中新網(wǎng)7月25日電 據(jù)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)報(bào)道，日前，福州市物價(jià)部門在全國率先完成對該市市區(qū)商品房社會平均成本的測算工作，并向媒體公開發(fā)布了測算結(jié)果：福州市市區(qū)商品房平均開發(fā)成本約2160元/平方米，社會平均利潤約1400元/平方米，地價(jià)、建安成本、配套設(shè)施費(fèi)用分別只占房價(jià)的20%、25%和14%左右，而管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和利潤則占到房價(jià)的41%左右。

　　這在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)界引起極大的震動(dòng)。有關(guān)人士稱，其意義就在于成為第一個(gè)用準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)向房價(jià)虛高黑幕開戰(zhàn)的范本。

　　房價(jià)成本測算：用數(shù)據(jù)提高房地產(chǎn)透明度

　　房地產(chǎn)行業(yè)也許是當(dāng)前最不透明的產(chǎn)業(yè)之一。開發(fā)商一直對項(xiàng)目開發(fā)成本和利潤諱莫如深，購房者則對此又毫不知情。為改變這種信息完全不對稱的現(xiàn)狀，福州市物價(jià)部門決定定期測算并公布全市房價(jià)成本。

　　如何對商品房的成本進(jìn)行測算？據(jù)福州市物價(jià)局局長朱光華介紹，測算工作是分地段、分等級進(jìn)行，此次測算共對福州市市區(qū)100多塊、合計(jì)2600多畝取得土地使用權(quán)的地塊，其土地取得費(fèi)用、建安成本以及附屬公共配套設(shè)施費(fèi)、公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等成本進(jìn)行細(xì)化測算，最終得出普通商品房開發(fā)建設(shè)的平均成本、平均利潤以及房價(jià)成本結(jié)構(gòu)中各自所占的比重。所有數(shù)據(jù)均來自國土資源、房管、交易登記等部門，真實(shí)準(zhǔn)確。

　　朱光華表示，一直以來商品房價(jià)格屬于企業(yè)自主定價(jià)，物價(jià)部門因此無權(quán)介入或干涉。但中國《價(jià)格法》規(guī)定，物價(jià)部門具有測算并發(fā)布自主定價(jià)商品的社會平均成本的職能，這就為在市場經(jīng)濟(jì)條件下政府依法宏觀調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格提供了可能。通過定期公布商品房社會平均成本的測算這一制度，可推動(dòng)商品房價(jià)格的合理形成，提高這一行業(yè)的透明度，讓商品房價(jià)格回歸理性。

　　消費(fèi)者期待：購房消費(fèi)明明白白

　　“早就應(yīng)該這樣了，房地產(chǎn)黑得太離譜了！”這是許多被采訪者在得知福州市開展商品房社會成本測算工作之后的第一反應(yīng)。福建省消委會消費(fèi)投訴部主任段建平認(rèn)為，這一做法切實(shí)維護(hù)了消費(fèi)者的知情權(quán)，值得其他地方借鑒。

　　福建省消委會提供的資料顯示，2005年上半年福建省消委會接到的商品房投訴多達(dá)278起，其投訴金額占到總投訴金額的50%以上，而且此類投訴大多是群體性投訴，部分投訴件投訴人數(shù)達(dá)到數(shù)百戶。

　　不少消費(fèi)者在接受記者采訪時(shí)都表示，其實(shí)消費(fèi)者要求的并不高，只要能夠明明白白地知道商品房價(jià)格的主要構(gòu)成有哪些，每一部分多少錢，利潤大致是多少就可以了。但現(xiàn)在很多開發(fā)商都是籠統(tǒng)標(biāo)價(jià)，其中的利潤更是“深不可測”。

　　福建省社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)研究所副研究員吳德進(jìn)對房價(jià)成本測算也給予了肯定。他說，信息不對稱可能導(dǎo)致虛假需求，從而扭曲價(jià)格形成機(jī)制，由于開發(fā)商占據(jù)信息有利地位可以人為誘導(dǎo)需求，從而形成不真實(shí)的價(jià)格信號。房價(jià)成本測算工作則使房地產(chǎn)開發(fā)商的成本和利潤相對透明，使得購房者能清清楚楚消費(fèi)，對控制房地產(chǎn)價(jià)格有積極意義。

　　遭遇質(zhì)疑：房產(chǎn)成本測算行路艱難

　　福州物價(jià)部門對商品房社會平均成本進(jìn)行測算并公布在全國算是一個(gè)創(chuàng)舉，但作為福州市物價(jià)局局長的朱光華并不輕松。

　　據(jù)朱光華介紹，福州市物價(jià)局早在2004年就提出社會成本測算問題，福建省物價(jià)局在2005年下發(fā)的“關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知”中將之納入其中，要求各級價(jià)格主管部門定期測算并公布不同地段、不同等級普通商品住房開發(fā)建造的平均成本，但沒有一家公布。究其原因，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)對地方經(jīng)濟(jì)影響重大，“不少物價(jià)部門都有顧慮”。

　　房地產(chǎn)商在接受記者采訪時(shí)大多對測算結(jié)果采取了質(zhì)疑的態(tài)度。東煌(福建)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司分管成本核算的林經(jīng)理認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)涉及到的檔次不一樣，所以成本肯定也不一樣。另有部分開發(fā)商認(rèn)為，開發(fā)有一個(gè)時(shí)間差，現(xiàn)在土地價(jià)格上漲的厲害，拿以前的地價(jià)測算成本顯然不準(zhǔn)確。福建省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會有關(guān)人士認(rèn)為這種測算方法“值得商榷”，福州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會有關(guān)負(fù)責(zé)人則以“話題敏感，不好說”為由拒絕發(fā)表意見。

　　福建省社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)研究所副所長伍長南也認(rèn)為，房價(jià)成本測算對消費(fèi)者引導(dǎo)意義不大。他表示，商品房成本不是銷售價(jià)格的唯一影響因素，設(shè)計(jì)理念、建筑風(fēng)格、市場營銷都會影響銷售價(jià)格。另外，當(dāng)前商品房市場仍然是賣方市場，開發(fā)商原來怎么定價(jià)現(xiàn)在還會怎么定價(jià)。

　　福州市物價(jià)局被不少消費(fèi)者視為向房產(chǎn)黑幕開戰(zhàn)的勇士，但記者在采訪朱光華時(shí)卻感受到他的些許無奈。據(jù)其透露，福州市物價(jià)部門已經(jīng)測算出每個(gè)樓盤的成本，在此基礎(chǔ)上可測算出每個(gè)樓盤的平均利潤，對購房者的指導(dǎo)作用更大，但沒有向社會公布。其中原因，朱光華的解釋是“太敏感了”。(沈汝發(fā))