中新網(wǎng)12月2日電 據(jù)《國(guó)際金融報(bào)》報(bào)道，國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月份上海房屋銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下跌1.1%，跌幅連續(xù)三個(gè)月居全國(guó)之首；同時(shí)，上海二手房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下跌1.2%，亦居全國(guó)之首。這意味著，8月以來(lái)，上海已連續(xù)3個(gè)月成為全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比降幅最大的城市。
與此同時(shí)，上海中原研究咨詢(xún)中心研究部數(shù)據(jù)認(rèn)為：上海中心城區(qū)的成交均價(jià)在10月卻出現(xiàn)連續(xù)上漲走勢(shì)，中心城區(qū)均價(jià)達(dá)每平方米12063元。
由于成交量的相應(yīng)減少，中心城區(qū)單個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格對(duì)區(qū)域均價(jià)產(chǎn)生較大影響，如徐匯區(qū)上漲幅度達(dá)到6000元/平方米左右，主要是虹橋樂(lè)庭成交的拉動(dòng)，該盤(pán)成交均價(jià)高達(dá)27000元/平方米，且成交量占徐匯區(qū)10月總成交量的1/3左右；受華府天地成交的影響，10月份盧灣區(qū)均價(jià)達(dá)到了25783元/平方米，高居上海各區(qū)榜首。
權(quán)威數(shù)據(jù)說(shuō)下降，真實(shí)的市場(chǎng)反應(yīng)是上漲，完全相反的判斷讓真相變得撲朔迷離。是跌還是漲，即使對(duì)這么一個(gè)簡(jiǎn)單的問(wèn)題，上海樓市觀察者的回答恐怕要“三思而后言”，有人甚至表示，上海樓市有三張不同的“臉”。
“數(shù)據(jù)臉”：市場(chǎng)供需被涂了一層面膜
2005年上海建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品住房，預(yù)售2000萬(wàn)平方米，上市總量近20萬(wàn)套。以配套商品房為主的中低價(jià)普通商品住房供應(yīng)占供應(yīng)總量的比重將達(dá)65%。其中，閔行區(qū)已推出近200萬(wàn)平方米的重大工程動(dòng)遷配套商品房，主要分布在浦江、梅隴、吳涇、顓橋、莘莊、華漕6個(gè)鎮(zhèn)和莘莊工業(yè)區(qū)。
這些數(shù)據(jù)說(shuō)明，上海配套商品房和中低價(jià)商品住房現(xiàn)實(shí)供應(yīng)量巨大，而潛在的供應(yīng)量同樣呈現(xiàn)大幅增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。上海市房地局最新提供的數(shù)據(jù)顯示：截至10月底，全市配套商品房共有195幅地塊，2371公頃用地已實(shí)施項(xiàng)目招標(biāo)，可建面積約2500萬(wàn)平方米，新開(kāi)工面積1046萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)預(yù)售637萬(wàn)平方米。中低價(jià)普通商品房用地共有56幅地塊，705公頃用地已實(shí)施項(xiàng)目招標(biāo)，可建面積約740萬(wàn)平方米。浦東、閔行、嘉定三個(gè)試點(diǎn)供應(yīng)區(qū)首批項(xiàng)目已啟動(dòng)開(kāi)工，盧灣、浦東配售工作也將于近期啟動(dòng)。
在配套商品房和中低價(jià)商品住房放量供應(yīng)的背景下，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需出現(xiàn)了明顯的逆轉(zhuǎn)，進(jìn)而影響到房?jī)r(jià)的波動(dòng)。漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心數(shù)據(jù)顯示，11月份上海住宅項(xiàng)目成交價(jià)格為7559元/平方米，去年同期是7623元/平方米。這不僅表明，上海的房?jī)r(jià)已經(jīng)回到甚至低于去年同期的水平，同時(shí)因?yàn)楣⿷?yīng)量的增長(zhǎng)預(yù)期，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)還將處于進(jìn)一步調(diào)控中。
但在許多市場(chǎng)人士看來(lái)，這似乎不是真實(shí)的感覺(jué)。另一組數(shù)據(jù)則完全指向另一種判斷：在上海住宅項(xiàng)目成交價(jià)格中，如果剔除動(dòng)遷配套房因素，11月份上海住宅項(xiàng)目成交價(jià)格大致為8700元/平方米，這一價(jià)格比去年同期上漲約4.3%，僅低于2005年1月(9336元/平方米)及3月(9164元/平方米)的住宅成交均價(jià)。這兩個(gè)月是公認(rèn)的上海房?jī)r(jià)的高峰期。
按照成交結(jié)構(gòu)分析，今年年初所成交的房源，動(dòng)遷配套房所占比例極少；而到了9月份，低價(jià)位的動(dòng)遷配套房開(kāi)始占到總成交量的10%以上。惟有剔除動(dòng)遷配套房的影響，商品住宅的成交價(jià)才能在時(shí)間坐標(biāo)上具有可比性。這樣，實(shí)質(zhì)上二手房成交價(jià)格的跌幅，遠(yuǎn)沒(méi)有人們想象的那么大。當(dāng)然，這其中除了配套房的大量上市因素外，次新房的成交量急速下降也使價(jià)格維持在較小的波動(dòng)區(qū)間。
這種現(xiàn)象在閔行區(qū)最為明顯。漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，上海外環(huán)以外商品住宅價(jià)格從5月份的6461元/平方米一直跌到11月份的4408元/平方米，跌幅高達(dá)31.7%；尤其是閔行區(qū)，其在吳涇的紫晶南園、浦江鎮(zhèn)的浦江新城等大型動(dòng)遷配套房，價(jià)格都在5000元/平方米左右，再加上軌道交通與公共交通的建設(shè)，促使動(dòng)遷戶(hù)置業(yè)重點(diǎn)放在了這些樓盤(pán)——而這些本來(lái)會(huì)成為次新房市場(chǎng)生力軍的購(gòu)買(mǎi)力，最終沒(méi)有形成。
在樓市的調(diào)整階段，一、二手樓盤(pán)的成交都顯得較為低迷；而“兩個(gè)1000萬(wàn)”工程的配套房在一定程度上提供的市場(chǎng)成交量，放大了市場(chǎng)的需求；但與整個(gè)市場(chǎng)需求相比，它并非主流。與此同時(shí)，新建商品房在明后兩年的供應(yīng)量也將以不下于配套房的速率增加�；蛟S，明年的市場(chǎng)數(shù)據(jù)才更有說(shuō)服力。
“話語(yǔ)臉”：聲討開(kāi)發(fā)商面紅耳赤
如果倒退到半年以前，“看空還是看多”這個(gè)問(wèn)題，應(yīng)該還是能夠引起房市輿論一定的爭(zhēng)論興趣的。時(shí)過(guò)境遷，如今，輿論的焦點(diǎn)已經(jīng)聚集到開(kāi)發(fā)商何時(shí)才能更大幅度降價(jià)上。當(dāng)房?jī)r(jià)依然讓眾多消費(fèi)者感覺(jué)到明顯的購(gòu)買(mǎi)壓力時(shí)，無(wú)論是學(xué)者還是專(zhuān)家，都開(kāi)始力證房?jī)r(jià)還要跌。
從上海樓市的“10月拐點(diǎn)論”到還將“大跌幾年”說(shuō)法的橫空出世，大概是由于現(xiàn)在的房?jī)r(jià)還無(wú)法滿足絕大部分購(gòu)房者的預(yù)期，所有的聲音不約而同地指向了似乎本該更低的房?jī)r(jià)�？墒菢鞘械膬r(jià)格似乎并沒(méi)有按這些話語(yǔ)在變化，超級(jí)樓盤(pán)也在繼續(xù)推出，這似乎在人們的傷口上撒了一把鹽。
于是，開(kāi)發(fā)商順理成章地成為輿論的眾矢之的——房?jī)r(jià)應(yīng)該繼續(xù)下降。主動(dòng)權(quán)顯然在他們手里。繼而，樓市矛盾的鎂光燈就落在了開(kāi)發(fā)商和市場(chǎng)的博弈上，市場(chǎng)則開(kāi)始眼巴巴地等待開(kāi)發(fā)商資金鏈的斷裂，以此期望開(kāi)發(fā)商不得不主動(dòng)降價(jià)。
正在輿論強(qiáng)烈質(zhì)疑開(kāi)發(fā)商暴利的風(fēng)頭浪尖上，北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)又在公開(kāi)場(chǎng)合表示：“沒(méi)有巨大的利潤(rùn)支持，無(wú)法建設(shè)品牌，因此房產(chǎn)品牌就應(yīng)該是具有暴利的�！比卫习逡徽Z(yǔ)驚四座，招來(lái)一片聲討。即使他事后表示并未發(fā)表過(guò)這樣的言論，但這場(chǎng)風(fēng)波還是讓開(kāi)發(fā)商作為一個(gè)群體犯了眾怒———本已賺了個(gè)盆滿缽滿，在所有人都等待他們讓利降價(jià)的關(guān)鍵時(shí)刻，非但無(wú)法提供令人滿意的價(jià)格，居然還做出如此“得了便宜還賣(mài)乖”的事情，自然逃不掉口誅筆伐。于是，輿論紛紛將這場(chǎng)爭(zhēng)議引向深入：房地產(chǎn)的建筑成本和利潤(rùn)構(gòu)成應(yīng)該透明。
那開(kāi)發(fā)商究竟日子過(guò)得如何？萬(wàn)科借市場(chǎng)低落之機(jī)，掉丁長(zhǎng)峰離開(kāi)上海；順馳以公司調(diào)整為由，裁員甚至達(dá)到30%。且不說(shuō)坊間流傳多時(shí)諸多開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)資金鏈危機(jī)的說(shuō)法是真是假，這些地產(chǎn)大佬們的舉動(dòng)也似乎值得琢磨。
“市場(chǎng)臉”：假笑應(yīng)對(duì)購(gòu)房人
即使我們無(wú)從得知開(kāi)發(fā)商是否內(nèi)部資金出現(xiàn)問(wèn)題，讓整個(gè)市場(chǎng)感到欣喜的，是從今年6月份開(kāi)始，就一直有樓盤(pán)開(kāi)始大幅降價(jià)。起初，某盤(pán)以低于周邊樓盤(pán)19%的新定價(jià)挑起了這一輪降價(jià)大戰(zhàn)的濫觴，迫使周邊同類(lèi)樓盤(pán)也因此以降價(jià)來(lái)應(yīng)對(duì)。當(dāng)降價(jià)樓盤(pán)越來(lái)越多、降價(jià)幅度逐漸達(dá)到20%甚至30%時(shí)，很多意向購(gòu)房者居然驚訝地發(fā)現(xiàn)，他們心儀的樓盤(pán)，價(jià)格并沒(méi)有因此發(fā)生很大變化。
為什么會(huì)這樣？一種典型的說(shuō)法是這樣的：雖然現(xiàn)在很多樓盤(pán)祭出降價(jià)的大旗，并且降幅動(dòng)輒10%以上，不可謂不具有典型性；然而更具有典型性的則是——價(jià)格真正達(dá)到了這個(gè)降幅的，往往只是一個(gè)樓盤(pán)中少數(shù)的幾套房子，而這些房子或臨街喧鬧、或終年不見(jiàn)陽(yáng)光、或樓層不盡如人意——而絕大部分的樓房，依然是以原價(jià)銷(xiāo)售——或者降價(jià)幅度遠(yuǎn)小于其宣傳力度。這樣現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)很讓諸多等待房?jī)r(jià)下跌的觀望者失望。
當(dāng)然，上海也出現(xiàn)了一些房?jī)r(jià)降低幅度確實(shí)比較大的樓盤(pán)。其實(shí)，市場(chǎng)所決定的房?jī)r(jià)走勢(shì)，有時(shí)甚至和數(shù)據(jù)上的、話語(yǔ)中的截然相反。以黃浦區(qū)二手房市場(chǎng)為例，想象中應(yīng)該是價(jià)高無(wú)市，但情況恰恰相反，目前的二手房市場(chǎng)銷(xiāo)量逐月回升，價(jià)格也沒(méi)有出現(xiàn)下跌趨勢(shì)。業(yè)內(nèi)人士分析：“黃浦區(qū)是世博會(huì)動(dòng)遷的主要區(qū)域，因此聚集了很大數(shù)量的動(dòng)遷居民，黃浦區(qū)的居民都是多年住在這一區(qū)域的，早已經(jīng)習(xí)慣了這里的生活方式，大都不愿意為動(dòng)遷而搬到偏遠(yuǎn)地方居住。就他們而言，寧愿再稍微多出點(diǎn)錢(qián)，在黃浦區(qū)買(mǎi)次新房居住，因此二手房成為他們最多的選擇。這樣一來(lái)，黃浦區(qū)房?jī)r(jià)自然就上去了�！边@樣看來(lái)，市場(chǎng)規(guī)則有時(shí)真的是無(wú)法被違背的。（鄧旭）
