中新網(wǎng)9月12日電 建設(shè)部政策研究中心文林峰，李海霞在最新一期《中國經(jīng)營報》上載文指出，今年4月份以來，國務(wù)院以及有關(guān)部委相繼出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，其中影響力度最大的當(dāng)屬七部委的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格的意見》。目前，調(diào)控政策發(fā)揮作用已過去幾個月了，房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了一些相應(yīng)變化。對當(dāng)前房地產(chǎn)市場重點問題進(jìn)行深入分析，有利于認(rèn)清形勢，引導(dǎo)未來房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
房價合理性與發(fā)展趨勢
評價房價是否合理，不僅要看本地居民消費能力，更要看市場供需關(guān)系以及價格與價值的背離程度，最重要的是房價是一個完全地區(qū)化、個性化的市場。不同位置不同檔次的住房不能簡單地進(jìn)行對比和測算平均房價，如同是北京建國門CBD地區(qū)的住宅項目，高檔公寓和普通住宅房價差距可能會大到一倍以上。如果以平均房價來衡量，就會抹殺了具體項目價格變動情況。因此，分析房地產(chǎn)市場價格，必須關(guān)注同一地段同一品質(zhì)商品住宅價格變動情況和發(fā)展趨勢。
從今年第一季度末期開始的宏觀政策，重點在于控制投資規(guī)模，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定房價和規(guī)范市場行為。穩(wěn)定房價是指防止房價上漲的幅度過快，而不是讓房價的絕對值降下來。北京市的房價總體來看，一直處于平穩(wěn)增長趨勢，沒有出現(xiàn)過大起大落，與首都、國際化大都市地位相比，房價水平總體是比較合理的，特別是三環(huán)以內(nèi)地區(qū)。未來的房地產(chǎn)市場，需求呈強勁發(fā)展態(tài)勢，房價總水平將呈穩(wěn)步增長。
宏觀調(diào)控作用與真實需求的市場潛力
宏觀調(diào)控的8項政策中，期房限轉(zhuǎn)、兩年內(nèi)全額征收營業(yè)稅等政策對于抑制投機行為效果最為顯著，據(jù)測算，每年房價至少漲幅達(dá)8%以上，短期投機才有利可圖，目前，因?qū)ξ磥韮赡攴績r走勢判斷不明朗，投機行為大部分退出了炒作市場。
目前市場處于觀望期的主要原因是，宏觀調(diào)控政策出臺后，一些專家、媒體關(guān)于房價必將大跌的輿論誤導(dǎo)了消費者。另外，交易成本上升，特別是非普通住宅受到影響最大，這一切均導(dǎo)致市場各種需求都處于觀望期�，F(xiàn)在，隨著建設(shè)主管部門已明確表示近期不會再出臺新的調(diào)控政策，市場已開始轉(zhuǎn)暖，樓盤訪問量明顯增長。估計未來一個月以內(nèi)將走出觀望期。
我們在給北京市做“十一五”住宅發(fā)展規(guī)劃時做過預(yù)測，大約每年新建商品住宅的市場需求量仍在2300萬平方米以上，再加上存量住宅的交易量逐年增長，市場需求量仍將保持平穩(wěn)增長趨勢。
土地出讓制度與未來純熟地出讓發(fā)展方向
當(dāng)前推行的所有經(jīng)營性商業(yè)、住宅項目用地一律實行公開的招、拍、掛的土地政策，對于規(guī)范市場，提升土地利用價值作用重大。特別是以后將逐步推廣的工業(yè)項目建設(shè)用地也將實行公開招、拍、掛政策，將有力改變目前工業(yè)用地地價過低的問題，達(dá)到集約、節(jié)約利用土地，建設(shè)節(jié)約型社會發(fā)展目標(biāo)。
住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨向合理，任務(wù)依然艱巨
總體來看，面向中低收入階層的普通商品住宅供應(yīng)不足，高檔項目供應(yīng)相對較多。這次宏觀調(diào)控政策，從需求方面(通過對普通商品住宅的界定，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)建設(shè)符合標(biāo)準(zhǔn)的住宅項目)對供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了有效引導(dǎo)，即通過市場方式而非行政方式對開發(fā)項目進(jìn)行引導(dǎo)，必將改變供需結(jié)構(gòu)的矛盾。另外，從政府主管部門的角度，也更加重視普通住宅(包括經(jīng)濟適用住房)建設(shè)項目的供應(yīng)量與審批以及后續(xù)管理，保障已經(jīng)批準(zhǔn)的普通住宅項目能原汁原味供應(yīng)市場。當(dāng)然，在市場經(jīng)濟條件下，開發(fā)企業(yè)追求高利潤的目標(biāo)是不可改變的。因此，在旺盛的市場需求拉動下，供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的力度還應(yīng)該不斷增強。
