中新網(wǎng)1月18日電 據(jù)《中國經(jīng)濟時報》報道，財稅專家寇鐵軍近日表示，事實上，物業(yè)稅征收已經(jīng)在沈陽啟動試點工作。此前亦有消息顯示，包括北京、重慶、沈陽、深圳等地，已成為以物業(yè)稅為主的新一輪稅制改革試點城市。

　　寇鐵軍表示，開征物業(yè)稅是個必然，既有利于減輕民眾負(fù)擔(dān)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，同時也有其特定經(jīng)濟效益。但他同時警告稱，開征物業(yè)稅必然會改變整個房地產(chǎn)市場格局，因此將出現(xiàn)重重阻礙。

　　寇鐵軍表示，近兩年，不少城市的房價上漲過快過猛，成為政府和民眾關(guān)注的熱點問題�？梢哉f，房價上漲是2005年上半年物價上漲的基本特征之一。房地產(chǎn)業(yè)過熱，房價過高，需要國家出臺相關(guān)的政策實行調(diào)控，而稅收政策即是其中之一。

　　目前中國房地產(chǎn)稅收體系中共有13個相關(guān)稅種，這些稅種可分為兩類：直接針對房地產(chǎn)而設(shè)置的稅種和與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種。另外，教育費附加雖然屬于“費”，但一直與城市維護(hù)建設(shè)稅同時征收和管理。

　　在房地產(chǎn)稅收體系中，目前存在的問題主要是房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的負(fù)擔(dān)偏重而保有環(huán)節(jié)的負(fù)擔(dān)偏輕，造成民眾買不起房，買得起房的人養(yǎng)房成本又過低，不利于實現(xiàn)“人人有房住”(不是人人有住房)的社會目標(biāo)。同時，現(xiàn)行稅制中還有許多長期存在的不合理現(xiàn)象，如房產(chǎn)稅與城市房地產(chǎn)稅針對不同納稅人而重復(fù)設(shè)置，房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅針對房和地而重復(fù)設(shè)置。

　　在稅制設(shè)計上，現(xiàn)行稅收制度按照房產(chǎn)和土地人為地分設(shè)稅種，對房產(chǎn)從價或從租計稅，對土地從量計稅，對房產(chǎn)價值中所含地價既按價值征收了房產(chǎn)稅，又按房屋所占土地面積征收了土地使用稅。在計征房產(chǎn)稅時，若要人為地剝離土地的價值，在實際征管中很難操作；若不剝離土地的價值，又明顯不合理，造成重復(fù)征稅和稅負(fù)不公。

　　寇鐵軍表示，物業(yè)稅已在沈陽開始試點，但只是空轉(zhuǎn)。物業(yè)稅條例的制定不是難點，難點在于物業(yè)稅能否解決目前房價持續(xù)走高且交易環(huán)節(jié)稅負(fù)重、保有環(huán)節(jié)稅負(fù)輕的問題。

　　物業(yè)稅改革的基本框架是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅及土地出讓金等合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。把現(xiàn)在開發(fā)商一次性繳納土地出讓金的政策改為土地出讓金主要由消費者在購房后分次繳清�？梢�，這一制度設(shè)計將完全改變現(xiàn)有房地產(chǎn)市場的格局和消費者的購房預(yù)期。但是我們能否在實際執(zhí)行中將這一預(yù)期變成現(xiàn)實，是改革的難點。

　　物業(yè)稅的開征從根本上動搖了現(xiàn)有房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)，進(jìn)而必然改變整個房地產(chǎn)市場格局，對房地產(chǎn)市場影響之大是毫無疑問的，因此，面對許多阻礙也是難免的。

　　一是現(xiàn)有的房地產(chǎn)管理體制。如果按現(xiàn)在的思路實施物業(yè)稅，房地產(chǎn)開發(fā)的門檻一下子降低很多，必然會有許多企業(yè)涌入房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)管理部門如何監(jiān)管這些企業(yè)，如何維持目前已經(jīng)建立的較為成熟的房地產(chǎn)市場？再者，房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本大大降低，土地市場如何出讓土地，是繼續(xù)采用拍賣制還是制定新的土地出讓方式？

　　其次是二元稅制和房地產(chǎn)市場二元價格體制。由于之前對于土地一直實行的是批租制，而由此產(chǎn)生的一系列收費都是建立在批租制的基礎(chǔ)上的，對于這部分不動產(chǎn)，直接收取物業(yè)稅是不可能的，此時的二元稅制就不可避免了。新的稅制下的不動產(chǎn)運營模式和老的稅制下的不動產(chǎn)運營模式會有差別，如何使得兩種稅制下的運營模式盡可能減少沖突，將是物業(yè)稅改革過程中的一個重要問題。

　　物業(yè)稅改革還面臨不同房產(chǎn)如何計稅問題。中國住房類型多樣化，既有商品房，也有少量公產(chǎn)房，既有經(jīng)濟適用房，還有安居房，可謂花樣繁多。對于不同房產(chǎn)的稅制，恐怕也是物業(yè)稅改革中一個不容規(guī)避的問題。

　　另外，實行物業(yè)稅，城市政府立刻失去了很大一部分由賣地帶來的財政收入來源，財政收入降低，市政配套建設(shè)問題就凸現(xiàn)。如何安排市政工程建設(shè)，將是政府非常頭痛的問題。因此，政府工程建設(shè)將會經(jīng)歷陣痛，新稅制與地方政府的矛盾與沖突也是值得關(guān)注的。

　　寇鐵軍表示，隨著交通、配套等設(shè)施的增設(shè)，沿線的房產(chǎn)價格就會提高，相應(yīng)地，物業(yè)稅也會提高。政府財政收入與土地、房產(chǎn)價值直接掛鉤，促使地方政府改變其短期行為，更加關(guān)心投資環(huán)境。從稅費改革的角度看，物業(yè)稅的開征有利于清理目前稅費不分，費大于稅的現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)擔(dān)無疑會小很多。因此，我個人非常贊同開征物業(yè)稅。

　　物業(yè)稅改革的最大亮點在于房價直接降低，不論未來是否會出現(xiàn)“低價買、高價養(yǎng)”的情形，至少現(xiàn)實的效應(yīng)是會讓人產(chǎn)生持幣待購的心理，對一些以購房作為投資的人也會產(chǎn)生很大的信心動搖。需要注意的是，在出臺物業(yè)稅的同時，必須要同時出臺對已購房屋、待開發(fā)房屋或項目的保障措施，防止樓市出現(xiàn)混亂。

　　此外，寇鐵軍指出，在“物業(yè)稅”的模式之下，地價和相關(guān)稅費分70年交繳，也就意味著占住宅成本50%的地價和相關(guān)稅費在銷售時只需先繳納一部分，開發(fā)成本就可大幅度下降，正常情況下自然可以大大降低交易環(huán)節(jié)的房屋價格。

　　就物業(yè)稅本身而言，它能夠糾正房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性矛盾，解決很多城市的住房市場中高端供應(yīng)飽和、低端供應(yīng)不足的問題，足矣；能夠通過納稅環(huán)節(jié)的設(shè)置來增加開發(fā)商囤積土地和房產(chǎn)炒家的成本和風(fēng)險，足矣；能夠通過稅率的設(shè)置來平均財富，平均稅賦，增加政府的轉(zhuǎn)移支付能力，增進(jìn)社會公平，足矣；能夠提醒居民在住房消費中量力而行，理性消費，增進(jìn)資源有效配置，足矣。(章劍鋒）