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新政下二手房交易指南 賣方租代售、買方靜制動

2006年08月10日 14:49

    二手房強(qiáng)制征收個稅消息從傳出到8月1日正式開始執(zhí)行,二手房交易放量增多;自上周開征后,二手房市場變得冷清、平靜。一些業(yè)內(nèi)人士表示,許多市民都處于觀望狀態(tài)。 中新社發(fā) 吳芒子 攝


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  中新網(wǎng)8月10日電  據(jù)《深圳特區(qū)報》報道,6、7月份最令人難忘的除了陰雨連綿的天氣外,恐怕就算是房產(chǎn)新政了。5月底,九部委穩(wěn)定房價的15條意見出臺;6月1日起,國家開始對不滿5年的住房轉(zhuǎn)讓征收營業(yè)稅;7月24日,對外國人購房設(shè)限;7月26日,國稅總局針對二手房交易重申將征個稅;8月1日,二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅開始強(qiáng)制征收……在這些新政下,市民買賣二手房時要注意些什么?

  現(xiàn)象——房產(chǎn)新政影響購房心理

  近日搜房網(wǎng)上公布的一份調(diào)查問卷,讓很多充滿疑惑的人也能了解到其他人的想法。調(diào)查設(shè)計了這樣幾個問題:在接二連三的新政下,您的購房計劃有無變化?是否會對您購房的面積產(chǎn)生影響?新政對房價市場的影響大嗎?上述三個問題,有近七成的受訪人表示購房計劃會有變化;有87.8%的受訪人表示會購買90平方米以下的小戶型;有66.7%的受訪人認(rèn)為“新政對房價市場的影響很大”。

  房地產(chǎn)專家分析,市民產(chǎn)生上述反應(yīng)不足為怪,舉一個最簡單的例子,一個持有房子不滿5年的市民準(zhǔn)備在當(dāng)前房價高位出手,原來50萬元的房子價位升至70萬,扣掉各種各樣的費(fèi)用,贏利至少可以達(dá)到18萬元。但碰上新政實(shí)施,先是5%的營業(yè)稅就扣掉3.5萬元,再扣掉至少3000元的個人所得稅。在贏利減少的情況下,他有兩種選擇,一種是把這部分費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到買方,一種是繼續(xù)持有出租獲益。前一種做法直接會導(dǎo)致二手房價升高,讓買者的負(fù)擔(dān)加重,這又勢必會影響購房者的積極性。近日在采訪中,很多籌備買房的市民表示都碰到了這方面的問題,面對趨高的房價,他們唯一能做的就是等待。

  成交減少價格上升

  而市民推遲買房計劃的做法直接導(dǎo)致的結(jié)果就是二手房交易大幅下降。一份關(guān)于新政下深圳樓市成交量的統(tǒng)計則顯示,6月以來深圳二手樓市場呈現(xiàn)供求關(guān)系相悖狀態(tài),成交減少但價格卻上升。資深房地產(chǎn)分析員朱先生認(rèn)為,這種狀況一方面是因?yàn)闃I(yè)主將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給了買方,另一方面則是因?yàn)榉疟P量的減少,大戶住宅供應(yīng)受限。由于深圳出臺調(diào)控房價的實(shí)施細(xì)則后,新房市場價格在短期內(nèi)將不會有太大的浮動,不少投資客雖然開始放盤,但并不急于出售,他們對于深圳房地產(chǎn)的發(fā)展前景依然看好,所以他們只是試探性地放盤,放盤價普遍偏高。

  深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心一位工作人員透露,自6月6日以來,該中心收到的二手房過戶登記文件量比以前減少了四成左右。成交量的陰跌不止不斷加劇著市場上的觀望氣氛。

  解讀——稅收政策拉高二手房成交費(fèi)用

  6月1日的營業(yè)稅和8月1日的二手房個稅,這兩個稅收舉措也是抬高二手房價格的直接因素。按照6月1日起開征營業(yè)稅的規(guī)定,購買不足5年的住房轉(zhuǎn)手交易的需全額繳納5%的營業(yè)稅。地產(chǎn)專家朱先生稱,這意味著,二手房交易費(fèi)用將明顯增加,投資成本會增大,短期內(nèi)要獲得較高的投資回報已經(jīng)很難,由此可有力打擊投機(jī)炒賣行為。另一方面,根據(jù)去年征收營業(yè)稅政策出臺后的實(shí)施情況來看,大部分賣家將營業(yè)稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到買家身上,直接造成房價進(jìn)一步上漲。而現(xiàn)在營業(yè)稅的征收由2年延長至5年,估計將導(dǎo)致更多二手房的轉(zhuǎn)售價上漲,同時在市場上流通的二手房源將減少。

  支招——賣方:以租代售 買方:靜觀待變

  在房產(chǎn)新政下,二手房轉(zhuǎn)讓交易的限制越來越嚴(yán)格,新政下,買家和賣家有哪些需要注意的地方?市場分析人士認(rèn)為,買賣雙方都應(yīng)該用好目前的優(yōu)惠政策。

  專家提醒,對賣家來說,新政意味著售房成本的提高,倘若還存在炒房的意圖,那么受新政影響,炒房利潤所得會大幅減少。基于此,建議賣家采用“以租代售”或“以租帶賣”的方式,同樣不失為一個好的投資方式。所謂“以租代售”是指業(yè)主用出租房屋的方式來代替出售房屋,短期投資轉(zhuǎn)為長期投資,以便獲取穩(wěn)定收益,保障業(yè)主利益最大化。尤其是在現(xiàn)行的政策環(huán)境下,“以租代售”這種方式較為適合那些處于營業(yè)稅征收范圍內(nèi)的業(yè)主!耙宰鈳зu”:是指業(yè)主在看不清房地產(chǎn)市場未來發(fā)展走勢時,可以先將房屋投入到租賃市場中來,靜待市場發(fā)展變化尋找合適時機(jī),一邊租房一邊搜尋合適的買家,最終實(shí)現(xiàn)業(yè)主套現(xiàn)獲利的愿望!耙宰鈳зu”對于那些不知在現(xiàn)階段出售房屋是否合算的業(yè)主來說,較為適用。

  此外,根據(jù)國稅總局的規(guī)定,對個人出售自住5年以上,并且是家庭唯一生活用房的房產(chǎn),可以免征個人所得稅及營業(yè)稅(普通住宅)。專家建議,在不急于出售的前提下,房主可以考慮先行出租,待期滿后再進(jìn)行出售,可以享受免征個稅及營業(yè)稅待遇。

  對買家來說,在現(xiàn)在情況下,賣家可能會把增加的售房成本轉(zhuǎn)嫁到買家身上,提高買家的購房成本。專家建議,確有購房意愿的市民,面對新政,要冷靜判斷房價走勢再做出決定,等待不失為一個好的選擇。另外,對于一些準(zhǔn)備換房子的市民,需要清楚二手房個稅的一些優(yōu)惠措施。比如,對出售自有住房后一年內(nèi)按市場價格再購房的市民,其出售原有住房應(yīng)繳納的個人所得稅,可以視新購房的價值進(jìn)行全部或部分免稅。市民個人出售自有住房前后一年內(nèi)購買了新住房的,如果新購房的金額大于或等于現(xiàn)住房的銷售額,那么,現(xiàn)住房銷售時應(yīng)繳納的個人所得稅可以享受免征的稅收優(yōu)惠政策;如果新購房的金額小于現(xiàn)住房銷售額,則可以按照購房金額占現(xiàn)住房銷售額的比例,享受減征同比例個人所得稅的稅收優(yōu)惠政策。

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