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限價房存七大不正常獲利模式 應大力推行廉租房

2006年08月18日 10:47

    漫畫:圓夢——大力擴建廉租房背景說明:全國人大常委會副委員長成思危表示,國家財政要用20%以上的土地出讓金投入廉租房建設,以解決低收入群體住房困難的問題。關鍵字:廉租房 經(jīng)濟適用 中新社發(fā) 任士可 攝


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  隨著眾多城市限價房地塊的公開拍賣,限價房這一房產(chǎn)調(diào)控的特殊產(chǎn)物受到了越來越多的關注和爭論。限價房不一定真正能夠達到限價的目的,限價房也并不一定能減少開發(fā)商的利潤,這是很多人的共識。同時,在限價房政策并不完善的背景下,反而會有諸多弊病,并有可能滋生炒房和變相腐敗。

  綜合多方言論,并結(jié)合自己的觀察,限價房會有如下不正常的獲利模式。

  一、提高容積率:眾所周知,容積率對一個項目的成本與最終獲利影響巨大,目前限價房的價格限制通常比同區(qū)域價格低10%~20%,但如果地塊容積率在區(qū)域平均容積率的基礎上提高30%~40%,限價便形同虛設,甚至有可能提高獲利目標。以10萬平方米的地塊舉例,如周邊平均容積率為3,可建30萬平方米的房子,因為價格限制,容積率提高到4.2,這時總建筑面積變成了42萬平方米,多出40%的建筑面積,獲利又能降低多少?

  二、降低建筑標準:通過降低建筑能耗標準、電梯配置標準、外立面材料標準、公共區(qū)裝修標準等,達到減少成本的目的,其實成了變相的經(jīng)濟實用房,這樣的限價房難道不應該比普通商品房價格低嗎?

  三、降低住宅品質(zhì):從規(guī)劃開始節(jié)省成本,請收費便宜的設計單位設計,減少社區(qū)配套或低標準配套,減少綠化面積與質(zhì)量,減少停車位建設,降低智能安防標準……通過一系列減法運作,降低了居住的品質(zhì),當然也就提高了利潤。

  四、先內(nèi)部銷售,再二次銷售:假如住宅品質(zhì)不錯,限制的價格低于市場價格,必然會形成哄搶。也許這時一般的購房者根本就買不到房。因為政策并沒有限制購買的對象、套數(shù)和合同更名,這時可以先組織內(nèi)部人士全部購買一空,然后再進入市場二次銷售,通過合同更名的方式,最終實現(xiàn)更高的獲利。

  五、為關系戶和內(nèi)部員工提供炒房獲利機會:既然價格低,流入市場有利可圖,與其讓普通客戶購買,還不如讓關系戶和內(nèi)部員工購買獲利。關系戶可以為公司的經(jīng)營發(fā)展創(chuàng)造更多的機會,內(nèi)部員工至少可以增加工作的動力。

  六、讓投資機構(gòu)購買,共同獲利:如限價房品質(zhì)較高,遠遠低于市場價格,便成為投資機構(gòu)的投資對象。這時投資機構(gòu)可以高于限價但低于市價購買,高于部分不在正式合同上體現(xiàn),投資機構(gòu)在持有一段時間后再銷售獲利,這樣雙方均有利可圖。

  七、最危險的舉動——降低房屋質(zhì)量:降低質(zhì)量是減少成本最有效的方法,用不合格的建材、不達標的施工單位,偷工減料,利潤照樣可觀。只不過這樣一來,不知又有多少老百姓遭殃。

  綜上所述,限價房如果不完善相關配套法規(guī),不但不能真正降低房價,反而可能滋生炒房、變相腐敗、豆腐渣工程等不良現(xiàn)象。其實,限價房就是商品房與經(jīng)濟適用房之間的“中庸之道”,結(jié)果可能是低收入者依然買不起房,而開發(fā)商也并沒有降低利潤。房價可能表面上降低了,而實際上可能依然高昂,最終,限價房成為調(diào)控的“形式主義”。

  以筆者之見,與其為了控制房價而推行并不見得能夠限價的限價房,不如集中精力推行廉租房和廉價房,而廉租房和廉價房實施政府財政補貼制度,其租、買對象必須嚴格的限制,實行收入公開制。市場化的商品房開發(fā),除在土地拍賣之前就適當限制規(guī)劃戶型比例外,不再額外進行限制,走完全市場化道路,政府從這部分土地出讓費與相關稅收中抽取一定比例,專門用于廉租房和廉價房的財政補貼。

  (來源:第一財經(jīng)日報 作者:清濁江)


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