二手房轉(zhuǎn)讓個稅新政實行一周朝、海淀、通州、大興交易量跌幅最大———

　　截止到5日，8月1日起開征的二手房轉(zhuǎn)讓個稅新政已經(jīng)實行了一周。7月底因該項新政而引起的北京二手房買賣雙方過戶熱潮仿佛還歷歷在目，那么，在這新政正式施行的一周，北京的二手房市場怎么樣？記者前天和昨天進(jìn)行了調(diào)查，北京的二手房買賣在轉(zhuǎn)冷，而由于買賣雙方都有很多人轉(zhuǎn)向租賃，北京的租賃市場一周升溫24%。而在二手房轉(zhuǎn)冷的過程中，從區(qū)域看，受影響最大的是朝陽、海淀、通州和大興四區(qū)；從住宅類型看，交易量下跌最大的是高檔公寓。

　　昨天上午，記者暗訪了中原、中大恒基、我愛我家、鏈家等北京較大中介公司的位于東三環(huán)勁松一帶和學(xué)院路一帶的門面店，基本上都是業(yè)務(wù)員的人數(shù)多于來訪的客戶人數(shù)。好不容易在中原地產(chǎn)的門面店碰到兩組正在洽談的客戶，仔細(xì)一聽，原來是業(yè)務(wù)人員特別把他們找來當(dāng)面討論個稅和營業(yè)稅誰承擔(dān)多少的問題，起因都是賣方不肯讓價也不肯承擔(dān)營業(yè)稅和個稅，而買方不愿意全部承擔(dān)。業(yè)務(wù)人員起身給他們倒水的時候，忍不住和同事說，“八成又談不攏！”

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：朝陽、海淀、通州、大興四區(qū)二手房買賣交易量下跌幅度最大。據(jù)“信一天”統(tǒng)計資料顯示：熱點區(qū)域朝陽、海淀個稅一周內(nèi)交易量分別下降了13.6%和10.6%。信一天市場人士認(rèn)為，此區(qū)域受影響主要原因在于這兩個區(qū)域地域廣泛，5年內(nèi)房產(chǎn)數(shù)量巨大，受政策影響的房源相對較多。而新興區(qū)域通州、大興等遠(yuǎn)郊區(qū)，由于房源基本上在2001年左右，也導(dǎo)致大幅度回落，分別下降了25.6%、16.8%。

　　“信一天”市場部負(fù)責(zé)人羅煜認(rèn)為，5年內(nèi)房產(chǎn)成交量下降的根本原因在個稅和營業(yè)稅的征收，直接增加售房成本�！靶乓惶臁苯y(tǒng)計資料顯示：個稅征收一個星期北京二手房房源總量、客戶量分別下降了16%、25%，個稅影響集中在5年內(nèi)房產(chǎn)的交易，房齡在5年內(nèi)的二手房掛牌銷售量下降了25.6%，成交量下降了13%。

　　此外，二手公寓及高檔商品房成交量再次下跌。據(jù)“信一天”高端公寓部成交數(shù)據(jù)顯示：目前北京二手房市場5年內(nèi)高檔公寓占70%左右，由于受到個稅的影響二手高檔公寓成交量再次出現(xiàn)了明顯下滑，幅度達(dá)到了50%以上，目前有60%左右的業(yè)主把原本手中出售的房源轉(zhuǎn)投租賃市場，直接導(dǎo)致了目前的高檔二手房市場上，買賣掛牌房源減少，租賃房源增加。

　　記者在各家門面店調(diào)查的時候注意到，幾乎每家的業(yè)務(wù)人員接到的咨詢電話大多是租賃咨詢。在學(xué)院路順馳置業(yè)門面店，記者碰到了“改買為租”的趙先生，他告訴記者，“就打算在城里買二手房住，生活方便，現(xiàn)在個稅、營業(yè)稅實施了，賣主肯定會采取‘羊毛出在羊身上’的策略，我還是再租一段時間房子，看看再說�！�

　　據(jù)北京中原三級市場部統(tǒng)計，綜合8月1日到8月5日的數(shù)據(jù)和7月24日、25日相比，買賣放盤量下降幅度為21.2%，租賃放盤量上升了9.9%；求購客戶量下降了10.2%，求租客戶量上升比例為24%。

　　而據(jù)中原地產(chǎn)三級市場部副總經(jīng)理宮萍分析，租賃升溫的原因在于兩個：一個是買方很多人“改買為租”，另外，賣方很多人“轉(zhuǎn)賣為租”，而因為這兩個原因，租賃的供求關(guān)系也保持了一個新的平衡，租賃價格也因此沒有發(fā)生變化。

　　而由于5年內(nèi)房產(chǎn)交易受到一定程度抑制，北京二手房市場一周內(nèi)在轉(zhuǎn)冷的同時，也出現(xiàn)了新的變化趨勢：剛性需求開始向5年外房產(chǎn)轉(zhuǎn)移。

　　據(jù)“信一天”統(tǒng)計資料顯示：個稅征收一個星期以來，5年以上的房產(chǎn)客戶需求量比政策之前提高了18%，同時迅速增加的市場需求也刺激了5年以上房源的放量，上漲幅度達(dá)6.5%，放量區(qū)域主要在朝陽路沿線、雙井、方莊、五棵松、人大周邊等地區(qū)。

　　記者手記

　　業(yè)主、中介、客戶　三方心態(tài)各有底線

　　據(jù)了解，8月1日后放盤的業(yè)主大多堅守自己轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的底線———既得利益不變，無論營業(yè)稅還是個稅，在房價不變的情況下讓買方承擔(dān)。中原地產(chǎn)對100名客戶的調(diào)查顯示：僅有5%左右的業(yè)主選擇放盤觀望，具體稅費承擔(dān)問題待客戶有購買意向時再作商榷。

　　據(jù)北京中原三級市場部計算，按照北京市地稅局的規(guī)定來講，轉(zhuǎn)讓5年內(nèi)商品房所需要交納的費用中營業(yè)稅以及個人所得稅部分約占總房價的5.5%-6.5%，如果業(yè)主堅持既得利益不變，則一定程度上增加了購房者的交易成本，變相提高了房價。

　　據(jù)北京中原三級市場部的調(diào)查，有65%以上的求購客戶對房產(chǎn)買賣中所涉及的營業(yè)稅、個人所得稅的征收持認(rèn)可態(tài)度，但對于轉(zhuǎn)嫁到自己身上的交易費用接受比較困難，一定時間內(nèi)持觀望態(tài)度�！皝砟曩I房，租房觀望”成為此類客戶的當(dāng)前選擇。

　　房產(chǎn)交易成本是房產(chǎn)買賣中最大的障礙物，客戶與業(yè)主在博弈中尋找恰當(dāng)?shù)姆謹(jǐn)偙壤�，在市場變化中尋找合適的出手機會，觀望態(tài)勢仍在延續(xù)。

　　“信一天”副總經(jīng)理陳劍飛認(rèn)為，此次個稅征收帶給市場的觀望期將在一個月左右結(jié)束，原因主要在以下幾點：

　　此次個稅政策明確了征收條件和計算方式，根本上解決了以往征收過程中各方計稅方式模糊的缺點，并且同套房產(chǎn)個稅金額遠(yuǎn)小于營業(yè)稅，容易被房主接受；落實征收程序，強調(diào)與營業(yè)稅“一并征收”，執(zhí)行方向明確；個稅話題已經(jīng)耳熟能詳，買賣雙方政策解讀能力增強，能夠進(jìn)行理性分析和對待。陳劍飛認(rèn)為，最重要的是：今年相關(guān)宏觀調(diào)控措施已經(jīng)基本落實，政策的明朗將加速二手房剛性需求的釋放。

　　(來源：北京青年報 作者：余美英）