的司法與審判實(shí)踐，有約定，從約定，沒有約定從法定。一個(gè)完善的退出機(jī)制，除了因履約能力而約定合同解除權(quán)以外，也可以包括在一定的市場條件下解除合同的權(quán)利和對價(jià)問題。這樣退出機(jī)制可以將購房者的風(fēng)險(xiǎn)限定在合理的范圍內(nèi)。
期房政策風(fēng)險(xiǎn)
提醒：政府的政策是可能發(fā)生變化的。
首先，期房限轉(zhuǎn)和期房禁轉(zhuǎn)政策。這兩個(gè)先后關(guān)于住房流通管理的政策，更多的是從限制流通和打擊投機(jī)的角度來考慮的，從社會(huì)學(xué)角度考慮的多，而在經(jīng)濟(jì)學(xué)方面考慮的少；其次，上海取消轉(zhuǎn)按揭政策，這也是和住宅投資的退出有關(guān)的，但又不是從風(fēng)險(xiǎn)防范的角度來考慮的；再次，營業(yè)稅政策，這是宏觀調(diào)控的主要手段之一，也是2005 年力度最大的一個(gè)政策。
點(diǎn)評：住房市場問題，既需要市場化，又需要國家調(diào)控。既是經(jīng)濟(jì)問題，又是民生問題。由于政策變化而產(chǎn)生的市場風(fēng)險(xiǎn)，如何來評價(jià)，又如何來設(shè)定退出機(jī)制，來對沖這樣的市場風(fēng)險(xiǎn)，從市場的中長期發(fā)展來說，也許是政府調(diào)控時(shí)需要考慮的問題。
現(xiàn)房投資風(fēng)險(xiǎn)
提醒：現(xiàn)房退出機(jī)制，不像期房那樣復(fù)雜。符合法定條件的，可以行使法定解除權(quán)解除合同。
案例：2004 年7月20日，張先生與開發(fā)商就上海某區(qū)開發(fā)區(qū)的一套住宅簽訂了房屋買賣合同，雙方約定于2004 年12月10日交房。當(dāng)張先生按照約定前往辦理交房手續(xù)時(shí)，發(fā)現(xiàn)小區(qū)綠地變成了公共道路，且小區(qū)旁邊還建造了一個(gè)公廁。另外，本來開發(fā)商宣傳的一條廣場式商業(yè)街，現(xiàn)在成了步行街。開發(fā)商表示，該公廁是通過有關(guān)部門規(guī)劃設(shè)計(jì)的，與他們無關(guān)，他們并沒有過錯(cuò)。張先生已打算通過法律途徑來解決問題。
點(diǎn)評：與期房相比，現(xiàn)房投資由于履行合同期時(shí)間比較短，且不存在爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)主要集中在兩方面：第一是合同階段的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是二手房買賣；第二是產(chǎn)權(quán)持有階段的風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)于現(xiàn)房買賣合同的風(fēng)險(xiǎn)審查問題，包括產(chǎn)權(quán)審查、付款審查、交房審查等，借助專業(yè)力量，一般比較容易解決。在合同履行過程中，也可以針對特定的情況約定解除條件及解除合同的責(zé)任。至于產(chǎn)權(quán)持有階段，包括期房合同履行完畢獲得產(chǎn)權(quán)以后，都面臨貶值風(fēng)險(xiǎn)、還貸風(fēng)險(xiǎn)、稅收風(fēng)險(xiǎn)等。對于投資者來說，要充分考慮市場風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)人履約風(fēng)險(xiǎn)。其退出機(jī)制比較單一，一般通過中介掛牌出售或通過拍賣行拍賣。
法定退出機(jī)制
提醒：這主要指，在合同履行階段，住宅投資者根據(jù)國家強(qiáng)制性規(guī)定，合同一方可以單方面解除或請求撤銷購房合同或確認(rèn)其無效的制度。顯然，法律規(guī)定的退出機(jī)制是非常有限的，它并不能解決，尤其從風(fēng)險(xiǎn)均衡的角度解決退出問題。
規(guī)定：第一，根據(jù)《中華人民共和國合同法》( 以下簡稱合同法)第52條的規(guī)定，以下合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；(三)以合法形式掩蓋非法目的；(四)損害社會(huì)公共利益；(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
在合同訂立的過程中，如果出現(xiàn)上述的任何一種情形，我們可以通過法律途徑確認(rèn)合同無效，終止合同履行，并要求合同相對方承擔(dān)返還或賠償?shù)呢?zé)任。當(dāng)然，一般來說，在新房預(yù)售過程中，這樣的情況不多，但在二手房交易過程中，是有可能發(fā)生的。
第二，根據(jù)《合同法》第54條的規(guī)定，下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：(一)因重大誤解訂立的；(二)在訂立合同時(shí)顯失公平的。
一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。
當(dāng)事人請求變更的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)不得撤銷。
第三，根據(jù)《合同法》第94條的規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；
(二)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；
(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；
(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；
(五)法律規(guī)定的其他情形。(張之花 許海波 王展)
