中新網(wǎng)1月9日電 據(jù)《經(jīng)濟參考報》報，2006年樓市的走勢充滿變數(shù)，但也有跡可尋。舉其要者，影響2006年樓市走勢的因素有六：

　　一、樓市調(diào)控與啟動內(nèi)需的關系如何調(diào)處？

　　啟動內(nèi)需已被列為2006年中國經(jīng)濟工作的重中之重。這是由中國獨特的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)所決定的。盡管延續(xù)2005年的調(diào)控主旨，前期出臺的政策仍會被執(zhí)行、消化，但2006年的樓市政策還是有明顯的不同：政策重心由抑制投機、平抑價格轉(zhuǎn)到鼓勵消費——鼓勵自主性消費、普通商品房消費。換言之，2006年的樓市仍會在調(diào)控的既定軌道中滑行，但重點是解決結(jié)構(gòu)性問題。

　　國家發(fā)改委投資研究所的一位人士分析說，2006年可能出現(xiàn)新的需求不足，所以“房地產(chǎn)仍然是一個關鍵的產(chǎn)業(yè)”。在他看來，國家在宏觀調(diào)控方面水平越來越高，“國家也是一直在看，要根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展情況，過熱的話，可能就加重一點(調(diào)控)砝碼；如果經(jīng)濟有點下滑、有點過冷的話，就再擴大一下(投資)�！�

　　可以肯定，內(nèi)需成了纏繞2006年樓市的一個結(jié)：經(jīng)濟運行亟待啟動內(nèi)需——啟動內(nèi)需需要活躍樓市——活躍樓市反映政策松緊——政策松緊影響經(jīng)濟運行。顯然，宏觀調(diào)控的方向、力度選擇與擴大內(nèi)需的關系如何調(diào)處，將成為影響2006年樓市走勢的最大因素。

　　值得關注的是，“十一五”規(guī)劃重提刺激內(nèi)需，不能簡單地等同于“全面支持”房地產(chǎn)業(yè)消費，而是有選擇的，是鼓勵老百姓適度地購買符合自身經(jīng)濟實力的房產(chǎn)，重點在中低檔自住類商品房。

　　二、不同部門間的政策取向在多大程度上協(xié)調(diào)一律？

　　房地產(chǎn)問題既是個經(jīng)濟問題又是個社會問題，政策對這個產(chǎn)業(yè)和市場來說至關重要。而政策的基本立場和態(tài)度往往又是多部門商妥、平衡的結(jié)果。在對待房地產(chǎn)問題上，不同部門從各自的工作角度出發(fā)，意見相左屢見不鮮。譬如央行的研究報告建議取消商品房預售制度，建設部則表態(tài)暫不取消；發(fā)改委贊同公布房價成本，建設部認為現(xiàn)在還很難做到；不久前，國土資源部的官員說，2006年的調(diào)控政策不會改變，而另外一些部門(包括行業(yè)協(xié)會、商會)則說，情況正在改變。

　　不同部門站在各自的立場，主張有異本無可厚非，但局部的道理不等于全局的正確。由于各自作用方向的不同，最終“合力”的大小、方向往往會改變。2006年，影響樓市的政策性因素在實際運行中會起到多大作用，與相關部門協(xié)調(diào)度的高低直接關聯(lián)。

　　三、經(jīng)濟景氣周期影響下的供求關系如何變化？

　　樓市走勢直接決定于供求。從供應的角度看，其一，作為房地產(chǎn)開發(fā)的先行條件——土地開發(fā)的面積增幅持續(xù)回落，大量閑置土地沒有轉(zhuǎn)化為市場有效供應。2005年1至10月，全國土地開發(fā)面積13271萬平方米，同比下降1.3%。土地購置面積和開發(fā)面積的差額由1998年的2379.2萬平方米增加到2005年的12609.8萬平方米。這說明開發(fā)商手中掌握大量已出讓土地，待轉(zhuǎn)化為有效供應。開發(fā)面積增幅的急劇下降，將使房地產(chǎn)新開發(fā)項目受到約束。

　　其二，由于前幾年大量的新開工項目進入竣工期，商品房供給增速逐月提升,2005年前三季度，竣工面積分別增長13.1%、16.3%和19.7%，前10個月商品房竣工面積達20250.3萬平方米，同比增長19.6%，增幅比上年同期高9.8個百分點。這使2004年調(diào)控以來竣工率低迷的狀態(tài)根本改變。2006年，這一供給狀況還將持續(xù)。

　　其三，結(jié)構(gòu)性問題仍很突出。2005年前10個月，經(jīng)濟適用房投資不增反降11.1%，供給比例由上年同期的5%下降到3.6%，房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)失衡的程度在加劇。中央經(jīng)濟工作會議已明確，2006年，普通商品房和經(jīng)濟適用房成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的重點。

　　從需求的角度看，過熱的購房需求得到初步抑制。據(jù)人民銀行統(tǒng)計，2005年前三季度個人住房貸款增加1869億元，同比少增1152億元。2006年，政府鼓勵普通商品房消費需求和自住型消費需求，并創(chuàng)造相對寬松的消費環(huán)境。

　　此外，樓市需求還與經(jīng)濟景氣周期密切相關。西方發(fā)達國家把房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟景氣的晴雨表，經(jīng)濟景氣的時候，人們往往把購房的需求提前；經(jīng)濟不景氣，則相反。持有資產(chǎn)傳達了很重要的經(jīng)濟學信息，當預期經(jīng)濟膨脹的時候，人們力圖把貨幣資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為實物。當人們預期經(jīng)濟緊縮的時候，則相反。因此，2006年我國經(jīng)濟的景氣度以及對于經(jīng)濟景氣度的預期都將影響樓市。

　　四、金融、稅收政策是否變動，如何指引？

　　諸如利率、稅收、人民幣匯率、股市等等金融產(chǎn)品運營的好壞以及稅收政策的變化，都會對房地產(chǎn)業(yè)的供求關系產(chǎn)生影響。

　　國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松指出，政府是否鼓勵購房消費，金融政策是最明顯的表現(xiàn)。2005年12月27日，央行對現(xiàn)行房貸利率政策作出微調(diào)：凡在2005年3月17日前辦理個人住房貸款的購房者，將按新貸款利率還款；同時央行明確，對于高檔住宅、別墅和非第一套住宅的購買者，將執(zhí)行6.12%的利率，并將首付款比例提高到40%。顯然，央行的著眼點在于中低檔自住類商品房的“內(nèi)需刺激”，此前出現(xiàn)銀行信貸對房地產(chǎn)行業(yè)需求“全面支持”的局面再現(xiàn)的可能性不大。

　　此外，稅收政策，譬如物業(yè)稅試點會否推廣、以何種方式、什么樣的稅率開征，以及人民幣匯率和股市的變動情況，都將通過影響資本獲利進而作用于樓市。

　　五、房地產(chǎn)過于依賴銀行融資的格局將有多大程度改變？

　　2005年央行發(fā)布的房地產(chǎn)金融報告中提到，房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行的資金占其資產(chǎn)的比例在70%以上。開發(fā)貸款資金和銷售貸款資金都從銀行進入開發(fā)企業(yè)，目前房地產(chǎn)業(yè)除了銀行信貸之外很少有其它融資渠道。這種單一融資格局的弊端在銀行緊縮銀根的2005年暴露無遺，資金鏈繃緊成了眼下房地產(chǎn)企業(yè)面臨的普遍性難題。當大量房源積壓在手、不能實現(xiàn)資金回籠，在外無后續(xù)資金、內(nèi)有還貸壓力的情況下，開發(fā)商便不得不降價賣房回籠資金。道理很簡單，融資渠道單一放大了銀行在房地產(chǎn)市場中的新經(jīng)濟周期性：當經(jīng)濟處在熱周期時，銀行貸款也熱；當經(jīng)濟周期降溫時，銀行貸款隨之趨冷。一句話，銀行雪中送碳的少、錦上添花的多，開發(fā)商總不能勒緊褲帶過日子。正是在此背景下，2005年房地產(chǎn)信托基金重浮水面，但其規(guī)模等方面的限制還很多。2006年房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道的拓寬程度，無疑將影響市場賣方的行為。

　　六、土地出讓的招、拍、掛方式能有多少實質(zhì)性改變？

　　土地的出讓方式直接影響地價，而地價影響房價成本的構(gòu)成。在年前召開的第二屆全國土地博覽會論壇上，國土資源部的官員束克欣表示，開發(fā)商在城市拿地的難度將越來越大，且成本將提高。2006年國土資源部門將采取一些新舉措：在土地出讓制度改革方面，繼續(xù)擴大土地有償使用的覆蓋面，強化土地的市場配置。在土地出讓的招標、拍賣、掛牌等方式上，“要出臺相關辦法，繼續(xù)對程序性的要求做出細化規(guī)定”，譬如拍賣應該要做到什么程度，掛牌要做哪些程序，簽訂出讓合同應該有哪些條款等，以及要求將出讓土地的后期開發(fā)進度寫進合同等，“這個工作目前正在做�！�

　　可以預見，隨著土地監(jiān)控實效性的進一步增強，在房產(chǎn)開發(fā)的初始環(huán)節(jié)——土地的獲取方面，城市或?qū)⒉辉偈情_發(fā)商們的“樂園”。而這一趨勢必將影響2006年樓市。(徐壽松)