公共住房制度的建立與完善是一項(xiàng)既迫切又長(zhǎng)期的任務(wù)。如果占城鎮(zhèn)全部家庭15%～20%的低收入和偏低收入家庭的住房問(wèn)題，能夠通過(guò)政府建立的住房保障體系得到解決，當(dāng)前房?jī)r(jià)高的矛盾就不會(huì)如此突出
國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布調(diào)查顯示，2006年10月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.4%，其中北京以10.7%的漲幅領(lǐng)先全國(guó)。這是自2005年7月份“70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)”開(kāi)始公布以來(lái)，北京房?jī)r(jià)連續(xù)上漲的第15個(gè)月。
權(quán)威部門(mén)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)公報(bào)，固然能夠幫助我們深入探究房?jī)r(jià)之秘，只不過(guò)，很長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，此類(lèi)數(shù)據(jù)和普通百姓的真實(shí)感受之間，并非全無(wú)出入之處。房?jī)r(jià)究竟是跌是漲，似乎有點(diǎn)云遮霧罩。
上漲壓力繼續(xù)存在
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》報(bào)道稱(chēng)，今年第三季度，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.7%，同比漲幅較高的主要城市包括：深圳12.3%，北京10.9%，廈門(mén)10%，成都8.9%，呼和浩特8.4%和廣州8.3%等；下降的城市只有2個(gè)，分別是：上海2.3%，丹東0.1%。建設(shè)部房地產(chǎn)司副司長(zhǎng)姜萬(wàn)榮表示，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的成效還是初步的、不穩(wěn)定的，部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲的壓力依然較大，而他給出的兩個(gè)解釋是：正在審批的項(xiàng)目因套型結(jié)構(gòu)調(diào)整而延期開(kāi)工，導(dǎo)致商品住宅新開(kāi)工面積環(huán)比下降，因而影響了商品住房的后續(xù)供應(yīng)。另外，隨著物權(quán)法的制定和實(shí)施，今后征地拆遷的成本會(huì)更高，周期會(huì)更長(zhǎng)，也可能會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的再度上漲。
《中華工商時(shí)報(bào)》援引上海地田房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司大木橋路分公司店長(zhǎng)王偉民的話(huà)說(shuō)，“我們這里140平米以上的大房型出手價(jià)是下來(lái)了，而100平米的小房型、自住型的價(jià)格基本沒(méi)動(dòng)，部分甚至有所上升。因此，你說(shuō)房?jī)r(jià)是下降還是上升？”該文分析認(rèn)為，上海樓市的均價(jià)是下來(lái)了，那是因?yàn)橥猸h(huán)樓盤(pán)成交量大、樓盤(pán)大。此外，6月到9月間調(diào)控政策密集出臺(tái)，一些投資者密集拋盤(pán)，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，一定幅度的下調(diào)價(jià)格遠(yuǎn)比繳稅合算。還有就是，數(shù)據(jù)顯示的是成交價(jià)，一些業(yè)主為了避稅，有意作低房?jī)r(jià)，但這并不是實(shí)際成交價(jià)。
《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》報(bào)道稱(chēng)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),這是最壞的日子,也是最好的日子。房地產(chǎn)業(yè)仍處在第二輪宏觀調(diào)控的敏感時(shí)期。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō),這時(shí)候進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè),就好像進(jìn)入了風(fēng)暴中心。不過(guò)業(yè)內(nèi)人士表示，開(kāi)發(fā)商脆弱的資金鏈快要繃斷的時(shí)候，往往就是不少機(jī)構(gòu)以房地產(chǎn)基金名義進(jìn)場(chǎng)獲利的大好時(shí)機(jī)。在過(guò)去幾年中，這樣的一幕已經(jīng)一再上演。這或許可以解釋?zhuān)瑸槭裁唇衲暄胄袃纱翁岣哔J款利率，三次提高金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金，房地產(chǎn)投資增勢(shì)卻不減。
新一輪調(diào)控呼之欲出
《上海證券報(bào)》發(fā)表文章認(rèn)為，近年來(lái)，房地產(chǎn)一直是市場(chǎng)、政策調(diào)控的焦點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)一直保持較高水平，房?jī)r(jià)也在政府房地產(chǎn)調(diào)控中逆勢(shì)上揚(yáng)。那么，房地產(chǎn)調(diào)控如何才能落到實(shí)處呢？首先是要必須明確對(duì)房地產(chǎn)投資及對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的認(rèn)識(shí)。只有這樣，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控才能夠做到“有的放矢”。然后，應(yīng)根據(jù)宏觀調(diào)控目標(biāo)，制定出切合實(shí)際且具有可操作性的具體政策措施。該文指出，房地產(chǎn)調(diào)控必須落腳在：以和居民收入相適應(yīng)的房?jī)r(jià)水平，滿(mǎn)足居民的合理住房需求。并且，在現(xiàn)階段上，必須保持較高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模。
《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》援引專(zhuān)家意見(jiàn)稱(chēng)，目前房地產(chǎn)調(diào)控的做法需作調(diào)整，現(xiàn)在的問(wèn)題是有大批需要買(mǎi)房的人，他們不買(mǎi)是因?yàn)樗麄冑I(mǎi)不起。開(kāi)發(fā)商、投機(jī)商不降低價(jià)格是因?yàn)橛写笈鷿撛谫?gòu)房者。他們的大多數(shù)不擔(dān)心現(xiàn)金流的問(wèn)題，在早期的炒房過(guò)程中已經(jīng)積累了足夠的資金，而且銀行幫他們扛了多數(shù)的資金。銀行供給他們資金是因?yàn)殂y行實(shí)在沒(méi)有好的項(xiàng)目可以投，快速高漲的房地產(chǎn)，使得他們手中的資產(chǎn)在升值，至少在房產(chǎn)崩潰前是這樣，所以銀行最不希望看到房地產(chǎn)出現(xiàn)暴跌。
《南方周末》發(fā)表文章指出，要結(jié)束一個(gè)牛市并不是輕而易舉的事，政府之手要和市場(chǎng)的力量之間作殊死較量。針對(duì)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，急需出臺(tái)更多的經(jīng)濟(jì)調(diào)控措施，如：對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征收高比例的所得稅。此舉是為了抑制部分人在房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作。在國(guó)外，這是一條普遍采用的調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施，有些國(guó)家的房地產(chǎn)所得稅高達(dá)100%，讓從事投資性買(mǎi)房的人無(wú)利可圖。此外，除了正常的金融、稅收政策之外，要有效遏止房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲，很重要的手段就是調(diào)整政府官員的業(yè)績(jī)考核標(biāo)準(zhǔn)，將公共住房保障制度的落實(shí)情況列入地方政府的政績(jī)考核體系中，就像抓計(jì)劃生育那樣抓住房問(wèn)題。
房?jī)r(jià)之外大有文章
《揚(yáng)子晚報(bào)》援引清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所教授劉洪玉的話(huà)說(shuō)，宏觀調(diào)控首先要完善制度環(huán)境，其中公共住房制度的建立與完善是一項(xiàng)既迫切又長(zhǎng)期的任務(wù)。如果占城鎮(zhèn)全部家庭15%～20%的低收入和偏低收入家庭的住房問(wèn)題，能夠通過(guò)政府建立的住房保障體系得到解決，當(dāng)前房?jī)r(jià)高的矛盾就不會(huì)如此突出。我國(guó)目前住房保障制度還遠(yuǎn)不夠完善。有的地方政府，明確提出自己的城市不需要經(jīng)濟(jì)適用房，拒絕為此投入公共資源。有的城市雖然建了經(jīng)濟(jì)適用房，但沒(méi)有管好，結(jié)果開(kāi)寶馬的也住進(jìn)了經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，有的明星甚至一買(mǎi)就是一二十套，導(dǎo)致了資源分配不公。
《財(cái)經(jīng)》雜志發(fā)表文章指出，作為一種特殊商品，房地產(chǎn)具有必需品和投資品的雙重特征，政府首先應(yīng)從必需品的特性出發(fā)，在解決中低收入階層的住房問(wèn)題上明確自己的角色。通過(guò)一系列政策可以看出，政府對(duì)承擔(dān)這一角色在道理上是清楚的。但在執(zhí)行中，如此重大的政策取向，沒(méi)有也無(wú)法進(jìn)入各級(jí)政府的公共選擇程序，而強(qiáng)勢(shì)利益集團(tuán)的影響卻極易左右決策；加之土地市場(chǎng)遲遲不放開(kāi)，中央和地方政府在土地收益上的分配機(jī)制，也強(qiáng)化了地方政府在房地產(chǎn)發(fā)展中的利益驅(qū)動(dòng)。因此，縱在“新政”之后，落實(shí)這一基本政策也是效率低下，進(jìn)展緩慢。
該文認(rèn)為，因?yàn)檫^(guò)分追求“調(diào)控”的短期效果，兩年來(lái)從中央到地方的許多“調(diào)控舉措”，都是行政微觀干預(yù)與宏觀調(diào)節(jié)交錯(cuò)運(yùn)用，模糊了政府與市場(chǎng)的邊界；而且，因缺乏對(duì)于需求結(jié)構(gòu)的準(zhǔn)確把握，有些措施甚至加重了中低收入層的負(fù)擔(dān)。所以，必須對(duì)“新政”方略進(jìn)行調(diào)整。
�。▉�(lái)源：國(guó)際金融報(bào)）
