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遲到3年的勝訴 普通市民打贏公布經(jīng)適房成本官司

2006年09月04日 10:01

   (聲明:刊用《中國新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書面授權(quán))

  經(jīng)濟適用房成本首次被法院判決強制公開,顯示當(dāng)前此類房屋的成本及售價大多雖然明文規(guī)定,但操作中購房者仍難明底細(xì)

  ★ 本刊記者/謝良兵(發(fā)自哈爾濱)

  其實王樹春的訴訟請求非常簡單:哈爾濱市物價局必須向社會公布經(jīng)濟適用房小區(qū)——樂福小區(qū)(又稱巴黎廣場)的房價成本。王原本以為作為買房人的知情權(quán),這個要求并不過分。但正是這個小小的請求,卻讓這位現(xiàn)年77歲的老人足足等待了3年的時間。

  遲到三年的勝訴  

    2006年8月15日,哈爾濱市物價局終于在其官方網(wǎng)站——哈爾濱價格信息網(wǎng)上,公布了樂福小區(qū)經(jīng)濟適用住房的建設(shè)成本。然而這個消息,作為當(dāng)事人的王樹春此時并不知道。“什么?公布了?你怎么知道的?在什么地方公布的?”8月26日當(dāng)《中國新聞周刊》記者聯(lián)系上王樹春時,他還將信將疑。

  事實上,早在5月24日,哈爾濱市中級人民法院就已經(jīng)對此案做出了終審判決:哈市物價局必須對王樹春提出的樂福小區(qū)經(jīng)濟適用住房成本和價格以及兩表審批的依據(jù)給予公布。

  但是,幾個月過去了,王樹春一直未見物價局有任何動靜。于是,王樹春又于8月1日向法院申請強制執(zhí)行。顯然,哈市物價局的最終妥協(xié),無疑是受到了法院“強制執(zhí)行”的壓力,盡管其在網(wǎng)站上公布成本時并未提及王樹春及此訴訟。

  王樹春原本住在哈爾濱市動力區(qū)體育頭街道321棟,這是哈電集團汽輪機廠的職工住宅區(qū)。2003年4月,同屬哈電集團的哈電地產(chǎn)置業(yè)股份有限公司對該地塊進行動遷,并開發(fā)成單位自建經(jīng)濟適用房樂福小區(qū)。

  作為動遷戶及哈電集團內(nèi)部職工,王樹春與哈電置業(yè)簽訂內(nèi)部職工認(rèn)購協(xié)議,認(rèn)購了樂福小區(qū)G棟3單元1層1號使用面積53平方米的一套兩居室。當(dāng)時協(xié)議規(guī)定的此套房總價格為169249元!拔艺J(rèn)為這個價格過高。我的退休月工資才500元左右,房價與收入比太多。”王樹春對本刊記者說。

  他向開發(fā)商要求公布房價成本,但開發(fā)商并未答應(yīng)。于是,2003年8月12日,王樹春向哈爾濱市道里區(qū)人民法院提起訴訟,認(rèn)為樂福小區(qū)住房基準(zhǔn)價格(每平方米建筑面積2280元)有可能被物價部門核定過高。

  2003年11月10日,道里區(qū)人民法院做出判決:認(rèn)為當(dāng)時開發(fā)商尚未向市物價局提出定價申請,故無法啟動制定價格程序。駁回王樹春對哈市物價局的起訴。王樹春向哈爾濱市中級人民法院提出上訴,依然敗訴。

  2004年6月17日,在哈電置業(yè)提出定價申請后,哈市物價局對樂福小區(qū)經(jīng)濟適用房住房銷售價格做出了批復(fù)。2005年8月8日,王樹春再次將哈市物價局告上法庭。他引用哈爾濱市的有關(guān)規(guī)定認(rèn)為,經(jīng)濟適用住房銷售價格實行政府指導(dǎo)價格,利潤限定在3%以下,經(jīng)濟適用住房建設(shè)成本由市建設(shè)行政主管部門審核,銷售價格由市物價部門批準(zhǔn),按項目向社會公布。

  2006年3月10日,道里區(qū)人民法院一審判決,要求哈市物價局公布成本。哈市物價局對該判決不服,上訴至哈市中級人民法院。哈市中級人民法院維持原判。

  被質(zhì)疑的成本表

  然而,勝訴并不意味著目的的達到。王樹春從“哈爾濱價格信息網(wǎng)”上,將物價局公布的成本表打印了一份進行研究,并認(rèn)為該成本表仍有可商榷之處。“公布的這個建設(shè)成本表依然有定價過高的嫌疑。”王樹春說。

  根據(jù)有關(guān)規(guī)定,經(jīng)濟適用住房基準(zhǔn)價格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分構(gòu)成。在哈市物價局公布的《樂福小區(qū)經(jīng)濟適用住房建設(shè)成本》中,三部分相加,基準(zhǔn)價格的確為物價局批復(fù)的建筑面積每平方米2300元~2900元。而60.67~76.97元/平方米的利潤也符合經(jīng)濟適用房利潤3%的控制線。

  “旁邊的商品房都才賣2000多,經(jīng)濟適用房還賣到2300那么貴?”王樹春質(zhì)疑道。本刊記者采訪樂福小區(qū)的開發(fā)商哈電置業(yè)時,有關(guān)負(fù)責(zé)人稱,自己開發(fā)的經(jīng)濟適用住房,符合有關(guān)成本核算標(biāo)準(zhǔn),“不存在房價過高”。

  但是,如果將哈市物價局公布的樂福小區(qū)建設(shè)成本細(xì)表與本刊獲得的一份哈市《經(jīng)濟適用房平方米造價構(gòu)成表》做比較,就會發(fā)現(xiàn)有一些費用出現(xiàn)了較大差異。比如:樂福小區(qū)建筑安裝工程費是760~1300元/平方米,而《造價構(gòu)成表》中規(guī)定的該費用為600元/平方米。

  “根據(jù)我的計算,物價局給樂福小區(qū)經(jīng)濟適用房的定價至少比規(guī)定多出了700多元/平方米。而且近3萬平方米商鋪面積應(yīng)該沖減經(jīng)濟適用房建設(shè)成本。”王樹春對本刊記者說。在《經(jīng)濟適用房平方米造價構(gòu)成表》中,有特別注明:1.根據(jù)1998年哈爾濱市市政府收費項目制表;2.哈爾濱市內(nèi)任何地區(qū)新建房屋造價是相同的。

  而據(jù)《哈爾濱日報》報道:哈市房產(chǎn)住宅局局長邊洪霄透露,2004年8月份哈爾濱的住宅價格平均為2249元/平方米。事實上,直到2005年年底,哈市的商品房住宅均價也不過為2480元/平方米!皹犯P^(qū)此時正處于銷售階段!

  另據(jù)《黑龍江晨報》報道,2005年哈爾濱市計劃建設(shè)的100萬平方米經(jīng)濟適用住房,其價格被嚴(yán)格限定在2000元/平方米以內(nèi)!叭绻凑者@樣的比照,樂福小區(qū)作為經(jīng)濟適用房,其銷售價格并不‘經(jīng)濟’!蓖鯓浯赫f。

  一位業(yè)內(nèi)人士向本刊透露,經(jīng)濟適用房作為微利商品房,只是在土地供應(yīng)政策和價格管理政策上區(qū)別于一般商品,其余仍按市場化運作。

  因此,北京國際投資發(fā)展公司總裁杜猛在接受本刊采訪時就直言,如果經(jīng)濟適用房利潤真正控制在3%以下,是不會有開發(fā)商愿意做的。

  根據(jù)本刊的調(diào)查,作為老工業(yè)基地的哈爾濱,單位自建經(jīng)濟適用房成了該市經(jīng)濟適用房的重要組成部分。而一些項目由于定價過高,本單位職工購買不起單位自建的經(jīng)濟適用房,開發(fā)商便開始公開或半公開地提高價格對外銷售。哈電置業(yè)開發(fā)的樂福小區(qū)就存在著這樣的情況。

  不過,即便如此,經(jīng)濟適用房的開發(fā)商依然在叫苦。在哈電地產(chǎn)置業(yè)股份有限公司董事長桑洪看來,開發(fā)建設(shè)過程中有很多不可預(yù)見的東西,不管是開發(fā)3年還是5年,建設(shè)成本每年都在呈現(xiàn)增長趨勢,而經(jīng)濟適用住房的價格是提前審定批準(zhǔn)的,很難申請調(diào)整價格。“我們開發(fā)的樂福小區(qū)住宅是一個虧損項目。”桑洪近日在接受新華社記者采訪時說。

  勝訴的標(biāo)本意義

  作為首例要求物價局公布房價成本并勝訴的案子,王樹春的舉動在哈爾濱市一石激起千層浪,引來群眾和地產(chǎn)商的廣泛關(guān)注。黑龍江省法學(xué)研究所研究員李麗英認(rèn)為,此案的真正意義并不在勝訴本身!伴L期以來,購房者一直處于信息不對稱的弱勢地位,王樹春此舉在維護自己權(quán)益的同時,給政府有關(guān)部門和房地產(chǎn)企業(yè)帶來了很多值得思考的東西!崩铥愑⒃诮邮墚(dāng)?shù)孛襟w采訪時說。

  據(jù)本刊了解,道里區(qū)法院曾就如何判決進行過全院法官的大討論。最后決定以物價局“未能提供開發(fā)商在開發(fā)樂福小區(qū)時建設(shè)成本價格不予向社會公布的證據(jù)”為由,判決王樹春勝訴!拔覀円矒(dān)心來自各方面的壓力!钡览飬^(qū)法院一位法官對本刊記者說。

  顯然,哈爾濱道里區(qū)人民法院的這紙判決讓人們開始思考,通過法律手段能讓經(jīng)濟適用房的房價成本得以公布,那么,商品房的價格成本呢?一個背景是福州市物價部門去年在全國率先公布該市市區(qū)商品房社會平均成本,引起極大爭議。

  “目前,國家文件中沒有規(guī)定要對具體經(jīng)濟適用住房項目公布成本。即使是公布這個成本,讓物價部門來公布也不太合適。”在接受本刊記者采訪時,哈爾濱市物價局經(jīng)營性收費管理處主任科員姜軍說。在他看來,公布成本也不會擴展到商品房領(lǐng)域。

  他認(rèn)為,按哈爾濱市的有關(guān)規(guī)定,經(jīng)濟適用住房建設(shè)成本由市建委審核,銷售價格由市物價局批準(zhǔn),讓物價局來公布由市建委審核的成本似乎不妥!懊恳粋經(jīng)濟適用住房的成本資料都有幾百頁,這些都是開發(fā)商的賬目數(shù)據(jù)。如果公布的話,要公布到什么程度,經(jīng)費又從哪里出,這都是個問題!苯妼Ρ究浾哒f。

  在當(dāng)時的法庭辯論中,哈市物價局方面還認(rèn)為,具體的某建設(shè)項目的成本,由于征地方式、拆遷補償、建筑工程技術(shù)等的不同,開發(fā)商之間具有市場競爭性,其中可能存在經(jīng)營者的商業(yè)秘密。根據(jù)《價格法》第36條規(guī)定,未經(jīng)開發(fā)商允許,物價局不能公布。

  《工人日報》的一篇分析文章稱,有法學(xué)專家針對此案認(rèn)為,國家對經(jīng)濟適用房價格按建設(shè)成本確定早有詳細(xì)規(guī)定,操作上沒有任何難度,也不應(yīng)視為商業(yè)秘密。況且,法律賦予消費者知情權(quán),政府部門理應(yīng)將其公之于眾以維護公眾利益!肮挤績r成本只是還老百姓一個知情權(quán)!边@位分析人士說。 ★

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