中新網(wǎng)11月22日電 今年7月，福州市物價局在全國率先公布商品房“社會平均成本”，被稱為“第一個用準(zhǔn)確數(shù)據(jù)揭開房地產(chǎn)內(nèi)幕的范本”。隨后，江蘇、浙江兩地的物價部門也表示要公布房價成本，但在短短4個月后，這一被很多人看好的舉措因為“各方面的壓力過大”和種種質(zhì)疑而擱淺。
據(jù)《北京晨報》報道，北京、上海這樣的大城市，房價成本能不能公布？面對這一矛盾很尖銳的問題，一些房地產(chǎn)學(xué)者、開發(fā)商和國家發(fā)改委官員各有觀點。
交鋒一：公布房價成本是否有必要？
甲方：供求決定成本，公布房價成本難撼動高房價
乙方：不一定撼動高房價，但有利于根治行業(yè)弊病
在當(dāng)前背景下，人們很容易將高房價和暴利聯(lián)系在一起，從而得出公開房價成本以撼動高房價的推理。在新浪房產(chǎn)的大型調(diào)查中，有65.4%的網(wǎng)友認(rèn)為，公布房價成本肯定能撼動高房價。
但是上海金昌房地產(chǎn)公司總經(jīng)理李寧卻認(rèn)為，房價成本再低對高房價也起不了什么作用。市場經(jīng)濟(jì)下，決定價格的是供求關(guān)系而不是成本。房子賣什么價，開發(fā)商有自主權(quán)，至于有沒有人買，市場說了算。北京一家房地產(chǎn)企業(yè)的獨立董事同樣認(rèn)為，公布房價成本并不能撼動高房價。她說：“大家都知道奢侈品和普通商品的成本差不了多少，但照樣有人去買奢侈品�！�
社科院金融研究所易憲容卻認(rèn)為，不管能不能影響房價，公布房價成本是物價部門應(yīng)該做的事。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上缺少透明信息，買方?jīng)]有判斷能力�？陀^公正地公布房價成本，防止炒作，購房人自己會判斷，價格自然均衡。
社科院金融研究所尹中立表示，“公布房價成本絕對有必要，這樣做可以讓房地產(chǎn)業(yè)透明化，從而根治這一行業(yè)的弊病，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場之所以亂糟糟的，就是因為買賣雙方的信息不對稱�！彼J(rèn)為，雖然不一定能撼動高房價，但能夠讓人們更理性地看待房價，讓其保持在一個合理的范圍內(nèi)。一個成本價是5000元的樓盤如果叫價5萬元是沒有人買的。
交鋒二：公布房價成本屬價格干預(yù)？
甲方：公開房價成本屬于價格干預(yù)
乙方：讓信息透明化是政府的職責(zé)
日前，上海社會科學(xué)院房地產(chǎn)業(yè)研究中心副主任陳則明撰文稱，當(dāng)前要警惕政府介入過深可能誘發(fā)價格管制傾向。在供求關(guān)系不平衡的條件下，如果政府采取強制措施要求價格接近成本，只會使供求關(guān)系進(jìn)一步扭曲，對市場經(jīng)濟(jì)的形成、對社會進(jìn)步都百害而無一利。李寧也認(rèn)為，公布房價成本是用行政手段來干預(yù)房價。政府要做的是制定市場準(zhǔn)入制度，創(chuàng)造公平競爭環(huán)境，而不是直接介入微觀層面。
易憲容卻認(rèn)為，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場賣方信息不透明、不公開，不屬于真正的市場。只有當(dāng)買賣雙方把所有信息聚集到價格上面，這才算真正的市場。
尹中立認(rèn)為，雖然價格是由市場供求雙方共同決定，但是因為樓市信息不透明狀況嚴(yán)重，需求方很容易被開發(fā)商單方面的信息所操縱，從而做出非理性的購買決策。目前開發(fā)商單方面操縱輿論的現(xiàn)象很普遍，價格也由他們單方面決定，所有能讓市場進(jìn)一步透明化的舉措都有意義。
值得注意的是，國家發(fā)改委價格司房價服務(wù)處的負(fù)責(zé)人21日表示，地方物價部門有權(quán)力制定自己的價格政策。出于宏觀調(diào)控的目的，地方政府可以對商品房的價格成本進(jìn)行調(diào)查，也可以公布于眾，這在法律上是允許的。
交鋒三：房價成本計算是否難準(zhǔn)確？
甲方：房價成本構(gòu)成復(fù)雜，不可能準(zhǔn)確計算
乙方：即使操作困難，政府也可以做到準(zhǔn)確
福州市物價局曾經(jīng)公布的商品房“社會平均成本”包括，地價、建筑安裝費、配套設(shè)施費用三個部分，不含管理營銷費用。據(jù)了解，目前各種房地產(chǎn)成本數(shù)據(jù)散布在土地、房管、建委這些職能部門中，物價局就是將這些成本信息進(jìn)行統(tǒng)計匯總。
江蘇省物價局相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，物價部門能獨立測算出“社會平均成本”，但為了保證權(quán)威性，一般要求土地、房管、建委等部門配合并提供資料，相互印證。一般來說，每平方米的建筑安裝成本和各種配套費用在同一城市所有樓盤是一樣的，只有地價不同。操作簡單，沒有任何難度。
但陳則明日前撰文稱，地價、建筑安裝費、配套設(shè)施費用這些成本數(shù)據(jù)或是難以度量，或是不可能有一個固定的標(biāo)準(zhǔn)。公布這些成本是不可能完成的任務(wù)，且可能造成各種負(fù)效應(yīng)。
李寧也認(rèn)為，公布房價成本技術(shù)性操作難度極大，很難做到準(zhǔn)確。他說，房價成本構(gòu)成很復(fù)雜。比如在房地產(chǎn)開發(fā)中，假如談十個項目，可能只成了一個，失敗的幾率很大。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的成本不是拿一塊地做下來的成本，而是連續(xù)經(jīng)營的成本。更重要的是，同一個樓盤，不同開發(fā)商來做，有的成本高有的成本低，如果公布房價成本，開發(fā)商寧可做高成本，這樣就不利于節(jié)約社會資源�！凹偃缯嫉某杀臼呛芸陀^的，問題不大。但是這些數(shù)據(jù)不一定是客觀的，而且還可能被人為操縱�！�
易憲容則認(rèn)為，政府真想公布的話是能夠做到的，即使操作困難也一定要做。
交鋒四：公布房價成本侵犯商業(yè)秘密？
甲方：商場如戰(zhàn)場，公布房價會侵犯商業(yè)秘密
乙方：房地產(chǎn)業(yè)不同于專利行業(yè)，無商業(yè)秘密
很多開發(fā)商反對的理由往往是他們的商業(yè)秘密無法得到保障。有開發(fā)商直言不諱地說：“商場如戰(zhàn)場，本來就是斗智斗勇的過程。現(xiàn)在你把我的秘密全曝光了，讓我如何去和別人競爭�！睂τ谶@種看法，同是開發(fā)商的李寧表示，公布房價成本不會涉及房地產(chǎn)業(yè)的商業(yè)秘密。尹中立也認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)不同于一些專利行業(yè)，沒有什么商業(yè)秘密。
據(jù)了解，房價成本的核算將涉及到開發(fā)商的財務(wù)成本尤其是資金來源等信息，對于這個高負(fù)債經(jīng)營的行業(yè)來說，這可能是不太愿意為外人所知的“大秘密”。雖然去年“8·31”大限后，土地全部實行“招拍掛”，但當(dāng)下正在開發(fā)的很多土地還是通過協(xié)議出讓獲得的，這部分土地的價格也是很多開發(fā)商不愿意公布于眾的。
尹中立說，在房地產(chǎn)業(yè)，權(quán)力尋租主要通過私下賣地、發(fā)營業(yè)執(zhí)照等途徑尋租。在這種情況下，開發(fā)商名義上以1000元/平方米的價格取得一塊土地，實際上的成本可能達(dá)5000元/平方米。一旦公布房價成本，開發(fā)商就會背黑鍋被人指獲得暴利。假如有人拿此做文章，真正的“商業(yè)秘密”就會被揭發(fā)出來。北京一家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人的話正佐證了這一說法。她說：“隱性成本不可能反映到政府公布的房價成本中，這對于開發(fā)商而言是不公平的�！�
交鋒五：每個樓盤成本是否應(yīng)公布？
甲方：公布社會平均成本讓購房人自己判斷
乙方：項目有差異，只公布社會平均成本意義不大
目前各地在熱烈討論的主要是公布商品房的“社會平均成本”。社科院金融研究所的易憲容認(rèn)為，政府有責(zé)任客觀公正地把所有知道的信息進(jìn)行匯總公布，即公布“社會平均成本”，至于買不買房，購房人自己去判斷。
社科院金融研究所的尹中立卻認(rèn)為，與標(biāo)準(zhǔn)化工業(yè)產(chǎn)品不同，房地產(chǎn)業(yè)的每個項目都是有差異的，只公布社會平均成本對購房人的指導(dǎo)意義不大。在他看來，應(yīng)該對每個樓盤的所有成本進(jìn)行摸底。應(yīng)該盡可能披露所有信息，這樣市場就會逐漸正常，開發(fā)商愚弄購房人，購房人糊里糊涂做出購房決策的現(xiàn)象就不會出現(xiàn)。
李寧也認(rèn)為，公開“社會平均成本”沒有多大意義。因為這些政務(wù)信息本來就是公開的，政府只做一下統(tǒng)計匯總，對購房人來說意義不大。
據(jù)了解，福州市物價部門已經(jīng)測算出每個樓盤的成本和平均利潤，但沒有向社會公布。對此，福州物價局局長朱光華的解釋是“太敏感了”。
國家發(fā)改委價格司房價服務(wù)處的負(fù)責(zé)人21日表示，雖然中央政府沒有要求公開每個樓盤的成本，但地方物價局出于調(diào)控的目的，可以這樣做。(栗曉莉 尚雅蘭）
